La ce ar fi bine să te uiți când vrei să cumperi un apartament nou în centrul Bucureștiului

Apartamentele noi, cu două trei dormitoare, se vând în centrul Bucureștiului la prețuri care pot sări bine și de milionul de euro. Sigur, este plăcut să te bucuri de frumusețea vechiului București, în confortul unei case noi, însă sunt câteva lucruri la care trebuie să te uiți cu atenție, mai ales când cumperi în zone unde presiunea imobiliară este uriașă. Dar pașii se aplică pentru toți cei care doresc să cumpere o locuință nouă.

O parte din clădirile noi, construite în centrul orașului, sunt așa zisele „tunuri imobiliare” – pe o parcelă de 500 mp a fost demolată clădirea veche, istorică, apoi au obținut autorizație pentru un bloc de 5-10 etaje între case și s-a început construcția.

Numai că vecinii nemulțumiți că rămân fără lumină în case și că le răsare un bloc la fereastră sau ONG-urile care militează pentru protejarea patrimoniului au atacat autorizația în instanță pe motiv că a fost emisă ilegal. Sunt mai multe cazuri în care vecinii și ONG-urile au câștigat și au obținut demolarea noii clădiri. Deocamdată, avem două blocuri noi, construite ilegal, demolate în București (cel de pe Șoseaua Giurgiului 164 și cel de pe strada Puțul de Piatră), însă sunt zeci de sentințe de demolare și este o loterie ce va rămâne în final în picioare.

Sigur, nu este nimic în neregulă să se construiască clădiri noi în centrul orașului, atât timp cât sunt respectate regulile urbanistice și arhitectura zonei, și sunt multe clădiri construite cinstit, dar hai să vedem cum ne putem feri de cei care nu au bune intenții.

Ce verifici prima dată când vrei să cumperi un apartament într-un bloc nou

Am vorbit cu Dumitru Dobrev, avocat specializat pe litigii în urbanism, care a obținut în instanță demolarea mai multor blocuri construite ilegal sau după autorizații de construire emise ilegal.

În primul rând, atunci când vrei să cumperi un apartament într-un bloc nou, este indicat să verifici autorizația de construire și planul urbanistic emis împreună cu un avocat specializat pe partea de urbanism sau un arhitect/urbanist, să vezi dacă au fost emise legal sau nu.

• „Cei care doresc să cumpere trebuie neapărat să ceară autorizația și certificatul de urbanism de la dezvoltatorul imobiliar. Dacă zice că nu, atunci e ceva putred. Documentele pot fi obținute și de la Primărie. După aceea, când te duci să iei o mașină la mâna a doua, te duci de mână cu un mecanic. Și când îți iei o casă trebuie să te duci de mână cu un inginer constructor/un arhitect/un avocat specializat pe asta, că nu îți iei casă toată ziua, să se uite pe autorizația de construire, certificatul de urbanism și pe planuri. Dacă este clădirea la roșu, poți chiar să faci o vizită cu specialistul la șantier, e indicat. Ei îți pot spune dacă respectă regulile de urbanism, dacă o să îți apară igrasie în casă, ce probleme sunt.
• Doar un specialist îți poate spune dacă autorizația a fost emisă ilegal. Un urbanist/un arhitect sau un avocat specializat. Dacă vrei să știi lucruri care ți se ascund despre urbanism, te duci la un urbanist, fiindcă ei într-un sfert de oră îți pot spune ce probleme are, dacă s-au respectat retragerile, nivelul de înălțime, indicatorii urbanistici, lipsesc locuri de parcare. Sau poți să te duci la vecini, să spui că vrei să cumperi și să îi întrebi dacă au probleme cu blocul care se construiește, dacă merg în instanță. Dacă îți spun că sunt litigii, nu cumperi acolo”, a explicat avocatul Dumitru Dobrev.

Nu te repezi să faci antecontract când imobilul este doar la stadiul de proiect

Mai departe este important să vedeți dacă sunt litigii pentru anularea autorizației și demolarea clădirii și în ce stadiu se află. Ca să știți ce riscuri vă asumați. Dar este important de știut că litigiile apar de obicei când încep lucrările și vecinii află ce li se pregătește.

• „Litigiile apar pe portaljust.ro, dacă cauți după numele dezvoltatorului sau numărul autorizației de construire, litigiul apare la tribunalul de pe raza teritorială unde e terenul. Dar litigiile nu apar când se eliberează autorizația de construire. Chiar dacă sunt bonusuri și reduceri consistente – 5%-10%- la faza de proiect, totuși eu recomand celor care doresc să cumpere să nu se repeadă să facă antecontract de vânzare cumpărare când imobilul este doar la stadiul de proiect, ci clădirea să aibă măcar zidurile ridicate, să fie la roșu, pentru că dacă un vecin ar vrea să atace autorizația, când atacă vecinul? Când vede că se sapă groapa pentru fundație și apare panoul de șantier cu ce se construiește.
• Atunci vecinii văd că urmează să se facă un bloc, care le va lua lumina, că nu se respectă Ordinul care prevede o oră și jumătate de soare la solstițiul de iarnă, că nu respectă retragerile. Dacă construcția a fost ridicată la roșu și autorizația nu a fost atacată, sunt șanse mici ca vecinii să o mai atace fiindcă expiră acel termen de 1 an în care se poate ataca, din momentul în care vecinii iau la cunoștință că a fost emisă autorizație de construire acolo. Dacă te duci după 1 an, sigur îți răspunde instanța cererea ca inadmisibilă”, a explicat Dumitru Dobrev.

Apoi este important să verificați dacă ce s-a construit respectă autorizația de construire, fiindcă au fost mai multe cazuri în care s-au construit etaje ilegal. Au fost și cazuri în care autorizația de construire a fost falsă, adică fabricată de arhitect, deci e bine să fie făcută o verificare și la Primăria care a emis autorizația de construire, dacă aceasta a fost emisă și ce anume s-a autorizat.

Alte lucruri care trebuie verificate sunt istoricul dezvoltatorului și istoricul terenului.

• „Trebuie verificat la cartea funciară dacă este proprietar cine pretinde că este, dacă are cine știe ce îmbârligături, cu contracte de asociere în participațiune, cu cine are, dacă au litigii sau dacă sunt transferuri de proprietate foarte dese, de tip suveică, este posibil și s-a mai întâmplat să fie un teren unde actul de proprietate are o hibă, poate a fost retrocedat cu probleme, și atunci tehnica este de a-l tot vinde ca să consolideze titlul.
• Apoi trebuie să te interesezi de istoricul dezvoltatorului. E foarte important asta. Ce a mai construit, chiar să vizitezi un bloc construit în urmă cu 2-3 ani de el.
• Dacă a făcut mai multe proiecte și nu a avut probleme, te duci și cumperi, dar dacă este unul căruia i s-au anulat autorizații, care a avut probleme și i-a ținut pe oameni 3/4/5 ani până le-a predat apartamentele. Fiindcă sunt din ăștia care acționează tip suveică, încep un bloc, îl lasă așa, mai încep unul, iar iau avansuri, cu banii luați de pe al doilea, îl termină pe primul și tot așa și în loc să stai 1 an și jumătate până intri în apartament, conform anteprecontarctului, stai 3 ani și el în timpul acesta rulează banii.
• Dacă dezvoltatorul a mai făcut blocuri, totul a mers bine, atunci e bine. Sunt și dezvoltatori serioși. Poți să întrebi pe cineva din piață, din branșă, că ei se știu între ei”, a explicat Dumitru Dobrev.

Portretul-robot al dezvoltatorului de care trebuie să fugi

Un alt tip de investitor de care trebuie să te ferești este investitorul de 18-19 ani, care face un bloc de 7 etaje și plătește din servietă muncitorii, balastiera, nu are credit de la bancă, a explicat Dobrev.

„De unde are el banii, la 19 ani, 1 milion de euro cash ca să construiască un bloc. Este fie o săgeată a crimei organizate sau un dezvoltator de partid, banii nu sunt ai lui de fapt, ci banii negri ai unui politician care a luat șpagă și așa îi albește. Acesta este portretul robot al dezvoltatorilor de care trebuie să fugi”, a explicat Dobrev.

Apoi, e important să cercetezi ce se întâmplă pe parcelele de vizavi și de lângă. Fiindcă și vecinii tăi poate au autorizație de construire pentru un bloc chiar la fereastra ta și priveliștea aia de vis promisă de dezvoltatorul imobiliar ar putea să dispară în curând.

Dumitru Dobrev spune că sunt mulți oamenii țepuiți. „A fost un val de țepe groaznice când a fost bula imobiliară – 2008-2009. Și acum mai sunt cam undeva la 10-15% din ce înseamnă dezvoltare imobiliară”, spune avocatul.