Când poate fi identificată cu certitudine o bulă în economie, ce o susține și ce se vede în piața imobiliară

O bulă economică poate fi identificată cu o certitudine de 100% după ce se sparge, dacă îl citim pe Charles Kindleberger, care a fost istoric economic la MIT și expert în bule. Asta nu înseamnă că nu sunt predictibile.

*Scriem acest articol pentru că în ultima perioadă au apărut studii cu privire la diverse posibile bule, unele din imobiliare. Unii spun că este o bulă, alții că nu și vin cu diverse teorii.

Cine zice că știe sigur că este o bulă sau nu într-un anumit domeniu, nu înseamnă că are dreptate. Timpul va arăta. Nimeni nu știe viitorul.

Bula reprezintă creșterea abruptă a prețului unui activ într-o anumită perioadă, urmată de o cădere abruptă. Practic, prețul devine pentru o perioadă deconectat de valoarea reală.

Chiar și oameni deștepți pierd în timpul unei bule, cel mai cunoscut caz fiind Isaac Newton în bula South Sea.

În literatura economică există o carte foarte bună pentru cine dorește (din ea ne-am și inspirat): Boom and Bust: A Global History of Financial Bubbles, de William Quinn și John D. Turner în care autorii încearcă să dea câteva repere pentru a identifica bulele speculative, analizând cele mai mari cazuri de pe la 1700 încoace.

Așadar, sunt 3 lucruri care susțin o bulă:

1. Comercializarea – ușurința cu care un activ poate fi cumpărat și vândut. Dacă se poate cumpăra o particică din activ (cum e în cazul criptomonedelor), atunci va urca și mai mult. Pentru că se găsesc rapid cumpărători și vânzători, prețul se duce sus.

2. Ușurința accesului la bani, unde intră și creditul bancar. O bulă se poate forma numai atunci când publicul are suficient capital pentru a investi în activ și, prin urmare, este mult mai probabil să apară atunci când există bani și credit abundent în economie. Dacă dobânzile la bănci sunt prea mici la depozite, atunci oamenii vor căuta alte metode de plasare a economiilor pentru a câștiga mai mult.

3. Specula. Speculatorii sunt mereu prezenți. Ei cumpără active în așteptarea unor viitoare creșteri de preț. Problema este că în timpul bulelor un număr mare de începători devin speculatori care tranzacționează pe baza impulsului (dacă ne uităm la criptomonede, au ajuns să cumpere și persoane care n-au niciun fel de studii sau care nu înțeleg ce înseamnă activul respectiv. Există și o sintagmă în piața financiară: au intrat frizerii)

Despre ce pot face autoritățile pentru a descuraja formarea lor, cartea oferă unele idei, dar nu le menționăm aici.

În ultima perioadă, pe zona investițiilor este la modă concepul de ESG (environmental, social and governance). Pare a se forma o bulă, dar asta nu înseamnă că avem dreptate. Sunt fonduri de investiții care au alocat un anumit procent pentru companiile ce se pliază pe ESG. Ei bine, au început ca unele companii să facă anumite investiții în zona asta doar pentru a accesa mai ușor bani de la acele fonduri.

Discutam recent cu un dezvoltator imobiliar destul de mare care spunea că vrea facă o investiție în panouri fotovoltaice (că-i lipseau investițiile verzi), doar în ideea că așa intră în acea categorie și avea acces la niște bani în plus de pe piețe.

Sunt și bule bune, care duc societatea înainte (care duc către tehnologii noi, mai bune), iar când se sparg, unii ies (din piață), alții nu.

Acum depinde și de mentalitatea companiei ca filosofie. Cine înțelege conceptul de joc infinit – „Infinite game” – cartea scrisă Simon Sinek, va supraviețui. Așadar, cei care se concentrează pe reziliență (chiar și în boom și bulă), cel mai probabil vor reuși să rămână în piață.

“Jocul business-ului este prin definiție unul infinit. Nu știm toți jucătorii, unii noi pot să apară oricând. Fiecare jucător își definește strategia și tacticile și nu există un set de reguli fixe pe care toată lumea le-a agreat, altele decât legea (deși chiar și asta e diferită de la o țară la alta)”, spune Sinek.

Deși mulți își evaluează performanțele într-o anumită perioadă, precum anul fiscal, acestea nu reprezintă decât niște marcaje din timpul jocului, niciun marcaj nu arată sfârșitul jocului.

Cartea este foarte interesantă și arată de ce anumite produse superioare create de anumite companii nu rezistă în piață și de ce unele companii pot ajunge să iasă.

Imobiliarele în România: cererea pentru chirii în creștere, vânzările în scădere

În piața imobiliară românească a început să scadă nivelul tranzacțiilor. Un studiu recent publicat Storia.ro (platformă de imobiliare – anunțuri) încearcă să demonstreze, prin proprii indicatori, că nu este o bulă în piață. Cum am spus mai sus: dacă are dreptate sau nu, viața va arăta.

Citând un studiu al Kiwi Finance, în primul trimestru al anului 2022, când salariul mediu net era 3.698 de lei, prețul mediu per mp al caselor și apartamentelor era de 1.384 de euro, astfel că indicele de accesibilitate ajunsese la un raport de 1,85 la nivel național.

• 3.610 euro ar fi trebuit sa coste metrul pătrat în România dacă am fi avut același indice de accesibilitate ca cel din anul 2008, dar raportat la salariile medii actuale, conform acelui document.

• Dacă ne uităm la indicele imobiliare.ro (o medie a preţului solicitat, exprimat în euro pe metru pătrat util), vedem că este mai mic cu 15% decât în 2008. Față de ianuarie 2015 este aproape dublu, la 1.751 euro/mp.

Ce este interesant e că se recunoaște scăderea tranzacțiilor. Lucru normal, având în vedere creșterile de dobânzi din ultima perioadă, lucru care se pare că va continua. Totuși, pentru că românii amână achizițiile, se îndreaptă spre chirii, iar acestea au început să urce.

Conform datelor Storia.ro, apartamentele din România se închiriază semnificativ mai rapid comparativ cu anul trecut, luând în calcul perioada în care anunțurile rămân active pe platformă, care e cu 15% mai mică în aprilie 2022 față de aceeași lună a anului trecut.

Aceeași tendință, dar mult mai pronunțată, se remarcă în Polonia, unde durata de viață a anunțurilor la apartamente de închiriat a scăzut cu 44% față de anul anterior, dar și în Portugalia, unde a scăzut cu 30%.

În ceea ce privește durata de viață a anunțurilor din categoria apartamente de vânzare, aceasta a crescut cu 4% în mai 2022 față de aceeași lună a anului anterior.

Probabil vor scădea prețurile la imobiliare în perioada următoare. Ce vede BNR

Probabil vom asista la o scădere a prețurilor de vânzare în zona imobiliară, dar rămâne de văzut dacă va fi ceva puternic (ca și cum s-ar sparge o bulă), ori ceva ușor în timp. Oricum ar fi, dacă citim rapoartele BNR, pare că ar trebui să ne așteptăm la o scădere a prețurilor.

Raportul privind Stabilitatea Financiară al BNR spune că prețurile proprietăților rezidențiale au crescut în România în cursul anului 2021 (+7,5% în termeni anuali), menținându-se însă la cel mai redus nivel din regiune, dar și sub media Uniunii Europene (10%).

Evoluțiile din perioada următoare depind de o serie de factori (precum înăsprirea generalizată a condițiilor de finanțare și creșterea incertitudinilor în noul context geopolitic), de natură să diminueze cererea potențială din partea populației și ar putea să limiteze creșterea prețurilor.

• Indicele privind accesul la piața creditului ipotecar pentru București (Indicele de accesibilitate măsoară raportul dintre venitul optim al unui debitor necesar pentru a contracta un credit cu un avans de 25 la sută, un grad de îndatorare de 45 la sută și o maturitate de 25 de ani, aferent achiziției unui apartament cu 2 camere cu suprafața de 55 mp și venitul mediu la nivelul București, conform INS. Dobândă utilizată este aferentă fluxului de credit ipotecar nou din trimestrul respectiv) s-a menținut la o valoare supraunitară (122% la martie 2022), fiind în ușoară scădere față de aceeași perioadă a anului anterior.

• Însă, în contextul actual, caracterizat de creștere ratei de inflației și majorarea ratelor de dobândă, capacitatea de achiziție a debitorilor este așteptată să se diminueze. În primul rând, veniturile disponibile ale populației vor fi reduse de către cheltuielile crescute cu alimente, utilități și combustibili. În al doilea rând, majorarea dobânzilor va reduce suma maximă ce poate fi contractată de un debitor. Spre exemplu, o creștere a ratei dobânzii cu trei puncte procentuale ar duce la reducerea cu 27% a sumei maxime disponibile de contractat pentru un credit cu maturitate de 25 de ani, reducând indicele de accesibilitate de la 122% la 91% în cazul Bucureștiului.

Autorii Boom and Bust când au analizat diferite bule istorice, au luat în calcul o creștere a prețurilor activelor de cel puțin 100% în mai puțin de 3 ani, urmată de o prăbușire de cel puțin 50% pe o perioadă de maxim 3 ani. (Diferența este că ei s-au uitat la cele mai cunoscute cazuri din istorie și le-au exclus pe cele imobiliare – cu excepția celor însoțite de bule în piața de capital, respectiv titluri nou create). Dacă ne uităm la indicele imobiliare.ro, fugitiv, vedem o creștere de 64% față de 2017, dublă față de 2015, dar trebuie să luăm în considerare și faptul că salariile au mai crescut de atunci (ne-am uitat la 2017 pentru că a fost și pandemia, care a avut anumite efecte).

În concluzie, dacă avem sau nu o bulă în piața imobiliară este greu de determinat. Vom vedea cu certitudine doar dacă vom asista o spargere, adică o cădere puternică a prețurilor. Contează și cât de mare este bula. Un lucru este cert, dacă ne uităm pe date: când s-au introdus facilități în construcții (fără impozit pe venit, contribuția la sănătate și Pilonul II) nu s-au văzut scăderi de prețuri.

* Acest material nu reprezintă o recomandare de investiții

Surse (cărți):

Boom and Bust: A Global History of Financial Bubbles, de William Quinn și John D. Turner

The Infinite Game – Simon Sinek