Dinamica evaluării imobilelor naționalizate

Între 1945 și 1989, mare parte din proprietatea privată din România a fost naționalizată de statul comunist. După căderea comunismului, s-a dorit repararea acestei nedreptăți, care a constat în restituirea proprietății sau în acordarea de despăgubiri. În prezentul articol, vom prezenta pe scurt evoluția modalității de despăgubire a foștilor proprietari și stadiul actual.

Inițial, prin Legea fondului funciar nr. 18/1991, s-a reglementat reconstituirea sau constituirea dreptului de proprietate în anumite limite.

Ulterior, prin Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole şi a celor forestiere, a fost reglementată acordarea de măsuri reparatorii pentru unele categorii de terenuri preluate abuziv de la proprietarii lor.

În continuare, Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, a consacrat principiul restituirii imobilelor naţionalizate şi al despăgubirii (plafonate) în cazurile în care restituirea nu mai era posibilă.

Prin Legea nr. 10/2001, privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, pentru terenurile și construcțiile care nu pot fi restituite în natură, s-a prevăzut restituirea prin echivalent (compensare cu alte bunuri ori servicii oferite în echivalent de deţinător, acţiuni la societăţi comerciale tranzacţionate pe piaţa de capital, de titluri de valoare nominală folosite exclusiv în procesul de privatizare sau espăgubiri băneşti).

Conform legii în forma inițială, evaluarea despăgubirilor bănești acordate persoanelor îndreptățite se făcea de către o comisie formată din reprezentanți ai mai multor ministere.

În 2005, s-a înființat Autoritatea Națională pentru Restituirea Proprietăților (ANRP) pentru urmărirea aplicării unitare a Legii nr. 10/2001, iar prin Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, cât şi unele măsuri adiacente a unificat procedurile administrative pentru restituirea bunurilor vizate de legile menţionate mai sus.

Legea nr. 247/2005 prevedea că, în lipsa restituirii, beneficiarii măsurilor de reparaţie puteau alege între compensarea creanţei lor prin bunuri şi servicii şi plata unei despăgubiri calculate conform practicii şi standardelor interne şi internaţionale în materie de despăgubire pentru imobile şi case preluate abuziv de către stat.

În vederea plăţii despăgubirilor stabilite de Comisia Centrală, a fost înfiinţat un organism de plasament colectiv de valori mobiliare numit Fondul „Proprietatea”.

Întrucât acest mecanism de despăgubire s-a dovedit a fi ineficinet, în urma condamnărilor repetate a României la Curtea Europeană a Dreptului Omului (CEDO) pe problema imobilelor naționalizate, culminată cu hotărârea pilot Maria Atanasiu si alții c. României, a fost adoptată Legea nr. 165/2013 privind măsurile pentru finalizarea procesului de restituire, în natură sau prin echivalent, a imobilelor preluate în mod abuziv în perioada regimului comunist în România, care a stabilit că în situaţia în care restituirea în natură a imobilelor preluate în mod abuziv în perioada regimului comunist nu mai este posibilă, singura măsură reparatorie în echivalent care se acordă este compensarea prin puncte.

Conform art. 21 alin.(6) din Legea nr. 165/2013, în forma sa inițială, evaluarea imobilului ce face obiectul deciziei se făcea prin aplicarea grilei notariale valabile la 20.05.2013 (data intrării în vigoare a Legii nr. 165/2013).

Dacă amplasamentul sau specificaţiile tehnice ale imobilului solicitate nu puteau fi stabilite cu certitudine pe baza documentelor prezentate în dosarul de despăgubire, evaluarea lua în considerare valorile minime stabilite în grila notarială pentru zona respectivă şi pentru tipul de construcţie similar.

Dacă suprafaţa totală a imobilului nu putea fi stabilită cu certitudine, evaluarea lua în considerare valorile minime menţionate, aplicate pentru o suprafaţă de 21 mp.

Începând cu 2017, alin.(6) al art. 21 din Legea nr. 165/2013 prevedea că evaluarea se face în considerarea caracteristicilor tehnice ale imobilului şi a categoriei de folosinţă la data preluării acestuia.

Deși Legea nr. 165/2013 prevedea termene ferme de finalizare a procesului de restituire, acestea au fost mult depășite în numeroase cazuri, ceea ce a dus la noi condamnări a României la CEDO, spre exemplu în cauza Văleanu și alții c. României, care, cu privire la cuantumul despăgubirilor acordate, a stabilit că întârzierile persistente în evaluarea cererilor de despăgubire au redus valoarea despăgubirilor, stabilită prin lege să fie evaluată în raport cu valoarea de tranzacţie a imobilului la 20 mai 2013.

În consecință, începând cu 2021, alin.(6) al art. 21 din Legea nr. 165/2013 prevedea că evaluarea imobilelor pentru care se acordă despăgubiri se exprimă în puncte şi se face prin aplicarea grilei notariale valabile pentru anul precedent emiterii deciziei de compensare, în considerarea caracteristicilor tehnice ale imobilului şi a categoriei de folosinţă la data preluării acestuia.

Cel mai recent, printr-o decizie a Curții Constituționale a României (CCR) din 18 februarie 2025, nepublicată încă, a fost admisă o excepției de neconstituționalitate a art. 21 alin.(6) din Legea nr. 165/2013 și s-a constatat că este neconstituțională sintagma „în considerarea caracteristicilor tehnice ale imobilului și a categoriei de folosință la data preluării acestuia”.

Conform comunicatului de presă al CCR, „Curtea a apreciat că, prin raportarea modalității de calcul a despăgubirilor datorate de stat pentru imobilele în discuție la caracteristicile tehnice și la categoria de folosință pe care acestea le aveau la data preluării abuzive, se încalcă dispozițiile art. 44 alin. (1) și (2) din Constituție referitoare la garantarea și ocrotirea egală a dreptului de proprietate privată. În acest sens, Curtea a reținut, în acord cu jurisprudența recentă a Curții Europene a Drepturilor Omului, reprezentată de Hotărârile din 8 noiembrie 2022 și 7 ianuarie 2025, pronunțate în cauza Văleanu și alții împotriva României, că sintagma cuprinsă în prevederile legale criticate generează inechități între beneficiarii legii, întrucât, pe de o parte, poate ridica probleme dificile și controversate în practică, din cauza informațiilor uneori insuficient de relevante cu privire la descrierea exactă a imobilului în momentul preluării abuzive, iar, pe de altă parte, ca urmare a evoluțiilor urbane inerente care au avut loc între timp. Or, pentru ca despăgubirea acordată să rămână echivalentă cu valoarea imobilului în natură, aceasta nu poate ignora astfel de evoluții.”

În concluzie, după 1989, s-a decis restituirea în natură a proprietăților naționalizate, iar în cazul în care aceasta nu era posibilă, acordarea de despăgubiri. Aceste despăgubiri au fost inițial calculate la valoarea de circulație, ceea ce a dus la o sarcină financiară care nu a fost anticipată la momentul adoptării legilor reparatorii. În consecință, din 2013, aceste despăgubiri au fost limitate succesiv la valoarea din grila notarială din 2013 și la caracteristicile tehnice de la data preluării abuzive. Începând cu 2021, valoarea despăgubirilor a început din nou să crească, prin raportarea la grila notarială din anul anterior deciziei de compensare și, cel mai recent, prin raportare la caracteristicile tehnice și la categoria de folosință actuale.

Un articol semnat de Marius Chelaru, Managing Associate (mchelaru@stoica-asociatii.ro), STOICA & ASOCIAȚII

Articol susținut de STOICA & ASOCIAȚII