Aspecte practice cu privire la convențiile de înstrăinare a posesiei asupra unui teren agricol din extravilan

​​La data de 21 noiembrie 2022, în Monitorul Oficial, a fost publicată Decizia nr. 58/2022 a Înaltei Curți de Casație și Justiție (Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept), prin care s-a stabilit că, în situația convențiilor de înstrăinare a posesiei asupra unui teren agricol din extravilan, nu este necesară respectarea dreptului de preempțiune prevăzut de art. 4 (1) din Legea nr. 17/2014 [1].

Legea nr. 17/2014 are printre scopurile declarate asigurarea securității alimentare, protejarea intereselor naționale şi exploatarea resurselor naturale, în concordanță cu interesul național și a instituit un drept de preempțiune, adică de a cumpăra cu prioritate terenuri agricole situate în extravilan pe care proprietarii acestora intenționează să le înstrăineze. Nerespectarea dreptului de preempțiune atrage sancțiunea nulității absolute a contractului de vânzare încheiat.

Acest scop al Legii nr. 17/2014, materializat prin instituirea unui drept de preempțiune, a intrat într- un conflict (aparent) cu un alt scop național, mult mai vechi, respectiv de a avea un sistem integrat de cadastru și carte funciară și care a necesitat reglementarea notării posesiei în cartea funciară și a oferirii posibilității juridice de înstrăinare a acestei posesii. S-a ridicat astfel întrebarea dacă la convențiile de înstrăinare a posesiei în legătură cu un teren agricol din extravilan este sau nu necesară respectarea dreptului de preempțiune, iar instanța supremă a oferit un răspuns negativ.

Dezideratul unui sistem integrat de cadastru și carte funciară. După Marea Unire de la 1 decembrie 1918, s-a dorit instituirea unei publicități imobiliare unice și obligatorii la nivelul întregii țări, publicitate care să fie bazată pe sistemul cărților funciare. Acest sistem de carte funciară este unul (i) real, în sensul că este bazat pe identificarea topografică a terenului („imobilul”) și (ii) complet, în sensul că toate transmisiunile și constituirile de drepturi în legătură cu imobilul identificat urmează să fie înscrise în cartea funciară. Astfel, entitățile de bază ale cărții funciare sunt imobilul și proprietarul.

În pofida adoptării Decretului-Lege nr. 115 din 27 aprilie 1938 privind unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, nu s-a reușit extinderea aplicării acestui decret la nivelul întregului teritoriu. În perioada totalitară, având în vedere scopul anihilării dreptului de proprietate personală, nu a existat vreun interes în vederea realizării unei evidențe cadastrale.

În perioada postdecembristă, s-a adoptat Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996, prin care s-a ales sistemul cărților funciare ca fiind sistemul aplicabil la nivelul întregului teritoriu. Tot sistemul cărților funciare este prevăzut și în Codul Civil în vigoare. Însă funcționarea optimă a sistemului cărților funciare este condiționată de identificarea cadastrală, topografică, a tuturor terenurilor de pe teritoriul țării. Acest proces de identificare cadastrală („lucrări de înregistrare sistematică”) este, din nefericire, nefinalizat și, la nivelul anului 2022 [2], lucrările de cadastru sunt terminate doar la nivelul a 156 unități administrativ-teritoriale din cele 3.181 existente în România. Ceea ce este îmbucurător este faptul că sunt lucrări în derulare în 2.429 unități administrativ- teritoriale.

Notarea posesiei în cadrul lucrărilor de înregistrare sistematică. Cu ocazia lucrărilor de înregistrare sistematică se întâlnesc situații în care persoane care stăpânesc imobilele nu pot, din varii motive, prezenta acte doveditoare ale titlului de proprietate. Pentru astfel de situații de excepție, Legea nr. 7/1996 permite ca, în anumite condiții, să fie notat posesorul în carte funciară cu posibilitatea pentru acest posesor de a fi înscris proprietar la împlinirea unui termen de 3 ani de la data notării posesiei, bineînțeles, dacă anumite cerințe sunt îndeplinite.

Circulația juridică a terenurilor în legătură cu care este notată posesia. Scopul Legii nr. 7/1996 este ca aceste terenuri pentru care este notată posesia să poată face obiectul unor acte juridice și să nu fie eliminate complet din circuitul juridic. De aceea, la articolul 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 s-a prevăzut că posesia notată poate fi transmisă prin acte încheiate în formă autentică. În cazul în care posesia este transmisă în schimbul unei sume de bani, suntem în situația unei convenții nenumite. O astfel de convenție nenumită se aseamănă cu un contract de vânzare, dar, spre deosebire de vânzare propriu-zisă, nu vizează transmiterea unui drept de proprietate sau a unui alt drept real, ci doar a posesiei ca stare de fapt. De aceea, regulile din Codul Civil referitoare la contractul de vânzare vor fi aplicabile numai în mod subsidiar, dacă vor fi îndeplinite condițiile de la art. 1168 din Codul Civil.

Raționamentul Înaltei Curți de Casație și Justiție expus în Decizia nr. 58/2022. Instanța supremă a interpretat sfera de aplicare a art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 și a concluzionat că prin înstrăinarea, prin vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan sunt avute în vedere contractele prin care vânzătorul transmite dreptul de proprietate asupra unui teren agricol sau un alt drept real [3]. Or, prin actele juridice menționate la art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, se transmite doar posesia, ca stare de fapt și care nu trebuie confundată cu posesia, ca prerogativă a dreptului de proprietate [4].

Dobândirea dreptului de proprietate de către posesorul notat în cartea funciară. În condițiile art. 13 (7) din Legea nr. 7/1996, posesorul notat în cartea funciară sau, în caz de înstrăinare, ultimul posesor va beneficia de intabularea dreptului de proprietate în favoarea sa, din oficiu, la împlinirea unui termen de 3 ani, dacă în acest interval de 3 ani nu a fost notat niciun litigiu prin care să se conteste cuprinsul cărții funciare.

Înalta Curte de Casație și Justiție, în Decizia nr. 58/2022, a inclus considerente importante și cu privire la modul de dobândire a proprietății avut în vedere de art. 13 alin. (7) din Legea nr. 7/1996 și a statuat că nu convenția de înstrăinare a posesiei va fi titlul pe baza căruia se face intabularea dreptului de proprietate și nici legea nu va fi modul de dobândire, ci uzucapiunea (prescripția achizitivă), în beneficiul ultimului posesor înscris. A mai reținut instanța supremă că pentru a opera efectul achizitiv trebuie să fie îndeplinite doar condițiile expres prevăzute la art. 13 alin. (6) și (7) din Codul Civil.

După intabularea dreptului de proprietate în favoarea ultimului posesor în temeiul art. 13 alin. (7) din Legea nr. 7/1996 devine aplicabilă prezumția de la art. 900 din Codul Civil, în sensul că, dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, astfel că ultimul posesor înscris drept proprietar va putea dispune ca un proprietar de terenul agricol și-l va putea înstrăina de data aceasta cu respectarea dreptului de preempțiune prevăzut la art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014.

Note de subsol:

[1] Privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului

[2] A se vedea Stadiul Programului Național de Cadastru și Carte Funciară publicat la următorul link https://www.ancpi.ro/pnccf/documente/NOTA_privind_activitatea_ANCPI_la_data_de_31.10.2022.pdf

[3] A se vedea considerentul 93 [4] A se vedea considerentele 104 și 112

Un articol semnat de Daniel Aragea, Partner – daragea@stoica-asociatii.ro – STOICA & Asociații