Apartamentele stau uneori 67 de zile pe piață, iar prețurile cresc cu 15%. De ce se întâmplă asta

Creșterea TVA și lipsa predictibilității legislative redesenează raportul de forțe din real estate. După doi ani de dominație absolută a dezvoltatorilor pe piața imobiliară românească, paradigma se schimbă. 

Majorarea cotei standard de TVA la 21% pentru locuințele noi, combinată cu o povară fiscală crescândă și cu absența așteptatei relaxări monetare dinspre Banca Națională, transferă puterea de negociere către cumpărători într-un mod pe care piața nu l-a mai experimentat în ultima vreme, potrivit unei analize transmise HotNews de Imobiliare.ro.

Datele celui de-al treilea trimestru din 2025 dezvăluie o piață sub presiune multiplă: oferta de locuințe s-a contractat cu 18% față de anul trecut, în timp ce prețurile au continuat să crească cu peste 15%. Este exact tipul de dezechilibru care, în mod normal, ar favoriza vânzătorii. Dar contextul macroeconomic spune o altă poveste.

În iulie, înaintea majorării TVA, piața a înregistrat un record de vânzări. August și septembrie au adus încetinirea anticipată. 

„Vorbim despre o perioadă de minimum două trimestre în care vom vedea o tendință de compactare”, explică Daniel Crainic, directorul de marketing al Imobiliare.ro, principalul portal imobiliar din România.

Paradoxul este pregnant: cumpărătorii dețin acum puterea într-o piață cu ofertă scăzută. Explicația ține de economia comportamentală și de realitățile financiare. Cu dobânzi care nu scad conform așteptărilor și cu credite mai scumpe, dezvoltatorii bine finanțați își pot permite să aștepte, dar proiectele vulnerabile – cele dependente de ritmul de tranzacționare – încep să simtă presiunea, mai spun autorii analizei.

Cât a ajuns metrul pătrat la Cluj, cel mai scump oraș al României

Polarizarea este vizibilă geografic. În Cluj-Napoca, cel mai scump oraș din România pentru achiziții imobiliare, prețul mediu a atins 3.150 euro/mp util, o creștere de 9% anual. Dar oferta de locuințe noi s-a prăbușit cu 23% comparativ cu anul trecut. Perioada de vânzare a scăzut la 67 de zile, iar marja de negociere – 4,2% – este cea mai mare din marile orașe analizate.

Brașovul ilustrează o altă dinamică. 

George Șeicaru de la RE/MAX Evolution observă o creștere a duratei medii de vânzare de la 36 la 40 de zile pentru apartamente. „Nu asistăm la o scădere abruptă, ci la o repoziționare firească” spune el. 

Segmentul revânzărilor – aproximativ 90% din portofoliul său – s-a dovedit mai rezilient, nefiind afectat direct de creșterea TVA.

Capitala prezintă propriile anomalii. Cu 30.600 de imobile tranzacționate în trimestrul al treilea, București a înregistrat o creștere de 7% față de anul trecut. Prețul mediu a ajuns la 2.129 euro/mp util (+18% anual), dar perioada de vânzare – 51 de zile – rămâne cea mai scurtă din țară. Marja de negociere s-a redus la doar 3,6%.

Ce se întâmplă cu creditele pentru locuințe

Datele Băncii Naționale a României aruncă o altă nuanță asupra realității: creditele noi pentru locuințe au scăzut la 10 miliarde lei în iulie-august 2025, comparativ cu 12,5 miliarde în trimestrul similar din 2024. IRCC a scăzut ușor la 5,55%, iar dobânda fixă minimă la 4,70%, dar efectul asupra puterii de cumpărare rămâne limitat.

Analiza Imobiliare.ro, bazată pe peste 250 de brokeri activi, arată că în Cluj creditul ipotecar mediu a ajuns la 462.179 lei, cu o rată lunară de 2.538 lei – în scădere cu 7% față de anul trecut. În București, împrumutul mediu a fost de 432.395 lei, cu o rată de 2.366 lei.

Aceste cifre sugerează că accesul la finanțare devine factorul diferențiator. Cumpărătorii care au această siguranță intră pe piață într-un moment favorabil: mai mult timp pentru analiză, proprietari mai flexibili la negociere, și  capacitatea de a aștepta momentul optim.

Chiriile

În timp ce vânzările se compactează, piața închirierilor prezintă o dinamică diferită. Cererea pentru proprietăți rezidențiale de închiriat a crescut cu 18% național, în timp ce oferta s-a redus cu 19%. Prețul mediu a urcat la 550 euro/lună, o creștere de 6%.

O garsonieră în Capitală costă acum în medie 390 euro/lună, comparativ cu 400 euro în Cluj. Apartamentele cu două camere ating 600 euro/lună în București, față de 590 euro în Cluj.

„Vor supraviețui și prospera acei dezvoltatori cu reputație solidă”

Pentru dezvoltatori, următoarea perioadă devine una de optimizare a cash-flow-ului și protejare a marjelor. Planificarea pe baza a două-trei scenarii nu mai este opțională, se mai spune în analiza citată. Ne putem aștepta la o instabilitate relativă a prețurilor: indexări urmate de perioade de incentivare prin discounturi, în funcție de evoluția vânzărilor.

„Proiectele premium sau bine poziționate continuă să se vândă, dar oferta din zonele periferice sau segmentul mediu suferă întârzieri. Este exact tipul de filtrare pe care o piață matură o experimentează înainte de o nouă fază de creștere”, spun autorii documentului.

Concluzia autorilor analizei este că piața imobiliară românească intră într-o fază de reechilibrare după o perioadă prelungită în care dezvoltatorii au dictat condițiile. „Nu este o criză, ci o corectură necesară. Vor supraviețui și prospera acei dezvoltatori cu reputație solidă, transparență și curajul de a lansa proiecte croite pe nevoile reale ale cumpărătorului”.

Analiza se bazează pe datele Imobiliare.ro pentru trimestrul 3 2025, ANCPI, BNR și INS. Prețurile sunt exprimate în euro/mp util pentru comparabilitate, deși majoritatea tranzacțiilor se desfășoară în lei.