Cum a functionat darea in plata in Spania: conditii stricte pentru aplicanti, s-au calificat doar situatiile de vulnerabilitate sociala

Spania are si ea o lege a darii in plata, aprobata in 2012, dupa ce zeci de mii de spanioli supra-indatorati au fost evacuati din imobilele cumparate cu preturi uriase in plin boom al pietei imobiliare. Cum a functionat darea in plata in Spania? Presedintele Asociatiei Firmelor Spaniole din Romania si un investitor in imobiliare au vorbit pentru HotNew.es despre conditiile stricte de aplicare a legii, dar avertizeaza ca legea romaneasca in darii in plata va avea un impact dur asupra pietei imobiliare, pentru ca ea nu raspunde unei crize sociale similare cu cea din Spania.

In plina bula imobiliara, multi spanioli au facut contracte ipotecare, unele chiar cu durata de 50 de ani, fara ca nimeni sa creada ca tara putea sa fie lovita de o criza economica profunda. Dar criza a venit in 2008. Dintr-o data, un segment important al populației Spaniei, mai cu seama tineri sub 30 de ani, s-a trezit intr-o situatie catastrofala.

„Ratele dobanzilor pe piata creditelor ipotecare si laxitatea fixarii pretului proprietatilor au facut ca multi clienti sa ia credite care de multe ori au fost de 100% din valoarea proprietatii”, a declarat pentru Hotnews.ro Carlos Sanz, presedintele Asociatiei Firmelor Spaniole din Romania (ASEMER).

Totul a fost insa doar un miraj. Criza financiara, care a inceput sa se simta puternic in 2008, a dus la cresterea exploziva a somajului: 5 milioane de persoane de la o tara de 45 milioane de locuitori. Asta a dus la un val de neplata a creditelor ipotecare si, ulterior, evacuari de locuinte.

Doar in primul trimestru al anului 2012, potrivit Parchetului Public, au existat 46.559 evacuari prin intermediul instantelor. Adica 517 pe zi. Intre 2008 si jumatatea anului 2015, bilantul total al evacuarilor se ridica la circa 600.000.

Amploarea acestui fenomen social dramatic i-a fortat pe politicienii spanioli sa aprobe o lege a darii in plata in martie 2012 cu scopul de a reduce numarul de evacuari. Votarea legii a fost si o oportunitate pentru politicienii spanioli sa-si imbunatateasca si imagina in fata alegatorilor.

Cum functioneaza legea?

Legea darii in plata porneste de la definitia așa-numitului prag de excludere: Nivelul scazut de venit, persoane aflate in intretinere, locuinta principala. E vorba despre conditii foarte bine precizate in lege, care nu lasa loc de abuzuri in aplicarea principiului. Iar inainte de darea in plata, banca si clientul incearca restructurarea creditului.

„Pentru a putea apela la acest instrument, un client trebuie sa se dovedeasca bancii ca se afla intr-o situatie de insolventa personala, cu un venit familial redus cu cel putin 60%; apoi se stabileste care e tipul de proprietate; si in cele din urma, cum se face, cine plateste impozete apartamentului,”spune pentru Hotnews.es Rafaela Nebreda, fondatorul Imoteca și Gis Group.

Daca in termen de 12 luni de la aplicarea restructurarii, debitorii sunt tot in imposibilitatea de a satisface platile ipotecare, se poate solicita darea in plata, dar doar pentru resedința principala. Acest lucru inseamna anularea totala a datoriei garantate cu ipoteca si responsabilitatile personale ale debitorului si ale unor terte parti in fata bancii.

Aceasta masura e insotita de tentativa ca datornicul sa pastreze rezidenta. De exemplu, se permite ca timp de doi ani datornicul sa locuiasca, in chirie, cu o plata anuala de 3% din suma totala a datoriei la momentul intrarii in vigoare a darii in plata.

De cind Parlamentul spaniol a adopat darea in plata, tendinta in randul bancilor a fost sa epuizeze toate caile legale de salvare a creditului ipotecar inainte de a accepta darea in plata. Datorita acestei noi deschidere catre negociere din partea bancilor, multe familii au beneficiat de conditii mai favorabile pentru plata creditelor impovaratoare. Dar in continuare sint multe cazuri de clienti care solicita darea in plata. Anul trecut, darea in plata a fost ceruta de 26.336 familii, cu 22,6% mai putin decat in 2014.

„Aceasta lege nu pare sa fi multumit toate partile, mai ales pe clientii afectati, care spun ca unele conditii sunt prea restrictive. Cu toate acestea, este o solutie – chiar daca partiala – la situații dramatice”, spune presedintele ASEMER.

Efectele legii in Spania

Potrivit experților, darea in plata a adus la prevenirea speculei cu apartamente si la imbunatatirea transparentei in acest sector. Dar aceeasi lege scumpeste ipotecile si ingreuneaza procesul de contractarea a unui credit ipotecar.

„Atunci cand un client semneaza un credit ipotecar, trebuie sa stie ca banca are dreptul de a sechestra salariul pe viata”, spune Nebreda, care precizeaza ca aceasta masura nu este abuziva in momentul in care bancile sint protejate.

In schimb, Nebreda avertizeaza ca intrarea in vigoare a darii in plata in Romania poate prabuși sectorul imobilar pentru urmatorii ani pentru ca aici nu există nici o criză sociala: „Aceasta masura luata de Romania va aduce dificultati de a obtine un credit ipotecar”.