Ce se va întâmpla cu prețurile locuințelor în acest an? Clujenii sunt cei mai lenți când vine vorba de vânzarea locuinței, iar constănțenii sunt cei mai dispuși să lase din preț

​După un 2023 dezamăgitor, în care mulți dezvoltatori au încetinit lucrările pe fondul dobânzilor mari și a inflației ridicate, optimismul acestora a revenit în 2024. Băncile au acordat în primele două luni din acest an aproape 7 miliarde de lei credite ipotecare (mai mult decât dublu față de aceeași perioadă din 2023). Valoarea medie a unui credit ipotecar a ajuns, în primul trimestru din 2024, la circa 66.000 de euro, iar rata medie plătită la bancă a fost de circa 400 de euro. Un avans de 15% ar indica teoretic un preț de achiziție de circa 77.600 de euro, dar mulți dintre cei care apelează la finanțare aleg să vină cu un aport propriu mai consistent, valoarea reală medie a tranzacției fiind în consecință mai mare.

Din estimările discutate la Forumul Imobiliare.ro de la Palatul Parlamentului, prețul mediu al proprietăților cumpărate prin credit se apropie, de fapt, de 83.000 de euro în marile orașe.

Sunt prețurile supraevaluate sau mai e loc de creștere? Depinde pe cine întrebi

„Prețurile nu au cum să scadă. Cine spune că poate construi cu mai puțin de 750 de euro/m.p, să-mi arate și mie cum face!”, a explicat vineri reprezentantul unui dezvoltator, deși istoria recentă ne-a arătat că uneori putem vedea și scăderi de preșuri. Doamna în cauză vorbea de costurile mari cu materialele, de costurile cu utilitățile și de dorințs de a avea finisaje de calitate. „750 de euro/mp, fără să iau în calcul valoarea terenului. Am văzut recent o ofertă în Cotroceni de teren cu 5000 de euro/mp. Care, transpus în costul de construcție, adaugă și el la valoarea finală a prețului /mp util”, explica doamna.

Dealtfel, într-un sondaj transmis tot vineri de cei mai titrați analiști financiari bancari din România, deținători ai titlului CFA (hartered Financial Analyst, calificare administrată de CFA Institute USA), aproape 60% dintre ei consideră că prețurile actuale sunt supraevaluate.

„În cercul apropiat, am persoane educate financiar care, deși au o nevoie de locuire și își permit o achiziție, amână trecerea la acțiune așteptând scăderea prețurilor. Au fost perioade când și noi am fi mizat pe scădere – în special între vara lui 2022 și prima parte a lui 2023, sub influența creșterii dobânzilor și inflației record). Dar ei amână din 2018, sub efectul îndrumărilor singurului influencer financiar producător al unei emisiuni de educație financiară la un post TV de știri. Wishful thinking!!, spune Daniel Crainic, Chief Marketing Officer Imobiliare.ro.

Cum vor evolua dobânzile și, prin urmare, ratele la bănci?

Revenirea apetitului românilor pentru împrumuturi a început să se facă simțită încă de la finele lui 2023 când, în ultimele trei luni, volumul creditelor ipotecare în lei acordate de bănci s-a dublat comparativ cu perioada similară din 2022 și a ajuns la 10 miliarde de lei (2 miliarde de euro), conform datelor BNR.

Condițiile mai bune de la nivelul pieței i-au încurajat pe mulți nu doar să facă pasul către o achiziție, ci și să apeleze la refinanțări. Anunțul de majorare a cotei reduse de TVA pentru locuințele de până în 120.000 euro și-a adus, la rândul său, aportul la acest rezultat.

Dobânzile au continuat să urmeze la începutul lui 2024 o tendință de scădere, dar se mențin la un nivel mai ridicat decât în 2021, înainte ca piața să sufere șocurile aferente războiului din Ucraina și creșterii puternice de la nivelul inflației. Pe de altă parte și veniturile românilor s-au majorat de atunci.

Încă din ianuarie au apărut oferte bune pentru cei care își doreau să obțină finanțare pentru a-și împlini visul de a fi proprietari, în prezent cea mai atractivă variantă fiind de 5,75% dobândă fixă pe 5 ani, respectiv pe 3 ani, în funcție de bancă. Specialiștii anticipează noi scăderi pe parcursul lui 2024 la acest capitol, în special în a doua parte a anului, în lipsa unor noi șocuri economice majore provenite din cauze independente de piață. Dacă BNR va reduce dobânda cheie, aceasta se va reflecte peste două trimestre în scăderea IRCC, indicatorul pe baza căruia se calculează dobânzile în lei la creditele cu dobândă variabilă. Tendința prin urmare este ca dobânzile să scadă.

Cât poți negocia prețul în funcție de oraș?

Negocierea celui mai bun preț este un lucru normal pentru cumpărători. Important este, însă, ca așteptările acestora să fie realiste cu privire la reducerile pe care le pot obține.

Proprietarii și dezvoltatorii nu sunt dispuși, de cele mai multe ori, să facă discounturi semnificative, fie din cauza propriilor costuri, fie pentru că au un anumit atașament de ordin emoțional față de locuința respectivă. Desigur, nu discutăm aici despre situații speciale precum cele în care se dorește accelerarea procesului de vânzare sau cele în care discutăm de pachete destinate investitorilor, ce includ mai multe proprietăți.

Marja de negociere – calculată ca diferență procentuală dintre prețul de tranzacționare și ultimul preț solicitat cumpărătorului – este, în realitate, destul de mică în principalele orașe din țară. Proprietarii din Brașov și din Iași, de exemplu, sunt mai puțin dispuși să lase la preț față de cei din Cluj-Napoca sau Timișoara. Dacă în primele orașe discutăm despre o marjă de negociere de 2,4%, în cele două mari centre regionale din vestul țării aceasta ajunge la 3,5%, potrivit datelor analizate de Imobiliare.ro.

Pe piața rezidențială bucureșteană întâlnim la începutul acestui an o marjă de negociere de 3,9%, în timp ce în cazul proprietarilor din Constanța observăm că aceasta atinge cel mai înalt nivel în rândul marilor orașe, de 4,2%.

București: Interes în creștere pentru locuințele noi. Doi cumpărători pe proprietate pe piața veche

Interesul pentru apartamentele și casele noi a crescut într-un ritm mai alert față de cel aferent pieței vechi. Pentru fiecare proprietate disponibilă la vânzare pe piața veche, indiferent dacă discutăm despre case sau despre apartamente, au existat în primul trimestru doi potențiali cumpărători interesați de aceasta.

Dintr-un total de 88.900 de case și apartamente scoase la vânzare în cele mai mari șase centre regionale din țară, mai bine de jumătate se află în București. Capitala dispune de cea mai variată ofertă din țară, în primul trimestru fiind căutați cumpărători pentru 47.800 de locuințe.

Există însă o scădere cu 17% a numărul de case și apartamente scoase la vânzare în comparație cu începutul anului trecut, aceasta fiind și cea mai puternică reducere înregistrată în ofertă în principalele orașe din România. Alte scăderi consistente au putut fi observate în Iași și în Cluj-Napoca, cu 16%, respectiv cu 15%, arată datele centralizate de Imobiliare.ro.

Dacă atunci când discutăm despre ofertă, Bucureștiul se află pe primul loc în țară, în materie de prețuri Capitala se plasează abia pe poziția a cincea. Prețul mediu solicitat de proprietari și dezvoltatori pentru apartamentele scoase la vânzare în primul trimestru din 2024 a fost de 1.578 euro/mp util. Cumpărătorii achită sume destul de apropiate de cele aferente locuințelor din București și în Constanța sau Craiova. Cele mai scumpe două orașe din țară rămân Cluj-Napoca și Brașov.

Durata de timp necesară identificării unui cumpărător a crescut în București față de începutul anului trecut. Proprietarii care au listat apartamente la vânzare au găsit un cumpărător în 51 de zile. Extinderi ale perioadei de vânzare au putut fi observate și în Constanța și Iași. Marja de negociere practicată pe piața din Capitală, de 3,9%, este a doua cea mai mare înregistrată în rândul marilor centre regionale din țară. Doar în cazul apartamentelor din Constanța se negociază prețul mai mult.

Cluj-Napoca: Ardelenii sunt mai lenți și așteaptă cel mai mult timp până vând un apartament- circa 3 luni

Numărul apartamentelor și caselor disponibile la vânzare pe piața imobiliară din Cluj-Napoca se menține în trimestrul I sub nivelul înregistrat în intervalul similar al anului trecut. Nu putem trece cu vederea însă dezvoltarea rezidențială accelerată înregistrată în zona periurbană a orașului Cluj-Napoca și migrația populației spre locuințele de aici în căutarea unor prețuri mai atractive față de cele întâlnite în cel mai scump oraș din țară pentru cumpărători. Comuna Florești, de exemplu, devenită deja celebră la nivel național ca fiind cea mai mare din România este un pol important de dezvoltare pe plan local și va avea de câștigat de pe urma lansării magistralei clujene de metrou care se află, la ora actuală, cu un pas mai aproape de a deveni realitate.

Cluj-Napoca continuă să se detașeze simțitor în materie de prețuri față de celelalte orașe mari din România. Proprietarii și dezvoltatorii de pe piața rezidențială locală au ajuns să solicite în primele trei luni din 2024 un preț mediu la vânzare pentru apartamente de 2.631 de euro/mp util.

Avansul înregistrat în ultimele 12 luni la nivelul prețurilor din Cluj-Napoca nu este nici pe departe cel mai mare din țară. La acest capitol, principalul pol imobiliar al regiunii de vest este depășit de Oradea și Brașov unde locuințele s-au scumpit cu 13% față de începutul anului trecut. Scumpiri similare cu cele din Cluj-Napoca au putut fi observate în Constanța și în Craiova, orașe unde media de preț la vânzare se învârte în jurul valorii de 1.580 de euro/mp util.

Unele dintre cele mai scumpe apartamente scoase la vânzare pe piața din Cluj-Napoca se găsesc, la ora actuală, în cartierul Sopor pe care autoritățile își propun să-l transforme într-unul cu adevărat organizat, în care toate facilitățile de la școală la parc și magazine să se afle la doar câteva minute de mers pe jos pentru locuitori.

La Cluj observăm o scădere a perioadei de vânzare pe piața rezidențială locală până la 89 de zile. În ciuda acesteia, proprietarii din Cluj-Napoca au de așteptat cea mai lungă perioadă de timp pentru a găsi cumpărători pentru locuințele scoase la vânzare.

Marja de negociere practicată pe plan local este, totodată, în ușoară creștere, ajungând de la 3,1% în primul trimestru al anului trecut la 3,5% în perioada similară din 2024. În Timișoara marja de negociere este tot de 3,5%, dar scade față de începutul lui 2023. Proprietarii din Brașov și din Iași, în schimb, negociază cel mai puțin prețul apartamentelor scoase la vânzare.Interesant de menționat este și faptul că, potrivit unei analize Imobiliare.ro Finance, perioada minimă de locuire pentru un apartament cu 2 camere după care achiziția devine mai avantajoasă decât închirierea este în Cluj-Napoca de 4,9 ani față de mai puțin de 2 ani in Constanța sau Iași. Pe plan local ajungi să economisești bani stând în chirie.

Brașov- domolire a interesului de achiziție

Chiar dacă interesul pentru proprietățile rezidențiale scoase la vânzare în Brașov este unul dintre cele mai ridicate din țară, o ușoară scădere a putut fi observată la acest capitol la început de 2024. De altfel, Brașovul este și singurul oraș mare din România unde, raportându-ne la intervalul similar al anului precedent, vedem o scădere în cerere. Scăderile de la nivelul cererii de pe piața brașoveană ar putea indica o domolire a interesului de achiziție venit din partea micilor investitori la început de an. Cu toate acestea, orașul rămâne unul atractiv comparativ cu alte centre regionale majore din țară pentru această categorie de cumpărători.

Brașovul își menține și la începutul anului 2024 poziția secundă în topul celor mai scumpe orașe din țară pentru cumpărători, prețul mediu solicitat pentru apartamentele scoase la vânzare pe plan local ajungând la 1.789 euro/mp util. Dacă ar fi făcut o achiziție în primele trei luni ale anului trecut, cumpărătorii ar fi plătit cu 13% mai puțin.

Proprietarii din Brașov au nevoie de circa două luni pentru a găsi cumpărători pentru apartamentele listate la vânzare, la fel ca anul trecut. Ei sunt dispuși să negocieze, însă, prețul mai puțin decât la începutul lui 2023. Marja de negociere practicată în primul trimestru pe plan local a ajuns la 2,4%.

Timișorenii sunt tot mai interesați de locuințele pe de piața veche

Prețul mediu solicitat pentru apartamentele scoase la vânzare pe piața din Timișoara a crescut cu aproape 5% față de începutul anului trecut și a ajuns la valoarea de 1.543 euro/mp util. Ritmul în care avansează prețurile pe plan local este unul dintre cele mai lente observate în marile orașe din țară, cu peste 200.000 de locuitori.

În momentul de față, Timișoara se situează pe locul al șaselea la nivel național în privința prețurilor solicitate pentru apartamentele listate la vânzare, indiferent dacă discutăm despre proprietăți noi sau vechi. Orașul este depășit de Cluj-Napoca, Brașov, Constanța, Craiova și de București. Locuințele sunt unele dintre cele mai accesibile din țară dacă ne raportăm la veniturile obținute lunar de timișoreni.Un apartament în Timișoara se vinde în peste o lună, mai repede decât în celelalte cinci principale orașe din țară.Marja de negociere, calculată a diferență dintre prețul de tranzacționare și ultimul preț cerut pentru apartamente, a fost în primul trimestru din 2024 de 3,5%, relativ la același nivel cu începutul lui 2023.

Timișoara, mai accesibilă pentru chiriași ca Iașiul sau Constanța

Cei care au ales să se mute cu chirie în Timișoara la începutul acestui an au beneficiat de unele dintre cele mai reduse prețuri din țară. Proprietarii au solicitat, de exemplu, pentru garsonierele listate la închiriere o sumă medie de 240 euro/lună. În Iași și în Constanța, de exemplu, bugetul mediu necesar închirierii unei locuințe similare a fost în trimestrul I de 300 euro/lună, în timp ce în Cluj-Napoca a ajuns la 350 euro/lună, potrivit datelor Imobiliare.ro.

Constanța- locul al treilea la nivel național în materie de prețuri

Interesul potențialilor cumpărători pentru casele și apartamentele scoase la vânzare pe piața rezidențială din Constanța a urmat o tendință de creștere la începutul anului în curs, dacă ne raportăm la situația înregistrată în primul trimestru din 2023. Mai mult, acesta se plasează la cel mai înalt nivel comparativ cu celelalte cinci mari centre regionale din țară – București, Cluj-Napoca, Brașov, Iași și Timișoara.

Locuințele noi sunt cele care atrag un număr considerabil mai mare de potențiali cumpărători față de cele de pe piața veche, chiar dacă cererea a avansat similar pe ambele segmente. Putem spune, totodată, că raportul dintre numărul de potențiali cumpărători și oferta de case și apartamente noi listate la vânzare este mai mare în Constanța decât în toate celelalte orașe amintite mai sus.

Prețul mediu solicitat de proprietarii și dezvoltatorii din Constanța pentru apartamentele scoase la vânzare în trimestrul I al acestui an a fost de 1.588 de euro/mp util. Conform datelor Imobiliare.ro, orașul ajunge pe locul al treilea la nivel național în materie de prețuri, după un avans cu 8% comparativ cu intervalul similar al anului trecut.

Cumpărătorii interesați de locuințele situate în zona Falezei Nord plătesc cele mai mari prețuri, după ce proprietarii au efectuat scumpiri cu aproape 7% într-un an.Durata de timp necesară identificării unui cumpărător pentru apartamentele listate la vânzare pe piața rezidențială constănțeană este a doua cea mai extinsă la nivel național, după cea înregistrată în Cluj-Napoca, cel mai scump oraș din țară pentru cei care vor să facă o achiziție imobiliară. Proprietarii din Constanța au fost dispuși să negocieze în prima parte a anului destul de mult prețul apartamentelor. Marja de negociere, calculată ca diferență dintre prețul de tranzacționare și ultimul preț cerut, a fost de 4,2%, cea mai mare din țară.

Iași- proprietarii au nevoie, în medie, de 74 de zile pentru a găsi cumpărători

Apartamentele din Iași au fost listate la vânzare la începutul acestui an cu un preț mediu de 1.500 euro/mp util, cel mai mic solicitat de proprietarii și dezvoltatorii din principalele șase orașe ale țării, arată datele Imobiliare.ro. Scumpiri au apărut, însă, pe piața rezidențială locală, dar au fost destul de mici. Prețurile au crescut mai puțin din punct de vedere procentual doar în Timișoara și în București, cu aproape 5%, respectiv sub 1%. Apartamentele situate în imobilele din centrul orașului sunt scoase la vânzare cu prețuri ce depășesc semnificativ media orașului.

Potrivit datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară, aproape 7.600 de case, terenuri și apartamente de pe raza județului au făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare în această perioadă. Județul Iași este depășit doar de București și de Ilfov, unde s-au tranzacționat circa 26.000 de imobile, respectiv 10.510 imobile, dar întrece Timișul, Brașovul, Clujul și Constanța. La începutul anului trecut, Iașiul ocupa abia poziția a șaptea în topul național, cu mai puțin de 5.000 de imobile vândute

În cazul apartamentelor, proprietarii au nevoie, în medie, de 74 de zile pentru a găsi cumpărători, aceasta fiind a treia cea mai extinsă perioadă de vânzare înregistrată în marile orașe din țară, după Cluj-Napoca și Constanța. Marja de negociere practicată în primul trimestru pe piața rezidențială locală a fost de 2,4% în cazul apartamentelor

Craiova- rivalizează cu Constanța și depășește ușor Bucureștiul.

Proprietarii și dezvoltatorii din Craiova au scumpit prețurile cu 8% față de începutul anului trecut. La finalul trimestrului I 2024, prețul mediu solicitat pentru apartamentele scoase la vânzare pe piața locală a ajuns la 1.582 euro/mp util, rivalizând cu cel din Constanța și depășind ușor Bucureștiul.

Nu trebuie să ignorăm însă cât de variată este oferta de proprietăți rezidențiale disponibile cumpărătorilor în Capitală și cât de mari sunt diferențele dintre extremele pieței – în jur de 3.000 euro/mp util în cartiere din nordul orașului față de 1.300 euro/mp util în sud. Chiria medie solicitată pentru o garsonieră în Craiova a ajuns la 250 euro/lună în primul trimestru. Craiovenii au plătit, astfel, mai mult pentru a se muta într-o astfel de locuință decât timișorenii sau orădenii. Bugetul mediu necesar închirierii unui apartament cu 2 camere a fost de 400 euro/lună, iar cel aferent unui apartament cu 3 camere de 450 euro/lună, valori similare cu cele înregistrate în Timișoara.

Oradea- avans cu 13% la nivelul prețului mediu solicitat

Orașul își consolidează poziția în regiunea de vest a țării. Prețul mediu solicitat pentru apartamente a ajuns la 1.532 euro/mp util menținându-se apropiat de cel aferent proprietăților listate la vânzare în Timișoara. Acestea din urmă sunt însă mai accesibile luând în considerare veniturile mai mari câștigate de locuitorii județului Timiș.

În ritm anual, putem observa un avans cu 13% la nivelul prețului mediu solicitat de proprietarii și dezvoltatorii din Oradea, similar cu cel aferent Brașovului, care în momentul de față este al doilea cel mai scump oraș din țară, după Cluj-Napoca. Chiriașii din Oradea plătesc pentru garsonierele lor mai puțin decât cei din Timișoara sau din Cluj-Napoca. Discutăm despre o sumă medie lunară de 200 de euro în cazul garsonierelor, față de 240 euro/lună, respectiv 350 euro/lună. Un apartament cu 2 camere poate fi închiriat în Oradea cu 350 euro/lună, iar o locuință cu 3 camere cu 400 euro/lună

Sibiu: Chiriile pentru apartamente se apropie sau chiar le depășesc pe cele din Iași sau Timișoara

Chiriile solicitate de proprietari pentru apartamentele din Sibiu se apropie sau chiar le depășesc pe cele aferente proprietăților din orașe precum Iași sau Timișoara. O garsonieră poate fi închiriată cu 300 euro/lună în Sibiu și în Iași și cu 240 euro/lună în Timișoara. Un apartament cu 2 camere costă 380 euro/lună în Sibiu și 400 euro/lună în celelalte două centre regionale majore ale țării. Proprietarii solicită 520 euro/lună pentru un apartament cu 3 camere în Sibiu față de 500 euro/lună în Iași și de 450 euro/lună în Timișoara

Galați- foarte accesibil

Apartamentele din Galați se vindeau, în medie, în primul trimestru al acestui an cu 1.166 euro/mp util. În rândul orașelor mari, cu peste 200.000 de locuitori, acesta este unul dintre cele mai accesibile pentru cumpărători. S-au înregistrat, cu toate acestea, majorări cu aproape 5% într-un an la nivelul prețurilor de pe plan local

Ploiești- prețul mediu de vânzare solicitat pentru apartamentele noi și vechi din oraș a atins pragul de 1.100 euro/mp util.

Prețul mediu de vânzare solicitat pentru apartamentele noi și vechi din oraș a atins pragul de 1.100 euro/mp util. Ritmul de creștere de pe piața rezidențială locală este unul destul de lent. Dacă ne raportăm la trimestrul I 2023, putem observa o majorare cu sub 2%