Impactul modificării de temă asupra autorizației de construire emise
În parcursul sinuos al edificării unei clădiri, dezvoltatorii imobiliari pot fi puși în situația în care, fie în funcție de apariția la fața locului a unor factori tehnici neprevăzuți, fie în funcție de solicitările noi ale echipei specialiștilor implicați (ex.: antreprenor, arhitecți etc.), pot apărea schimbări în execuția proiectului inițial și, odată cu acestea, pot apărea și neclarități de ordin juridic, legate de valabilitatea autorizației de construire emise inițial pentru proiectul imobilului respectiv.
Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții stabilește regulapotrivit căreia titularul are obligația de a solicitao nouă autorizație de construire, dacă, în timpul executării lucrărilor şi numai în perioada de valabilitate a autorizațieide construire, survin modificări de temă privind lucrările de construcții autorizate. Legea definește „modificarea de temă” ca fiind “orice schimbare iniţiată de către investitor/proprietar care are în vedere funcțiunile şi/sau capacitățile funcționale caracteristice, indicatorii tehnico-economici aprobaţi, soluţiile spaţiale şi/sau de amplasament şi alte asemenea cerinţe, care au fundamentat elaborarea documentaţiei tehnice care a stat la baza emiterii autorizației de construire”.
Există trei situații care se finalizează cu o nouă autorizație de construire, ori, după caz, cu reluarea procedurii de autorizare.
În prima situație, pe baza unei noi documentații tehnice, elaborate în condițiile modificărilor de temă survenite, autoritatea competentă poate decide emiterea noii autorizații de construire, dacă lucrările corespunzătoare modificărilor de temă se înscriu în limitele actului administrativ al autorității competente pentru protecţia mediului, precum şi ale avizelor şi acordurilor obținute pentru autorizația de construire iniţială.
În a doua situație, pe baza unei noi documentații tehnice, elaborate în condiţiile modificărilor de temă survenite, autoritatea competentă poate decide reluarea procedurii de autorizare, dacă lucrările corespunzătoare modificărilor de temă depăşesc limitele actului administrativ al autorităţii competente pentru protecţia mediului, precum şi ale avizelor și acordurilor obținute pentru autorizația de construire inițială.
În a treia situație, în baza aceleiași documentații tehnice depuse, se va putea emite o nouă autorizaţie de construire, dacă nu au fost aprobate reglementări urbanistice diferite faţă de cele în temeiul cărora a fost emisă autorizaţia iniţială, fără a fi necesar un nou certificat de urbanism şi fără obţinerea unor noi avize/acorduri, în măsura în care această nouă autorizaţie de construire este solicitată într-un interval de timp egal cu termenul de valabilitate al autorizaţiei de construire iniţiale.
Prin excepție de la regula obligativității obținerii unei noi autorizații de construire, se pot admite modificări locale ale soluţiilor tehnice din documentaţia tehnică autorizată, fără emiterea unei noi autorizaţii de construire, pe bază de dispoziţie de şantier. Acesta este dată de proiectantul lucrărilor şi verificată de către un verificator de proiecte, atestat în condiţiile legii, precum şi cu acordul scris al beneficiarului/investitorului/ administratorului/managerului de proiect, după caz, dacă se respectă simultan următoarele condiții:
a) nu se modifică funcţiunea consemnată în autorizaţia iniţială; b) se asigură respectarea prevederilor avizelor/acordurilor/punctului de vedere al autorităţii competente pentru protecţia mediului, precum şi ale actului administrativ al acesteia după caz, anexe la autorizaţia iniţială; c) se asigură respectarea prevederilor Codului civil; d) nu se modifică condiţiile de amplasament (regim de înălţime, POT, CUT, aliniament, distanţele minime faţă de limitele proprietăţii, ori aspectul construcţiei); e) nu sunt periclitate rezistenţa şi stabilitatea clădirilor învecinate; f) se asigură respectarea prevederilor reglementărilor tehnice în domeniul securităţii la incendiu; g) se asigură economia de energie.
Astfel de modificări locale ale soluţiilor tehnice din documentaţia tehnică autorizată fără emiterea unei noi autorizaţii de construire pot viza lucrările devenite necesare, în cazuri speciale determinate de luarea în considerare a unor situaţii imprevizibile la faza de proiectare (ca urmare a unor decopertări, relevee de fundaţii etc.), care se execută la construcții existente, inclusiv la monumente istorice (cu avizul organismelor abilitate ale Ministerului Culturii şi Cultelor).
Verificarea încadrării lucrărilor corespunzătoare modificărilor de temă în limitele avizelor şi acordurilor obţinute pentru autorizaţia de construire iniţială se realizează de către structurile de specialitate ale autorităţii administraţiei publice competente, precum şi de verificatorii de proiecte atestaţi în condiţiile legii, pentru fiecare cerință esenţială de calitate în construcţii, cu participarea reprezentanţilor instituţiilor avizatoare.
Este nevoie de o apreciere flexibilă a noțiunii de modificare de temă, atât din partea autorităților administrației publice, cât și din partea instanțelor de judecată, în ipoteza unui litigiu în care se pune în discuție necesitatea emiterii unei noi autorizații de construire în cazul schimbărilor survenite ulterior emiterii celei inițiale. Astfel, riscurile de interpretare pot fi împovărătoare pentru beneficiar, în ipoteza în care se stabilește că este necesară reluarea procedurii de autorizare, deoarece această decizie poate implica respectarea de către solicitant a unor condiții diferite de autorizare, față de cele în vigoare la momentul emiterii autorizației inițiale, ca urmare a modificării legislației în acest timp, fapt ce poate afecta bunul mers al proiectului. În această ipoteză, pot avea efecte negative și alți factori precum: durata mare pentru obținerea avizelor, apariția unor costuri suplimentare ridicate pentru menținerea șantierului, nerespectarea unor termene contractuale din cauza întârzierilor ce poate da naștere la despăgubiri în sarcina investitorului etc..
Uneori, interpretarea instanțelor cu privire la constatarea existenței unei modificări de temă a fost restrictivă (ex.: nerespectarea dimensiunilor golurilor pentru ferestre care au fost ușor mai mari decât cele din documentația care a stat la baza emiterii autorizației; realizarea unei săpături generale de 5 metri, diferită față de cea de 3,5 metri prevăzută în documentația tehnică inițială, pentru adaptarea sistemului de fundare inițial la o situație constatată după începerea lucrărilor etc.). Alteori, interpretarea dată de instanțele de judecată acestei noțiuni a fost în acord cu scopul avut în vedere de legiuitor (ex.: schimbarea destinației imobilului pe parcursul lucrării a fost considerată o modificare de temă; supraetajarea unui imobil de locuințe colective a fost considerată modificare de temă, dacă etajele suplimentare nu erau inițial prevăzute în documentația tehnică depusă etc.).
Situații în care s-a considerat că nu este incidentă o modificare de temă (ci o modificare locală a soluțiilor tehnice, efectuată pe bază de dispoziție de șantier) sunt, cu titlu de exemplu: desființarea unui perete existent pe calcan ce trebuia menținut în vederea consolidării și rezidirea pe vechiul amplasament, desființare survenită în urma unei situații imprevizibile la faza de proiectare, sau modificarea structurii acoperișului din unul tip terasă în unul tip planșeu de lemn acoperit cu șindrilă bituminoasă.
Responsabilitatea privind corectitudinea tehnică a soluţiei modificatoare aparţine proiectantului, în solidar cu verificatorul/verificatorii de proiect, iar titularul autorizaţiei are obligaţia de a depune (în copie) la emitentul autorizaţiei de construire documentaţiile şi/sau documentele specificate, ca martor.
În concluzie, situațiile practice numeroase din timpul execuției lucrărilor, apărute în șantier, pot fi depășite de către beneficiar prin colaborarea strânsă cu reprezentanții autorităților locale și cu concursul proiectantului/arhitectului, astfel încât calitatea în construcții să fie asigurată și legislația în materia emiterii autorizației de construire să fie respectată.
În toate aceste cazuri, pentru a se stabili dacă a intervenit sau nu o modificare de temă în sensul legii – de natură să atragă necesitatea emiterii unei noi autorizații de construire sau, după caz, reluarea procedurii de autorizare – este necesar ca schimbările apărute în dezvoltarea proiectului imobiliar să fie apreciate prin raportare la ansamblul proiectului, în scopul determinării relevanței și impactului acestora, iar nu în mod izolat, abstract, pentru a se ajunge la o armonizare a cadrului legal aplicabil cu derularea concretă și finalizarea proiectului imobiliar respectiv.
Un articol semnat de Andreea Stoica, Partner – astoica@stoica-asociatii.ro – și Ștefan Călin, Junior Lawyer – scalin@stoica-asociatii.ro – STOICA & Asociații