Coresi Avantgarden. Investiții imobiliare în Brașov, orașul cu cea mai mare rata de creștere în România

​Grupul Kasper are 20 de ani de tradiție în dezvoltări imobiliare, promovând un concept urbanistic unic în România, aliniat standardelor internaționale. Cartierul Coresi Avantgarden a devenit un nou centru al Brașovului, grație unei formule unice de design urban, care mixează preocuparea pentru creșterea economică locală, pentru adaptare tehnologică și pentru dezvoltarea comunității.

Aflat într-o zonă superbă, la poale de munte, cartierul a fost proiectat pentru viitor, cu spații largi, protejate de perdele verzi, terenuri de sport, hub-uri culturale sau parcuri interioare. Comunitatea crește, deservită de un puternic cluster de afaceri și de o rețea complexă de servicii, de la școli și centre medicale, la magazine, restaurante, puncte de educație sau divertisment.

Daniela Kasper: „Cei care nu mai pot lua credite imobiliare alimentează creșteri spectaculoase pe piața chiriilor”

„Piața imobiliară s-a schimbat radical în decursul unui singur an. După imensul val ascendent din ultima decadă, revenim, brusc, cu picioarele pe pământ. Dacă de evoluția sectorului au beneficiat până acum dezvoltatorii și clienții deopotrivă, provocările majore despre care vorbim azi îi afectează pe toți în mod egal. Creșterea dobânzilor, inflația și explozia prețurilor pentru materialele de construcții duc la o ajustare a domeniului la toate nivelurile. Pentru clienți va fi dificil, în curând, să aleagă între achiziție și chirie, în timp ce pentru antreprenori, obiectivul principal rămâne investiția cu cel mai bun randament”, spune Daniela Kasper, director general Kasper Development.

Grupul Kasper și-a câștigat prestigiul în dezvoltări imobiliare complexe și gestionează în prezent unul dintre cele mai importante proiecte de regenerare urbană la nivel național. Deși în ultimii ani regulile jocului s-au schimbat permanent din mers, procesul de reabilitare a fostelor platforme industriale I.A.R și Tractorul Brașov își păstrează ritmul în cea de cincea și ultima fază de dezvoltare. Lucrările continuă iar imobilele vor fi finalizate la termen, spun reprezentanții companiei, independent de fluctuațiile pieței sau de schimbările prin care va trece mediul economic în următorul interval. De altfel, veștile de criză trebuie tratate cu prudență, spune Daniela Kasper.

În ciuda vocilor care profețesc dezastre, piața se reașază, modelată de un context complex. Pe fondul conflictelor geopolitice actuale și al multiplelor tipuri de crize care au pus în gardă investitorii și cumpărătorii deopotrivă, succesul unei companii depinde de capacitatea de a formula răspunsuri lucide pentru întrebările stringente care au frământat în ultimii ani sectorul la nivel global: Care sunt tendințele? Cine sunt viitorii clienți? Cum va arăta piața imobiliară în următorii 10 ani?

„Mulți nu-și vor mai permite o achiziție prin credit ipotecar”

Veștile începutului de an au creat confuzie și mulți se întreabă dacă ne îndreptăm spre o nouă prăbușire imobiliară sau dacă suntem zguduiți de una dintre fluctuațiile ciclice tipice acestui sector. „Atât crash-ul imobiliar, cât și prăbușirea prețurilor sunt afirmații cu tentă profetică, dar complet nefondate și scoase din contextul economic actual”, spune Daniela Kasper. Piața este în aparentă scădere și în România, tendință care poate fi una de fond sau doar o reconfigurare circumstanțială. „Este evident că mulți nu-și vor mai permite o achiziție prin credit ipotecar cu un avans de 15%-20%, așa cum se întâmpla până acum 1 an. Creșterea dobânzilor, diminuarea plafonului de TVA și creșterea prețului imobilelor au stricat planurile multora. În condițiile dobânzilor actuale, prețul imobilelor ar trebui să scadă cu minim 25%-30% pentru a fi posibilă vânzarea către cei care ar fi putut accesa până acum un credit bancar. Dar o asemenea scădere este imposibilă, având în vedere motivele care au stat până acum la baza creșterii prețurilor, de la scumpirile energiei, gazului și electricității, la impunerea noilor norme internaționale privind scăderea amprentei de carbon”, spune Daniela Kasper. „Constrâns de aceste noi realități, domeniul imobiliar se resetează atât pentru clienți, cât și pentru dezvoltatori.

Ambele tabere vor fi nevoite să se adapteze din mers unei piețe care își va continua dezvoltarea pe noi coordonate. Cine așteaptă revenirea unor vremuri apuse rămâne pe loc sau iese din joc. Cine crede că toate frământările se vor rezolva printr-o ieftinire bruscă a imobilelor mizează pe o carte iluzorie și ignoră un amplu context economic și geo-politic, pentru a se ghida după o singură speranță: întoarcerea la o piață cunoscută” explică Daniela Kasper.

De ce nu se vor ieftini imobilele?

1. Nu există imobile pe stoc. Nu există o presiune a costurilor de gestionare a stocului care să impună ieftiniri sau alte măsuri de lichidare a acestuia.

2. Nu exista ofertă. Mai mult, oferta va scădea în perioada următoare, de vreme ce condițiile actuale nu sunt favorabile noilor proiecte. Într-o piață reconfigurată, noile proiecte pot fi susținute doar cu lichidități semnificative. Clienții nu mai cumpără în avans, ci abia la finalizarea imobilului. Ca urmare, dezvoltatorul trebuie să înceapă cu finanțare proprie.

3. Creșterea prețurilor materialelor de construcție. Scumpirile care au avut loc în ultimul an, au fost antrenate de criza energetică, respectiv scumpirea gazului și a curentului electric. Totul s-a reflectat în prețul materialelor, iar unele s-au scumpit și cu 300%.

4. Standardele privind amprenta de carbon. Reglementările privind scăderea amprentei de carbon necesită investiții în linii de producție noi, sustenabile la nivelul consumului de energie. Amortizarea lor se reflecta din nou în costul de producție.

5. Strategia NZEB. Standardele de eficiență energetică ale imobilelor Near Zero Energy Building necesită implementarea unor soluții tehnice complexe. Dacă prețul unei centrale de apartament pe gaz costa în trecut 700 euro, investiția într-o pompă de căldură adecvată sustenabilă din pdv al consumului de energie, costă 6.000-7.000 euro. Încălzirea cu calorifere nu mai este sustenabilă, iar încălzirea în pardoseală a devenit un standard pentru un consum de energie redus. Costurile pentru implementarea acestor sisteme se va regăsi în produsul final.

6. Nu se poate construi pentru un viitor complet diferit, cu costul din trecut. Construim îndeplinind cerințele energetice pentru un viitor care va ține cont de mediu și de pretențiile sociale din ce în ce mai complexe și justificate. Toate deciziile politice care reglementează urbanismul vor fi formulate în funcție de obiectivele globale Net Zero. Agenda verde înseamnă standarde impuse, pentru atingerea cărora orice dezvoltator va investi din ce în ce mai mult în următoarea perioadă.

„Golul lăsat de o lungă perioadă în care în România nu s-a construit aproape deloc nu poate fi umplut peste noapte”

Deși anii de criză au adus incertitudine economică, o situație persistentă și încă în evoluție, cererea de locuire în România continuă să fie crescută. Tendința este explicată, în parte, prin faptul că nu a fost compensat încă deficitul de locuințe cumulat în primii 20 de ani de democrație, un timp în care nu a existat un concept coerent de dezvoltare imobiliară la nivel național. Golul lăsat de o lungă perioadă în care nu s-a construit aproape deloc nu poate fi umplut peste noapte, mai ales că procesul de construire este și devine din ce în ce mai anevoios, în contextul noilor reglementări urbanistice din ce în ce mai restrictive, dar și cu privire la consumul de energie.

La toate acestea se adaugă lipsa forței de muncă – o problemă veche a acestui sector. Provocărilor trecutului li s-au adăugat altele noi, mult mai complexe, cum ar fi: scăderea treptată a numărului clienților și schimbări importante în mecanismul de finanțare a proiectelor. Ca urmare oferta pe piața se va diminua considerabil în următoarea perioada, ceea ce va avea ca rezultat o cerere crescută pe fundalul unei oferte din ce în ce mai mici. „Pe piața imobiliară există două categorii de clienți, care gândesc și acționează diferit: clientul final și clientul investitor.

Clientul final, o persoană fizică sau o familie, va fi din ce în ce mai tensionat în procesul de achiziție. Este afectat direct de creșterea dobânzilor și face un minuțios studiu comparativ între rata la banca și prețul unei chirii. În acest moment, rezultatul ar putea fi în favoarea chiriilor, în ciuda dezavantajelor pe care le implică această alegere. În cazul unui credit, după 20-30 de ani de plată, imobilul devine proprietatea familiei, în timp ce chiria rămâne un simplu calcul matematic, avantajos în situația de acum”, spune Daniela Kasper. Cei care își vor permite în continuare să cumpere locuințe se documentează temeinic, iar întrebările lor sunt în măsură să creioneze tendințele în comportamentul de achiziție. Cumpărătorul este interesat de înălțimea clădirii, de densitatea ansamblului rezidențial, de spațiul verde disponibil sau de o rețea de servicii complementare, cum ar fi o grădiniță sau o școală, centre comerciale sau conectivitatea cu orașul. Toate acestea trebuie luate în considerare în planificarea oricărui ansamblu rezidențial contemporan, capabil să deservească nevoile actuale, dar mai ales să le anticipeze corect pe cele care vor urma.

Vânzarea în avans devine istorie

Toate aceste presiuni vor reseta într-adevăr piața imobiliară, însă cea mai sigură schimbare va fi, de fapt, o orientare abruptă către viziunile contemporane privind construcțiile durabile și sustenabile din punct de vedere energetic. Într-un domeniu complex, modelat de noi viziuni sociale și de norme europene de sustenabilitate, nu va mai fi posibil câștigul din speculă. Dispar, totodată, și o parte dintre mecanismele care, până nu demult, aveau darul să înlesnească procesele de construcție și să mărească volumul de imobile puse în piață. Clienții nu vor mai finanța în avans proiectele, cel puțin nu la volumul din trecut, deși sistemul a fost benefic atât pentru dezvoltatori cât și pentru cumpărători în egală măsură. „Clientul beneficia de un preț redus, iar dezvoltatorul avea la dispoziție o finanțare rapidă, mai ușor de obținut în comparație cu condițiile impuse de o bancă.

Clientul putea spera, în plus, într-o creștere a valorii imobilului până la data finalizării acestuia, ceea ce, la pachet cu reducerea obținută prin plata în avans, cumula un avantaj de 20.000-30.000 de euro. Formula va supraviețui, dar avantajul nu va mai veni în mod speculativ, foarte rapid, ci va fi un proces întins pe o perioadă de câțiva ani. O creștere a valorii cu 30.000 euro într-un interval atât de scurt nu era sustenabilă într-o economie dinamică și conectată la nivel global”, spune Daniela Kasper.

„Anii de criză au schimbat profilul cumpărătorilor activi în sectorul imobiliar, aducând în prim plan investitorii mici și mijlocii”

Suita acestor schimbări creează un context favorabil pentru inversarea ponderii categoriilor de cumpărători din România. Din ce în ce mai activi pe piața imobiliară, investitorii au devenit un segment dominant, interesat exclusiv de plasarea sigură a banilor, urmărind profitul, rentabilitatea și conservarea propriului capital în anii de criză. Mulți dintre cei care nu-și mai permit achiziția unui imobil au devenit deja clienți chiriași ai acestor investitori. Fideli acestor obiective, investitorii vor alege proiectele care răspund unor criterii bine definite, cum ar fi creșterea valorică cea mai mare de-a lungul timpului, protecție în fața inflației, atractivitatea proiectului pe piața chiriilor și valoarea estimată a chiriilor perceptibile. „Investitorii au preluat un volum important al tranzacțiilor. Dacăîn trecut, aceștia reprezentau un segment de 30%, azi reprezintă cam 50%-70% din totalul clienților. Fenomenul este potențat de schimbările înregistrate pe o piață a chiriilor crescută peste noapte, pe măsură ce cumpărătorii care nu se mai încadrau la credite au migrat către acest sector. Schimbarea vine cu noi provocări: în trecut, 70% dintre clienți au cumpărat pentru uz propriu, ceea ce înseamnă că aceste imobile sunt ocupate și nu pot fi scoase pe piața chiriilor. Cererea de locuire este mare, iar cele 30 de procente de spații locative noi nu satisfac o nevoie de 70%. Este un calcul matematic bazat pe statistici”, mai spune Daniela Kasper.

Piața imobiliară va merge înainte. Crash-ul – sau căderea prețurilor – rămâne o iluzie profețită, dar nefondată. Asistăm doar la o reconfigurare substanțială, la care ne vom alinia pe măsură, ținând cont de contextul economic și geo-politic actual.

Investițiile imobiliare în Brașov devin o oportunitate cu perspective demonstrate de apreciere, în măsura în care orașul cu cea mai mare rată de creștere din România se pregătește pentru o nouă perioadă de dezvoltare. Primul avion care a aterizat pe noul aeroport a deschis acest nou drum, care va duce foarte departe. Se adaugă alte proiecte de infrastructură aflate în diverse stadii de construcție, care vor contribui și ele la dezvoltarea regională. Proiectat cu grijă pentru provocările viitorului, Coresi Avantgarden punctează la toate capitolele: amplasamentul, prestigiul zonei, prestigiul proiectului, proximitatea față de puncte de interes și, mai ales, existența unui motor puternic de creștere, respectiv un centru de afaceri local.

Articol susținut de Coresi Avantgarden