Drumul catre profitul imobiliar de 70%
Ridicarea unui bloc nou pentru a fi vindut ulterior poate fi o afacere foarte buna pentru persoanele care au sume mari de investit. Cererea este mare, iar singura taxa care se va plati este impozitul pe tranzactie.
Marii developeri si proprietarii de apartamente din blocurile construite inainte de 1989 au un concurent redutabil: investitorii persoane fizice. Acestia ridica blocuri in regie proprie pe care ulterior le vind. Pot sa practice un pret mai mic deoarece la acesta nu se adauga TVA si nici nu platesc impozit pe profitul obtinut, ci doar impozitul pe tranzactia imobiliara.
Investitia este destul de mare, dar cei care au deja o suma consistenta o pot completa printr-un credit bancar. Profitul obtinut intr-un timp relativ scurt este un stimulent chiar si pentru alegerea unei astfel de variante. Interes exista deja. „Sint persoane fizice care tatoneaza aceasta piata.
S-au facut deja oferte pentru persoane fizice care au un capital si vor sa construiasca“, spune Octavian Ungurean, arhitect la compania Trilitica. „Exista astfel de proiecte. Este vorba, de regula, despre cladirile de talie mica, S+P+4-5 etaje, cu doua-patru apartamente pe nivel, in general cu doua-patru camere“, spune Alexandru Petrescu, Managing Partner la compania Esop.
Etape necesare
Inainte de achizitionarea terenului este indicat sa se stabileasca dimensiunile viitorului bloc. De aceea, este indicat sa se consulte un arhitect pentru a se contura o solutie preliminara. Urmeaza primul pas din punct de vedere legal, si anume solicitarea certificatului de urbanism pentru terenul ales.
Este indicat ca acesta sa fie solicitat inainte de achizitionarea suprafetei respective, deoarece este posibil ca reglementarile urbanistice sa nu permita ridicarea unui imobil cu un astfel de regim de inaltime in acea zona.
Prin acest act, autoritatile locale fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic si tehnic al terenurilor si constructiilor existente la data solicitarii si stabilesc cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite in functie de specificul amplasamentului, precum si lista cuprinzind avizele si acordurile legale, necesare in vederea autorizarii. Acesta se va elabora in cel mult 30 de zile de la data depunerii.
Pentru certificatul de urbanism se va plati o taxa de 40-100 de lei, in functie de suprafata terenului. Pentru suprafetele de peste 1.000 mp, aceasta va creste. Abia dupa obtinerea certificatului de urbanism se poate achizitiona terenul. Trebuie aleasa o zona in care se afla constructii de aceeasi inaltime.
Planul Urbanistic General ofera informatii cu privire la zona potrivita pentru o astfel de investitie. Principala optiune o reprezinta un teren intr-un cartier bucurestean: pretul este de 400-450 de euro metrul patrat. Totusi, inainte de achizitionarea terenului este indicata si o investigatie geotehnica.
Prin aceasta se vor determina litologia solului, nivelul apei subterane si se va aprecia daca terenul este bun sau nu pentru ridicarea constructiei pe care o doreste viitorul proprietar.
„Teoretic, astfel de proiecte se pot face in toate zonele, pastrind echilibrat raportul valoarea veniturilor pe zona/valoarea apartamentului, adica sa nu faci blocuri de lux in Berceni si cartiere economice in Pipera.
Practic, se constata ca zona de nord este cea mai eficienta din acest punct de vedere pe termen scurt si mediu, iar pe termen lung zonele «mai sarace» pentru ca acestea, judecind procentual, au mari sanse de a creste“, spune George Ivan, consilier in cadrul Departamentului rezidential al DTZ Echinox.
Proiectul si autorizatia
De realizarea proiectului se va ocupa arhitectul. „Vom lua in calcul realizarea unei cladiri pe structura de beton armat, cu pereti din caramida. In ceea ce priveste finisajele, acestea sint de calitate medie: gresie, faianta, geamuri termopan si altele“, spune Octavian Ungureanu.
Conform calculelor realizate, o astfel de cladire are o amprenta la sol de 225 de metri patrati, iar in conditiile in care coeficientul de utilizare a terenului (POT) va fi de 50%, rezulta ca este necesar un teren de 450 mp. Cladirea va avea o suprafata construita de 1.350 mp, in care intra si subsolul, unde vor fi spatii tehnice si locuri de parcare.
Un apartament va avea o suprafata utila de 78 mp. Odata realizat proiectul, se poate solicita autorizatia de constructie. In cazul autorizatiei de constructie, procedura este ceva mai complicata, deoarece dosarul este mai complex.
Pe linga certificatul de urbanism mai este nevoie de actul de proprietate (copie legalizata), de proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii, de avizele si acordurile legale necesare, stabilite prin certificatul de urbanism, si de dovada privind achitarea taxelor legale. In certificatul de urbanism se mentioneaza si avizele care sint necesare.
Aproape sigur va avea nevoie de astfel de documente de la furnizorii de electricitate, gaz, apa si canalizare si de la Romtelecom. Lista poate fi mai lunga, de la caz la caz. La alegerea firmei cu care se va construi nu trebuie sa se aiba in vederea numai pretul, ci si termenii contractului si experienta acesteia.
Este recomandat ca incheierea contractului sa se realizeze doar dupa consultarea cu un avocat.
Cit se investeste
Conform calculelor arhitectilor care au realizat proiectul prezentat mai sus, pretul pentru realizarea structurii este, in cazul spatiilor de locuit, de 135 de euro/mpc. Totul costa 151.875 de euro. In cazul finisajelor s-a luat in calcul un cost de 210 euro/mp. Inca 236.250 de euro/mp. Urmeaza subsolul. Pretul structurii va fi de 180 de euro/mpc, in vreme ce finisajele costa 50 de euro/mp.
Terenul, cei 450 mp la un pret de 450 de euro/mp, va costa si el 202.500 de euro. La sumele de mai sus se vor adauga costul proiectului, taxele care vor fi platite si TVA. Rezulta un total de 759.000 de euro. Un apartament va avea o suprafata utila de 78 mp si va costa 75.900 de euro. Va rezulta un pret de aproximativ 973 de euro/mp util.
In cazul in care dorim sa calculam costul pentru un metru patrat construit, vom imparti suma de 759.000 de euro la suprafata construita de 1.350 mp. Rezulta un pret de aproximativ 562 de euro/mpc. Blocul, P+4, va avea zece apartamente.
Cit se incaseaza
Suprafata construita supraterana, cea a apartamentelor care vor fi vindute, este de 1.125 mp, in vreme ce restul de 225 mpc reprezinta subsolul, unde se pot amenaja locuri de parcare. Rezulta o suprafata de 112,5 mpc pentru fiecare apartament. In conditiile in care se opteaza pentru un teren bun, proprietarul poate sa vinda cu 1.200 euro/mpc.
Astfel, pentru un apartament se vor incasa 135.000 de euro, iar pentru toata cladirea – 1.350.000 de euro.
Darile catre stat
Vinzarea apartamentelor se va impozita conform noului Cod fiscal, ca orice tranzactie imobiliara. Astfel, pentru constructiile cu terenurile aferente acestora, precum si pentru terenurile de orice fel fara constructii, dobindite intr-un termen de pina la trei ani inclusiv, se plateste un impozit de 3% pina la valoarea de 200.000 de lei inclusiv.
Pentru ce depaseste valoarea de 200.000 de lei se achita un impozit de 6.000 de lei, plus 2% calculat la valoarea ce depaseste 200.000 de lei inclusiv. Un apartament are 112,5 mpc, iar la un pret de vinzare de 1.200 de euro/mpc se ajunge la un pret de 135.000 de euro. Astfel, se vor plati, la fiecare dintre cele zece apartamente, 6.000 de lei plus 2% din diferenta pina la 200.000 de lei.
Diferenta va fi de 76.177 de euro, in conditiile in care 200.000 de lei reprezinta 58.823 de euro. Impozitul platit pentru fiecare apartament este de 3.287 euro, deci la nivelul intregii cladiri se ajunge la 32.870 de euro. In aceste conditii, cheltuielile totale ajung la 791.870 de euro.
Cum din vinzare, fara a include garajul, se vor obtine 1.350.000 de euro, rezulta ca profitul investitorului este de aproximativ 558.130 de euro. Din aceasta suma se mai pot scadea cheltuielile cu utilitatile, dar acestea se acopera lejer din vinzarea locurilor de parcare. Astfel, se poate vorbi despre un profit de aproximativ 70%.
INTERVIURILE HotNews.ro