Achiziția clădirilor de patrimoniu în România. Ghid practic pentru investitori

Hoteluri boutique amenajate în foste palate, restaurante deschise în clădiri interbelice, spații culturale găzduite de fabrici istorice – tot mai mulți investitori din România descoperă potențialul clădirilor de patrimoniu. Însă, achiziția și transformarea unei astfel de clădiri nu seamănă cu o tranzacție imobiliară obișnuită: regulile sunt diferite, procedurile sunt mai complexe, iar riscurile pot fi semnificative dacă nu sunt gestionate corect.

În cele ce urmează prezentăm un ghid succint structurat pe șase teme esențiale: ce legi se aplică, cum se cumpără efectiv o astfel de clădire, ce verificări trebuie făcute înainte de cumpărare, ce obligații sunt preluate odată cu achiziția, cum se obțin avizele pentru lucrări și ce riscuri și sancțiuni există dacă regulile nu sunt respectate.

Ce legi se aplică?

Acest domeniu este guvernat de trei legi principale: Legea nr. 422/2001 (protejarea monumentelor istorice), Legea nr. 50/1991 (autorizarea lucrărilor de construcții) și Legea nr. 350/2001 (amenajarea teritoriului și urbanismul). Acestea stabilesc ce se poate și ce nu se poate face cu o clădire de patrimoniu.

Pe scurt, un monument istoric este un bun imobil (o clădire, un ansamblu – un grup de construcții sau un sit – teren(uri) ce conțin(e) vestigii arheologice) recunoscut oficial ca fiind important pentru cultura și civilizația națională și înscris în Lista Monumentelor Istorice – un registru public ce poate fi consultat online.

Monumentele istorice sunt împărțite în două categorii: Grupa A (valoare națională și universală – de exemplu, Castelul Peleș sau Palatul Culturii din Iași) și Grupa B (valoare locală). Această distincție contează în practică, deoarece determină cine avizează lucrările și cât de complexe sunt procedurile care trebuie parcurse.

Zona de protecție este un perimetru format din terenurile și clădirile din jurul unui monument istoric, delimitat pentru a proteja aspectul și cadrul vizual al monumentului. E important de reținut că, dacă imobilul vizat se află în zona de protecție, acesta nu este el însuși monument istoric, dar investitorul va fi supus anumitor restricții în ceea ce privește lucrările de construire sau modificare pe care le poate efectua.

Cum se cumpără o clădire de patrimoniu?

Dacă imobilul este monument istoric, intervine o regulă specială care nu există la tranzacțiile imobiliare obișnuite cu clădiri: dreptul de preemțiune al statului. Concret, înainte ca proprietarul să poată vinde clădirea, statul (prin Ministerul Culturii, pentru monumentele din Grupa A, sau prin direcțiile județene pentru cultură, pentru Grupa B) și autoritățile locale au prioritate la cumpărare, la același preț. Dacă această procedură nu este respectată, vânzarea este nulă.

Vânzătorul trebuie: să notifice autoritățile de mai sus că dorește să vândă, indicând prețul și condițiile; să aștepte expirarea termenului legal în care aceste autorități pot decide dacă vor să cumpere; să nu vândă în condiții mai bune decât cele comunicate statului – altfel, din nou, vânzarea poate fi anulată.

Conform Legii nr. 89/2024 care a modificat Legea 422/2001, Ministerul Culturii sau direcțiile județene au la dispoziție maximum 25 de zile calendaristice pentru a răspunde. Dacă acestea renunță, autoritățile locale au încă 30 de zile lucrătoare. Abia după expirarea acestor termene, fără un răspuns afirmativ, vânzarea poate fi finalizată.

Dacă imobilul vizat nu este el însuși monument istoric, ci se află doar în zona de protecție a unui monument, nu trebuie parcursă procedura dreptului de preemțiune. Cumpărarea se desfășoară ca o tranzacție imobiliară obișnuită.

Pe scurt: diferența esențială este că, la cumpărarea unui monument istoric statul are dreptul să cumpere înaintea investitorului interesat (dreptul de preemțiune), în timp ce, la cumpărarea unui imobil din zona de protecție, acest drept nu se aplică, iar tranzacția este mult mai simplă.

Ce verificări trebuie făcute înainte de cumpărare? 

Înainte de a cumpăra un monument istoric, investitorul interesat trebuie să se asigure că a verificat următoarele: 

• în ce grupă este clasificat imobilul (A sau B) – acest lucru influențează complexitatea tuturor procedurilor ulterioare; 
• dacă a fost întocmită „Obligația privind folosința monumentului istoric„, un document obligatoriu emis de specialiștii serviciilor monumente istorice din cadrul direcțiilor pentru cultură, care stabilește condițiile și regulile de utilizare, exploatare și întreținere a monumentului istoric; 
• dacă „Obligația privind folosința monumentului istoric„ a fost înscrisă în Cartea funciară; 
• dacă există sancțiuni în curs sau litigii legate de nerespectarea obligațiilor legale de către actualul proprietar; 
• dacă au fost efectuate lucrări fără avizele necesare – situație care poate crea probleme majore după achiziție.

Dacă imobilul se află într-o zonă construită protejată, verificările sunt mai puține, dar nu trebuie ignorate: trebuie confirmat că imobilul se află efectiv în zona de protecție (și nu este el însuși monument), trebuie identificate restricțiile urbanistice aplicabile (ce se poate construi, la ce înălțime, cu ce materiale) și trebuie verificat dacă au fost efectuate lucrări neautorizate. În acest scenariu nu se întocmește „Obligația privind folosința monumentului istoric„.

Ce obligații preia cumpărătorul odată cu achiziția?

La achiziția unui monument istoric, noul proprietar preia o serie de obligații suplimentare față de un proprietar obișnuit. Cele mai importante, prevăzute de Ordinul nr. 2684/2003 emis de Ministerul Culturii și Cultelor, sunt următoarele:

• clădirea trebuie întreținută și folosită conform regulilor stabilite de Legea nr. 422/2001 și a documentului „Obligația privind folosința monumentului istoric” – un fel de „carte de identitate„ a clădirii, care face parte integrantă din cartea tehnică a construcției;
• trebuie anunțată imediat, în scris, direcția pentru cultură dacă se observă orice deteriorare sau modificare a stării fizice a clădirii (de exemplu, fisuri, infiltrații, prăbușiri parțiale);
• trebuie obținute avizele necesare înainte de a face orice lucrare asupra clădirii – de la reparații și consolidări, până la modificări de compartimentare sau de fațadă;
• dacă, la rândul său, noul proprietar dorește să vândă monumentul, trebuie să anunțe în scris direcția pentru cultură, pentru a se relua procedura dreptului de preemțiune descrisă mai sus;
• „Obligația privind folosința monumentului istoric” trebuie înscrisă în Cartea funciară în termen de 30 de zile de la primirea ei, permițându-i oricărui viitor cumpărător să fie informat despre restricțiile aplicabile.

Dacă imobilul se află doar în zona de protecție, nu se aplică obligațiile enumerate mai sus, ci doar câteva restricții de natură urbanistică, și anume:

• trebuie respectate regulile urbanistice locale privind înălțimea maximă a clădirii, aliniamentul la stradă, volumul construcției și materialele de finisaj – pe scurt, noua construcție sau modificarea nu trebuie să „strice„ aspectul zonei;
• trebuie obținut avizul Ministerului Culturii sau al Direcției Județene pentru Cultură înainte de orice lucrare de construcție sau modificare;
• trebuie respectate anumite restricții de interes public (numite juridic „servituți de utilitate publică„), menite să păstreze cadrul natural și arhitectural din jurul monumentului și să protejeze eventualele vestigii arheologice.

Cum se obțin avizele pentru lucrări?

Pentru orice fel de lucrare asupra unui monument istoric – de la restaurare la consolidare – este nevoie de un aviz prealabil de la Ministerul Culturii sau de la Direcția Județeană pentru Cultură, în funcție de grupa în care este clasificat imobilul. De asemenea, lucrările de conservare, consolidare și restaurare pot fi executate numai de firme sau specialiști atestați în acest domeniu, iar nu de către orice constructor.

Pentru imobilele din zona de protecție, procedura este similară. Avizul este emis de Direcția Județeană/ Municipiului București pentru Cultură, după caz. Diferența o face lipsa obligației de a contracta specialiști atestați pentru executarea lucrărilor. 

Ce riscă noul proprietar dacă nu respectă regulile?

Pentru monumente istorice, consecințele pot fi foarte grave: vânzarea poate fi declarată nulă dacă nu s-a respectat dreptul de preemțiune al statului; noul proprietar poate primi amenzi contravenționale substanțiale; proprietarul poate fi obligat să readucă clădirea la starea anterioară pe cheltuiala proprie – ceea ce, în cazul unei clădiri istorice, poate implica sume considerabile; în cazurile cele mai grave, se poate atrage răspunderea penală a proprietarului.

Pentru imobilele din zona de protecție, consecințele sunt mai puțin severe, dar nu neglijabile: vânzarea nu poate fi declarată nulă, întrucât dreptul de preemțiune nu se aplică; noul proprietar poate primi amenzi contravenționale, însă de valoare mai redusă; proprietarul poate fi obligat să desființeze sau să refacă pe cheltuiala proprie lucrările executate fără aviz; în schimb, în practică, răspunderea penală nu intervine în mod obișnuit în acest caz.

Autori: Mădălina Mitan (partner) și Steliana Stroe (attorney at law), avocați cu experiență în domeniul imobiliar și construcții în cadrul Schoenherr și Asociații SCA

Articol susținut de Schoenherr