Tunul secolului la Cluj

Un calcul realizat de un specialist consultat de ZIUA de Cluj atesta faptul ca arhitectul judetului, Radu Spanu, a subevaluat – in declaratiile facute – terenul ce urmeaza sa fie valorificat. Nici conditiile in care ar urma sa se construiasca noul complex sportiv nu sunt foarte clare.

Cu toate acestea, proiectul a fost votat in graba, s-a constituit pana si o comisie care, se presupune, ar trebui sa vegheze la „bunul mers” al revalorificarii actualului stadion.

La Cluj, interesele private sunt cele care primeaza in procesul dezvoltarii urbane. Construirea unui stadion, ultima necesitate publica invocata de autoritati (si nu ne indoim ca este), constituie, poate, una dintre cele mai grandioase afaceri care ii va imbogati pe cativa privilegiati care vor putea achizitiona terenul cu mult mai ieftin fata de valoarea reala vehiculata pe piata.

Planul prezentat cu atata naturalete de catre autoritatile administrative propune demolarea actualului stadion „Ion Moina”, pentru ca, din sumele obtinute prin revalorificarea terenului respectiv, undeva la marginea Clujului, sa poata fi construit un stadion nou.

Ideea de a amenaja o baza sportiva intr-o zona cu mult mai putin circulata fata de zona centrala in care se afla „Ion Moina” ar fi apartinut firmei italiene De.Be.Co.

Presedintele Consiliului Judetean, Marius Nicoara, a precizat insa ca nu este obligatoriu ca aceasta firma sa devina executanta proiectului si ca va fi organizata o licitatie, apreciind, totodata, ca ideea de revalorificare a terenului pe care se afla in prezent stadionul este foarte buna, mai ales ca in zona ar fi cat se poate de potrivit sa se construiasca imobile de locuit si chiar un mall.

Subevaluatorul Spanu

Ceea ce ne-a starnit curiozitatea a fost modul in care reprezentantii administratiei se gandesc sa valorifice terenul respectiv.

Arhitectul judetului, Radu Spanu, cunoscut ca specialist in transformarea unui proiect public intr-o afacere, a estimat ca un metru patrat de teren in zona respectiva ar costa intre 100 si 300 de euro si ca normal ar fi ca CJ sa scoata din vanzare maxim 20 milioane de euro, dat fiind faptul ca suprafata de teren are 66.000 de mp.

Oricare agentie imobiliara din Cluj poate confirma faptul ca pretul real al terenului in zona centrala este de minim 300 de euro pe metru patrat, putand ajunge chiar pana la 500 de euro pe mp si nicidecum 100 de euro pe mp, cifra enuntata initial de catre arhitectul sef al judetului ca valoare minima de piata.

Subevaluarea lui Spanu ascunde – probabil – niste bani „gri”, dat fiind faptul ca prezumtivul cumparator s-ar trezi cu un plus de cateva milioane de euro, „cadou” de la CJ, fara sa faca nimic. De fapt, printr-un calcul riguros, aflam exact cum stau lucrurile.

Cunoastem suprafata terenului, 66.000 de metri patrati. Daca pe acest teren ar urma sa se construiasca imobile de locuit, suprafata construita ar putea ajunge la circa 400.000 de mp.

Din cele 20 de milioane de euro estimate de Spanu, impartite la cei 400.000 de mp de teren construit, rezulta o suma de 50 de euro pe mp costul terenului, care ar urma sa fie cuprins in costul metrului patrat construit.

Astfel, costurile pentru teren si investitia in constructie ar fi de 450 de euro pe mp, avand in vedere ca pretul unui mp construit in Cluj la imobilele noi de locuit, este de 400 de euro pe mp, la care se adauga cei 50 de euro pe mp, costul terenului. Suma totala investita la care se va ajunge la finalul constructiei este de 180 de milioane de euro.

Daca pentru un mp de apartament se plateste un minim de 1000 de euro (desi in zona parcului mare se ajunge si la 1200 de euro mp construit), iar costul unui mp construit este de 450 de euro, avem o diferenta de 550 de euro la mp, care reprezinta castigul constructorului din afacere, respectiv fabuloasa suma de 220 de milione de euro!!!

Desi i-am contactat pe reprezentantii Consiliului Judetean pentru a le pune in vedere si varianta noastra de calcul, acestia nu au fost de gasit. Noi, insa, le promitem ca vom monitoriza indeaproape derularea acestui proiect. Speram ca si institutiile abilitate o vor face.

Si noul stadion starneste intrebari

Presedintele CJ, Marius Nicoara, a recunoscut ca licitatia pe care o va organiza in cursul lunii viitoare nu va putea aduce competitori mai puternici pentru realizarea acestui proiect, deoarece timpul este mult prea scurt ca cei de la De.Be.Co sa mai poata fi devansati printr-o oferta mai solida.

In sedinta de Consiliu Judetean, cand s-a votat pentru acest proiect, reprezentantii PSD au cerut constituirea unei comisii de evaluare pentru monitorizarea investitiei. Aceasta comisie a stabilit ca zona Gheorgheni, din spatele cartodromului, este cum nu se poate mai potrivita pentru constructia unui stadion.

Numai ca o parte importanta de teren, circa 20 de ha, apartine MapN, iar o alta parte, Consiliului Local, proprietari cu care nu s-a gandit, inca, nimeni cum anume se va negocia. Nu a fost constituit nici Planul Urbanistic Zonal, in ce priveste constructia unui stadion in zona respectiva.

Surse confidentiale declara ca este posibil sa se incalce grosolan Planul Urbanistic General al orasului, ceea ce – din nou – ar aduce deservicii populatiei Clujului.

In primul rand, acolo zona este extrem de saraca in spatii verzi, capacitatea stadionului ar presupune si o circulatie intensa, iar ceea ce trebuie, intr-adevar, vazut este daca o astfel de constructie nu ar afecta imprejurimile, dar si structura geologica ce se incadreaza in aceasta zona.

O alta problema vehiculata de catre consilieri se refera la faptul ca nu vor putea scoate fonduri pentru constructia unui nou stadion decat dupa ce-l vor revalorifica pe cel actual.