Florian Neagu, BNR: O scădere a prețului imobiliarelor induce o nouă așteptare: De ce să cumperi acum? Poate peste un an vei putea lua mai ieftin…/ Cele mai multe tranzacții imobiliare nu se fac cu bani de la bancă

Când ne uităm la numărul de tranzacții vedem o scădere semnificativă în România, dar e una conform așteptărilor, având în vedere ceea ce se întâmplă și în multe alte țări. În UE deja se înregistrează o scădere a prețului imobiliarelor, care induce o nouă așteptare. De ce să cumperi acum? De ce să te îndatorezi acum? Poate peste un an, dacă acest trend de scădere a prețurilor va continua, vei putea lua mai ieftin, a spus Florian Neagu, viitorul șef al Direcției de Stabilitate Financiară din BNR.

Bancherii centrali vorbesc despre o încetinire în creditarea acordată populației, dar acest lucru nu e o surpriză pentru ei. „Este un lucru așteptat. De altfel, mai mulți colegi au recomandat populației o anumită precauție în deciziile de a lua un credit, pentru că sunt foarte multe incertitudini care se se manifestă”, a mai spus Neagu.

Aceste mesaje au început să fie date de către Banca Națională de mai bine de de un an pe fondul incertitudinilor care ar putea duce la creșterea dobânzilor și prin urmare a ratelor pe care le dai lunar băncii.

„Ne uităm și la conexiunile între piața construcțiilor sau piața imobiliară și sectorul bancar. Și, istoric vorbind, cele mai multe tranzacții imobiliare nu se fac cu banii de la bancă. De ceva timp mai observăm un lucru în piața bancară românească, respectiv majoritatea tranzacțiilor au ajuns să nu mai fie pentru prima casă. Cam 52% din numărul de tranzacții sunt pentru o a doua locuință- fie o casă de vacanță, fie un apartament pe care să-l dai în chirie șamd”, mai spune Florian Neagu.

Valoarea tanzacțiilor din piața imobiliară românească

Valoarea tranzacțiilor pe piața imobiliară comercială (1,23 miliarde euro) se plasează semnificativ sub cea înregistrată în Polonia (5,7 miliarde de euro) și în linie cu evoluția piețelor din Cehia (1,5 miliarde de euro) sau Ungaria (1 miliard de euro), arată Raportul asupra stabilității financiare, ediția 2023.

Activitatea pe piața imobiliară rezidențială a încetinit de la data publicării Raportului anterior, înregistrând însă un declin mai puțin pronunțat comparativ cu creditarea ipotecară.

Numărul de tranzacții imobiliare individuale a scăzut cu 12% la nivel național în perioada aprilie 2022-martie 2023 față de aceeași perioadă a anului anterior, în timp ce numărul de credite ipotecare s-a redus cu 20%. Ponderea creditelor ipotecare în total tranzacții imobiliare a scăzut de la 39% în perioada aprilie 2021-martie 2022 la 32% în perioada aprilie 2022-martie 2023, și se situează cu aproximativ 20 de puncte procentuale sub maximul înregistrat în cursul anului 2020.

Cererea a fost mai robustă în zona București-Ilfov, unde numărul de tranzacții a fost constant, în timp ce în restul țării s-a înregistrat o scădere de 16%, arată datele publicate de Banca Națională. Cu toate acestea, în primul trimestru al anului 2023, se observă o reducere activității de tranzacționare mai accentuată față de aceeași perioadă a anului trecut, atât în zona capitalei (-24%), cât și în restul țării (-31%).

Volumul lucrărilor de construcții pentru clădirile rezidențiale s-a temperat, nivelul crescând cu 1% în perioada aprilie 2022-martie 2023 față de aceeași perioadă a anului anterior, comparativ cu avansul de 30% înregistrat în perioada aprilie 2021- martie 2022.

Suprafața utilă aferentă autorizațiilor de construcții rezidențiale s-a redus cu aproape 10%

În mod similar, suprafața utilă aferentă autorizațiilor de construcții rezidențiale emise pentru perioada aprilie 2022-martie 2023 s-a redus cu 8%, spun oficialii BNR

Dinamica înregistrată pe parcursul anului 2022 a fost relativ stabilă, spre deosebire de zona Euro, Cehia și Polonia în cazul cărora corecțiile din ultimul trimestru al anului 2022 au fost mai accentuate. O diferență notabilă o reprezintă Ungaria, unde valoarea autorizațiilor a crescut în cursul anului 2022, în ciuda ratelor de dobândă ridicate.

Presiunile asupra costurilor de construcții rezidențiale se mențin, însă rata de creștere a încetinit ușor (+17 pentru perioada aprilie 2022- martie 2023, față de un maxim de 20% înregistrat în cursul anului 2022), conform datelor BNR. Așteptările companiilor din construcții s-au dinamizat ușor , peste 40% din firme așteptându-se la creșteri ale prețurilor.

Prețurile proprietăților rezidențiale au crescut cu 6,8% în T4 2022 comparativ cu T4 2021, marcând o ușoară încetinire față de anul anterior (-0,2 puncte procentuale), arată datele Băncii Centrale

La nivelul zonei Euro, prețurile imobiliare au început să decelereze începând cu jumătatea anului 2022, odată cu începerea ciclului de întărire a politicii monetare.

Perioada medie necesară pentru achiziția unui apartament

Se poate observa că țările cu un nivel de îndatorare mai ridicat relativ la veniturile salariale ale populației au înregistrat un declin mai puternic al prețurilor, pe fondul impactului mai ridicat al dobânzilor asupra capacității de plată a populației (spre exemplu Suedia sau Danemarca) .

Perioada medie necesară pentru achiziția unui apartament standard la nivel național a fost de 7,4 ani la martie 2023, potrivit indicatorului prețul locuinței raportat la venit (price‑to‑income).

Indicatorul s-a diminuat cu 6 luni față de finalul anului 2022 pe fondul încetinirii aprecierii prețurilor imobiliare rezidențiale comparativ cu veniturile salariale. Nivelul indicatorului price-to-income se află în apropierea mediei din ultimii 8 ani (7,9 ani), indicând o evoluție corelată a veniturilor populației cu prețurile imobiliare, și semnificativ sub nivelul înregistrat anterior crizei financiare (aproximativ 20 de ani).

Pe de altă parte, indicele de accesibilitate (affordability index) s-a deteriorat semnificativ față de anul anterior, pe fondul majorării ratelor de dobândă pentru creditele noi, reducându-se de la 102% la 76%.