Cat de ok sunt preturile proprietatilor imobiliare? Azi, cazuri din Bacau si Cluj

Ma uitam peste cateva rapoarte de evaluare facute la cererea unor banci locale. Doua rapoarte vizeaza proprietati particulare care s-au vandut prin Prima Casa, iar al treilea raport are in vedere un spatiu ultracentral din Cluj Napoca. In cazul vanzarilor prin Prima Casa, metrul patrat a fost vandut in Cluj (discutam de o garsoniera de 23 mp situata intr-o zona buna) destul de scump, de aproape 950 de euro, scrie Dan Popa pe blogul sau.

„Dupa analiza clasamentului si incadrarea proprietatii subiect in scara valorica a preturilor comparabilelor intre comparabilele care ii sunt superioare si cele care ii sunt inferioare, valoarea unitara estimata pentru proprietatea subiect este 939 EUR/mp arie utila”, spune evaluatorul clujean. La Bacau, discutam de un apartament de doua camere, etajul intai, unde pretul era usor mai scazut pe metru patrat, de 914 eur/mp.

Despre preturile spatiilor comerciale, atasez doar comentariile evaluatorului

Piata spatiilor comerciale centrale a cunoscut o lunga perioada de crestere dupa retrocedarea proprietatilor (survenita dupa anul 1990) si privatizarea intreprinderilor cu obiect de activitate comert care aveau spatii centrale. De la un an la altul chiriile au crescut si preturile de tranzactionare de asemenea. Cele mai ridicate preturi au fost in a doua parte a anului 2007 cand chiriile pentru spatii ultracentrale depaseau 60 EUR/mps iar pentru tranzactii se vehiculau preturi care depaseau 6000 EUR/mp.

Incepand cu anul 2008 cererea pentru spatiile centrale s-a redus. Primul impact negativ a fost aparitia a doua spatii tip mall in Cluj – Iulius Mall si Polus Center cu suprafete mari de spatii comerciale de inchiriate, care au polarizat in mare parte comertul clujean. Toate spatiile comerciale din oras au avut de suferit dar in special cele centrale. Rata de ocupare a inceput sa descreasca ceea ce a inceput sa se reflecte in preturi. Criza economica care a inceput sa se simta la finalul lui 2008 a contribuit suplimentar la scaderea cererii.

Nivelul chiriilor a scazut din 2008 continuu si au scazut si preturile pentru spatiile comerciale centrale. Este greu de apreciat nivelul scaderilor pentru ca proprietatile au fost afectate in mod diferit, in functie de tipul proprietatii, localizare, calitatea proprietatii. Numarul tranzactiilor a scazut foarte tare, cererea solvabila fiind diminuata de dificultatea crescanda a accesului la finantare, de lipsa banilor din piata si de incertitudinile tot mai ridicate ale investitorilor.

Pe termen scurt si mediu se poate preconiza ca nivelul preturilor va continua sa scada. Numarul tranzactiilor va ramane redus.

Cererea pentru acest tip de proprietati de manifesta mai ales pentru inchiriere. Potentialii chiriasi sunt firme care doresc sa dezvolte activitati comerciale sau prestatoare de servicii in zona centrala. De mentionat este ca prin amplasare spatiul este mai atractiv pentru prestatorii de servicii. Aceasta cerere a scazut in ultima perioada iar multe din firmele care aveau deja inchiriate spatiile au renegociat chiriile in jos. Cererea pentru cumparare pentru un astfel de spatiu este relevanta dar mai putin solvabila, potentialii cumparatori trebuind sa aiba putere financiara mare pentru achizitie.

Oferta de proprietati similare este compusa din proprietati aflate in zonele centrale si zona ultracentrala a municipiului dar si din proprietati de substitutie localizate in zone similare ca si atractivitate din Cluj. Oferta de proprietati este insa in continuare limitata la vanzare, dar foarte bogata la inchiriere. Zonele principale sunt zona comerciala de pe Bdul Ferdinand, str. Eroilor, P-ta Unirii, strada Napoca, P-ta Mihai Viteazul, o parte din str. Memorandumului, unde vadul comercial este apreciat ca fiind bun.

Echilibrul pietei. Date de piata

La data evaluarii, piata imobiliara specifica este in dezechilibru, oferta fiind mai mare decat cererea iar numarul tranzactiilor incheiate foarte redus. In aceste conditii se poate estima ca avem o piata a cumparatorului.

In anexele la raport sunt prezentate extrase din ofertele cu proprietati comparabile, pentru vanzare si inchiriere.

Chirii. Grade de ocupare. Rate de capitalizare

Chiriile pentru spatii comerciale in zona centrala variaza de la 20 la 40 EUR/mp, exista insa si chirii mai ridicate dar multi dintre chiriasi le renegociaza in sensul scaderii acestora. Ofertele pentru inchiriere depasesc inca 50 EUR/mp.

Date despre tranzactii (terenuri si/sau proprietati)

Preturile de oferta/tranzactionare variaza foarte mult in functie de localizare, suprafata constructiilor, calitatea acestora, dimensiune, teren aferent etc., un interval mai des intalnit pe piata in zona centrala fiind 2000-4000 EUR/mp.

Estimarile de mai sus conduc la o maximizare a valorii pentru alternativa de utilizare ca spatiu comercial (prestare de servicii) – astfel, in opinia evaluatorului, cea mai buna utilizare este astfel cea de proprietate comerciala pentru prestari servicii.

Vezi pe blogul lui Dan Popa si:

RAPORT DE EVALUARE Bacau.

RAPORT DE EVALUARE Cluj.

Evaluare spatiu comercial.

Comenteaza peblogul lui Dan Popa.