Piața imobiliară: pentru un apartament muncești 6,8 ani în București și 12 ani în Constanța, spune BNR

În ultimele 3 luni din 2025, prețurile locuințelor au crescut cu 6,7% în termeni anuali în România, față de 5,1% în zona euro și 5,5% la nivelul UE, arată datele BNR publicate în Raportul supra stabilității.

Dinamica românească s-a situat sub cea din Ungaria (21,2%), Bulgaria (14,5%) și Cehia (8,5%), dar peste cea din Polonia (4,3%).

Tranzacții: scădere accentuată în primul trimestru din 2026

Numărul tranzacțiilor imobiliare s-a redus cu 5,4% în 2025 față de 2024. În primele trei luni din 2026, scăderea s-a adâncit la 17,1% în termeni anuali, cu evoluții similare în București (-16,6%) și în restul țării (-17,4%). Raportul asociază această temperare a activității de tranzacționare cu dezechilibrul dintre cerere și ofertă și cu modificările fiscale menționate mai sus.

Cererea pentru achiziția sau construcția de locuințe rămâne totuși peste nivelurile pre-pandemice. Timpul mediu de expunere pe piață a apartamentelor din București este de 54 de zile (T1 2026) – cel mai redus dintre marile centre urbane din țară.

Accesibilitate: evoluție marginală la nivel național, disparități mari pe orașe

Timpul necesar pentru achiziționarea, fără finanțare bancară, a unui apartament cu două camere a scăzut marginal, de la 8 ani în 2024 la 7,9 ani în 2025, pe fondul unei dinamici a prețurilor relativ mai temperate decât cea a veniturilor nominale. Indicatorul preț/venit variază regional între 6,8 ani în București și circa 12 ani în Constanța (date T4 2025).

Brașov înregistrează cea mai mare deteriorare a accesibilității din eșantion, pe fondul unei creșteri a prețurilor de aproximativ 28,6% în termeni anuali, față de o creștere salarială de circa 6,2%. La polul opus, Cluj și Constanța înregistrează îmbunătățiri ale accesibilității, cu dinamici salariale care depășesc marginal creșterea prețurilor (10,9% față de 9,8% în Cluj; 3,9% față de 1,7% în Constanța).

Piața închirierilor: cerere în creștere, ofertă în scădere, preț relativ stabil

Pe piața închirierilor rezidențiale, cererea a înregistrat o creștere de 8%, în contrast cu o restrângere a ofertei de 17%. Prețul mediu de închiriere s-a diminuat totuși marginal, la aproximativ 530 euro/lună în T1 2026, în termeni anuali.

Estimările BNR indică o subevaluare consistentă a pieței

În paralel, estimările BNR indică o subevaluare consistentă a pieței, atât la nivel național, cât și în București. Prețurile actuale se situează sub nivelul justificat de veniturile populației, costul finanțării și nivelul chiriilor. BNR notează că rezultatele trebuie interpretate cu prudență, dat fiind că estimările sunt sensibile la metodologie și la caracteristicile structurale ale pieței locale. Instituția identifică drept factori explicativi nivelul relativ redus al chiriilor, ponderea ridicată a tranzacțiilor finanțate din surse proprii și rigiditatea ofertei.

Impactul modificărilor fiscale asupra structurii cererii

Din august 2025, cota standard de TVA a crescut de la 19% la 21%, iar cota redusă aplicabilă achiziției primei locuințe a fost eliminată. Raportul leagă această modificare de o reorientare a cererii dinspre locuințele noi către cele vechi.

Ofertă: livrări în scădere, dar activitate de construcție în accelerare

Numărul locuințelor noi finalizate în 2025 s-a redus cu 3,1% față de 2024. Structura livrărilor a continuat să se deplaseze către mediul rural, pe fondul disponibilității terenurilor și al costurilor de construcție mai reduse, arată datele Băncii Centrale.

Indicatorii avansați arată o ofertă dinamică: în perioada aprilie 2025 – martie 2026, volumul lucrărilor de construcții pentru clădiri rezidențiale a crescut, în medie, cu 12,4% (serie ajustată) față de perioada similară anterioară.