Diferitele drepturi de preempțiune legală

Preempțiunea reprezintă dreptul prin care titularul său (preemptorul) poate, în condițiile stabilite prin lege sau prin contract, să cumpere cu prioritate un bun înaintea altor persoane. Prin urmare, dreptul de preempțiune poate fi legal sau contractual. Indiferent de forma sa, reglementarea comună în materia dreptului de preempțiune o reprezintă articolele 1730 – 1740 din Codul civil, care sunt aplicabile numai dacă prin lege sau prin contract nu se stabilește altfel.

În esență, vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempţiune legal sau convenţional se poate face către un terţ numai sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor, iar vânzătorul este obligat să notifice de îndată preemptorului cuprinsul contractului încheiat cu terțul. De asemenea, vânzătorul poate să notifice intenția de vânzare preemptorilor, anterior încheierii contractului cu un terț. În ambele cazuri, titularul dreptului de preempţiune care a respins o ofertă de vânzare nu îşi mai poate exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus.

Preemptorul îşi poate exercita dreptul prin comunicarea către vânzător a acordului său de a încheia contractul de vânzare, în termen de cel mult 10 zile, iar în cazul vânzării de bunuri imobile, în termen de cel mult 30 de zile de la primirea notificării, însoţită de consemnarea preţului la dispoziţia vânzătorului.

I. Preempțiunea la vânzarea terenurilor forestiere

Terenurile din fondul forestier, aflate în proprietate privată se pot vinde cu respectarea, în ordine, a dreptului de preempţiune al coproprietarilor sau vecinilor (art. 1746 Cod civil).

Preemptorii. Conform art. 45 alin. 6 din Codul silvic, coproprietarii și vecinii proprietari de fond forestier au un drept de preempțiune la cumpărarea de terenuri din fondul forestier aflate în proprietate privată, la preț și în condiții egale.

Procedura. Vânzătorul are obligația de a-i înștiința în scris pe toți preemptorii, prin executorul judecătoresc sau prin notarul public, despre intenția de vânzare, arătând și prețul cerut pentru terenul ce urmează a fi vândut.

Termenul. Titularii dreptului de preempțiune trebuie să își manifeste în scris intenția de cumpărare și să comunice acceptarea ofertei de vânzare sau, după caz, să o înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost afișată, în termen de 30 de zile de la comunicarea ofertei de vânzare ori, după caz, de la afișarea acesteia la sediul primăriei.

Sancțiunea. Nerespectarea de către vânzător a obligației de a notifica peremptorii sau vânzarea terenului la un preț mai mic ori în condiții mai avantajoase decât cele arătate în oferta de vânzare atrage nulitatea relativă a vânzării.

II. Preempțiunea la vânzarea terenurilor agricole

Arendaşul are drept de preempţiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercită potrivit art. 1.730-1.739 Cod civil (art. 1849 Cod civil).

Preemptorii. Conform art. 4 din Legea nr. 17/2014, au drept de preempțiune la preț și în condiții egale preemptorii în ordinea rangului legal. Cu titlu exemplificativ, preemptori de rang I sunt coproprietarii, rudele de gradul I, soții, rudele și afinii până la gradul al treilea inclusiv.

Procedura. Vânzătorul înregistrează la primăria din raza unității administrativ-teritoriale unde se află terenul, o cerere prin care solicită afișarea ofertei de vânzare a terenului agricol situat în extravilan.

Termenul. Titularul dreptului de preempțiune trebuie ca, în termenul de 45 de zile lucrătoare, să își manifeste în scris intenția de cumpărare, să comunice acceptarea ofertei vânzătorului și să o înregistreze la sediul primăriei.

Sancțiunea. Vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempțiune este interzisă și se sancționează cu nulitatea absolută. De asemenea, vânzarea terenului la un preț mai mic decât cel cerut în oferta de vânzare, în condiții mai avantajoase decât cele arătate în aceasta ori cu nerespectarea condițiilor domiciliului/reședinței/sediului cumpărătorului în România, atrage nulitatea absolută.

III. Preempțiunea la vânzarea monumentelor istorice

Preemptorii. Conform art. 4 alin. 4 din Legea nr. 422/2001, dreptul de preempțiune la cumpărarea monumentelor istorice aparține Satului român, care și-l exercită prin Ministerul Culturii și Cultelor, serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor, unitățile administrativ-teritoriale.

Procedura. Proprietarii transmit serviciilor publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor înștiințarea, documentația și propunerea de răspuns.

Termenul. Conform art. 4 alin. 7 din Legea nr. 422/2001, termenul de exercitare a dreptului de preemțiune al statului este de maximum 25 de zile de la data înregistrării înștiințării, documentației și a propunerii de răspuns la Ministerul Culturii și Cultelor sau, după caz, la serviciile publice deconcentrate ale acestuia. În cazul în care Ministerul Culturii şi Cultelor sau serviciile publice deconcentrate nu îşi exercită dreptul de preempțiune în termen, acesta se transferă autorităților publice locale, care îl pot exercita în maximum 15 zile.

Sancțiunea. Conform art. 4 alin. 4 din Legea nr. 422/2001, sancțiunea în caz de nerespectare a dreptului de preempțiune al statului român este nulitatea absolută a vânzării.

IV. Dreptul de preferință al chiriașilor

Preemptorii. Conform 1828 alin. 1 Cod civil, la încheierea unui nou contract de închiriere a locuinţei, chiriaşul are, la condiţii egale, drept de preferinţă. El nu are însă acest drept atunci când nu şi-a executat obligaţiile născute în baza închirierii anterioare.

Procedura. Locatorul poate să notifice chiriașului intenția de încheiere a unui nou contract de închiriere, fie să notifice acestuia noul contract de închiriere încheiat cu un terț.

Termen. Fiind vorba despre bunuri imobile, termenul de exercitare a dreptului de preempțiune este de 30 de zile de la primirea notificării.

Sancțiune. Codul civil nu prevede o sancțiune pentru ipoteza nerespectării dreptului de preempțiune a chiriașului (sau a preemptorului în general). Însă, dat fiind faptul că potrivit art. 1731 Cod civil, vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempţiune legal sau convenţional se poate face către un terţ numai sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor și că potrivit art. 1828 alin. 1 Cod civil, se aplică regulile de preempţiune în materia vânzării, în absența notificării intenției de încheiere sau noului contract, chiriașul ar putea să își exercite preferința în momentul în care află despre noul contract, fără a mai fi ținut de vreun termen.

Preemptorii. În cazul în care un imobil este expropriat pentru utilitate publică, lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul intenționează să înstrăineze imobilului, fostul proprietar (expropriatul) are un drept de preempțiune.

Procedura. Conform art. 37 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, expropriatorul este obligat să îl notifice pe fostul proprietar.

Termen. Fostul proprietar poate să opteze pentru cumpărare în termen de două luni de la primirea notificării.

Sancțiune. Conform art. 37 alin.(3) din Legea nr. 33/1994, dacă dreptul prioritar de dobândire este încălcat, fostul proprietar se poate substitui în drepturile cumpărătorului, plătind acestuia preţul, dar nu mai mult decât despăgubirea actualizată, precum şi cheltuielile ocazionate de vânzare. Dreptul de substituire se exercită în termen de două luni de la data comunicării încheierii prin care s-a dispus înscrierea în cartea funciară în folosul cumpărătorului.

V. Preemțiunea la înstrăinarea imobilului expropriat

Procedura. Conform art. 37 alin.(2) din Legea nr. 33/1994, expropriatorul este obligat să îl notifice pe fostul proprietar.

Termen. Fostul proprietar poate să opteze pentru cumpărare în termen de două luni de la primirea notificării.

Sancțiune. Dacă dreptul prioritar de dobândire este încălcat, fostul proprietar se poate substitui în drepturile cumpărătorului, plătind acestuia preţul, dar nu mai mult decât despăgubirea actualizată, precum şi cheltuielile ocazionate de vânzare. Dreptul de substituire se exercită în termen de două luni de la data comunicării încheierii prin care s-a dispus înscrierea în cartea funciară în folosul cumpărătorului. În acest caz, procesul-verbal încheiat de executorul judecătoresc pentru a constata primirea plăţii de către terţul cumpărător sau, după caz, încheierea executorului judecătoresc de constatare a consemnării plăţii preţului de către terţul cumpărător rămasă definitivă ţine loc de titlu de proprietate.

VI. Preempțiunea la înstrăinarea unor imobile naționalizate restituite

Preemptorii. Locatarii imobilelor necesare şi afectate exclusiv şi nemijlocit activităţilor de interes public, de învăţământ, sănătate ori social-culturale și imobilele ocupate de sedii ale partidelor politice legal înregistrate, restituite foştilor proprietari sau, după caz, moştenitorilor acestora, au drept de preemțiune la cumpărarea acestora (art. 17 alin. 1 din Legea nr. 10/2001).

Procedura. Conform art. 17 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, vânzătorul trebuie să notifice intenția de vânzare prin executor judecătoresc.

Termenul. Preemptorul își poate exercita dreptul în termen de 90 de zile de la primirea notificării, sub sancțiunea decăderii.

Sancțiunea. Contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea dreptului de preempțiune sunt lovite de nulitate.

VII. Preempțiunea la înstrăinarea celorlalte imobilelor naționalizate nerestituite

Deținătorii imobilelor cu altă destinație decât cea de locuință și care nu au o destinație specială (cum sunt cele analizate mai sus) au preempțiune la înstrăinarea acestora (art. 42 alin. 2 din Legea nr. 10/2001). Chiriașii au un drept de preempțiune la cumpărarea imobilelor cu destinație de locuință, care nu se restituie persoanelor îndreptățite și rămân în administrarea deţinătorilor actuali (art. 42 alin.(3) din Legea nr. 10/2001). Iar conform art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995, chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora pot opta pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a preţului.

Prin Decizia nr. 81/2017, Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit că „[…] chiriașii au și dreptul de a opta pentru cumpărarea imobilelor cu destinația de locuințe, drept prevăzut de art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare”.

Preemptorii. Chiriașii imobilelor cu destinație de locuință și deținătorii imobilelor cu altă destinație decât cea de locuință beneficiază de preempțiune al înstrăinarea imobilelor naționalizate care nu se restituie foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora.

Procedura. Spre deosebire de dreptul de preempțiune prevăzut de art. 17 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, în cazul dreptului de preempțiune prevăzut de art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, legiuitorul nu a reglementat procedura de exercitare a preempțiunii. Prin urmare, se va aplica dreptul comun (art. 1.730-1.739 Cod civil).

Termenul. Și în cazul termenului, se va aplica dreptul comun, adică termenul de 30 de zile de la primirea notificării.

Sancțiunea. Codul civil nu prevede o sancțiune pentru ipoteza nerespectării dreptului de preempțiune.

Însă, dat fiind faptul că potrivit art. 1731 Cod civil, vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempţiune legal sau convenţional se poate face către un terţ numai sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor, acesta ar putea să își exercite preferința în momentul în care află despre noul contract, fără a mai fi ținut de vreun termen.

Un articol semnat de Marius Chelaru, Managing Associate – mchelaru@stoica-asociatii.ro – STOICA & Asociații