Cum îți „fură” dezvoltatorii imobiliari lumina din casă (sau ce înseamnă blocuri cât mai mari pe suprafețe cât mai mici)
Am vorbit, într-un articol precedent al seriei „Zona de confort” despre importanța luminii naturale directe. Tema razelor solare care ajung sau nu în casă este foarte des abordată când vine vorba de calitatea locuirii din blocurile noi. Evident că nu de hatârul scenariilor de principiu, ci pentru că și aici apar probleme. La cererea cititorilor acestei rubrici vom trata acum și acest subiect.
În ciuda pandemiei, 2021 a adus și o supraîncălzire a pieței imobiliare. Cum cererea este acum mare și prețurile sunt pe măsură. Întrebarea ar fi: ce cumpărăm totuși de banii pe care-i dăm dezvoltatorilor imobiliari? HotNews.ro împreună cu arhitectul Radu Negoiță lansează „Zona de confort”, o serie educativă prin care încercăm să-i ajutăm pe români să înțeleagă la ce anume să fie atenți atunci când fac o achiziție imobiliară.
Sunt încă încrezător că apartamentele noi din România nu vor avea niciodată parte de bezna cartierelor din orașele aglomerate ale Europei de secol XIX, dar asta nu înseamnă că nu putem pierde o parte din avantajele cu care am avut timp să ne obișnuim.
Densificarea deja se întâmplă și are, în parte, o evoluție necontrolată. Lipsa normelor de aplicare ale unei părți a legislației care se ocupă cu locuirea în orașe face ca mulți dintre tinerii care cumpără la periferie (dar nu numai) să aibă parte de apartamente mai întunecoase decât cele ale părinților.
Creșterea densității construcțiilor are la bază aceeași problemă care face apartamentele să fie mai strâmte decât ar trebui: lipsa implicării inteligente a statului în ecuație.
Detaliez: când dezvoltatorii își cresc business-ul, extinderea se face în continuarea primei ctitorii (de obicei, cei aflați la început construiesc pe terenuri virane, la marginea orașelor, unde terenul este încă ieftin). După primul bloc, dezvoltatorul cumpără terenul vecin și se ocupă de următoarele – mai mulți mp vânduți, profit mai generos.
Aici mâna invizibilă a legii ar putea să se facă simțită dacă rotițele birocratice ar fi fost asamblate în ordinea corectă la momentul potrivit. Sigur că există condiționări impuse de autorități, dar unele dintre ele sunt fum de țigară.
Orice dezvoltator cunoaște cuvântul magic care relaxează restricțiile cele hapsâne: PUZ. Planul Urbanistic Zonal, laolaltă cu „fratele său” PUD, a fost gândit, inițial, ca instrument de precizie pentru zone urbane a căror problematică nu a fost pătrunsă integral la nivel de PUG (Planul Urbanistic General).
Cu alte cuvinte, dacă celor care elaborează PUG le scapă ceva la nivel de țesut (și mai apar zone unde reglementarea este incompletă sau imperfectă), acest lucru se poate corecta cu un PUZ dacă cine îl comandă poate demonstra că modificarea punctuală este oportună.
Și cum ar putea fi inoportun tocmai ce dorește domnul X, om de afaceri energic care dă bună ziua respectuos – și uită-te că s-a chinuit și a depus și dosarul cu șină pentru PUZ…?
Nu vrea mare lucru, omul muncește și vrea și el să scoată blocul puțin mai mare – prin birourile din primării zboară inimioare din cutii cu bomboane de ciocolată, iar oamenii sunt recunoscători când îi bagă în seamă cineva de succes.
PUZ-urile ar trebui să fie instrumente de chirurgie de folosit doar pentru situații care impun corecții necesare, nu pretexte pentru chirurgie plastică de fason unde scopul unic este augmentarea a tot ce e proeminent.
Din păcate, PUZ-urile sunt regula în orașele noastre, iar scopul preponderent al folosirii lor este satisfacerea cerințelor firmelor care își doresc să vândă cât mai mulți metri pătrați.
Bucureștiul nu are PUG valabil de o perioadă mai lungă decât ar avea voie să stea cu reglementarea goală, așa că totul se reglează prin PUZ-uri (pentru schimbat caracteristici urbanistice la nivel de zone) și PUD-uri (pentru schimbat caracteristici urbanistice la nivel de parcele).
„Pacientul” București ar avea acum nevoie de analize pentru detectarea tumorilor, dar primește vouchere pentru operații estetice.
Cum decurge procesul de densificare care ia lumina: dacă eu, dezvoltator, nu pot construi un bloc a cărui amprentă să ocupe mai mult de 40% (de exemplu) conform Regulamentului aferent PUG în Unitatea Teritorială de Referință cutare, există o soluție – am șanse să primesc permisiunea dacă pot demonstra că este oportună construirea unui bloc mai mătăhălos (care ocupă, să zicem, 55% din teren) decât zice vechiul PUG expirat moral, dar cu valabilitatea prelungită (cu condiția obținerii avizelor cerute).
Maculatura administrativă va trebui, teoretic, să conțină și un studiu de însorire care arată că vecinii nu au camerele de locuit umbrite excesiv.
Blocuri aglomerate într-un cartier bucureștean. FOTO: Ioana Cîrlig/ Scena9
Uneori nu se cere studiu de însorire, alteori se aranjează încât „să fie bine”, iar probleme apar și la blocurile noi inserate într-un țesut urban existent, dar și la parcelele limitrofe construite de la zero.
Pentru ambele cazuri se găsesc din belșug situații unde distanța între construcții nu permite penetrarea luminii naturale. Ca regulă generală, distanța dintre clădirile de locuințe ar trebui să fie cel puțin egală cu jumătatea celei mai înalte dintre ele însă, cel mai adesea, documentațiile PUZ și PUD trebuie să conțină studiul de însorire.
Art. 3/(1) din Ordinul M.S. nr. 119/2014 specifică faptul că “amplasarea clădirilor destinate locuințelor trebuie să asigure însorirea acestora pe o durată de minimum 1 1/2 ore la solstițiul de iarnă, a încăperilor de locuit din clădire şi din locuințele învecinate.”
Eu zic că e un punct de plecare destul de clar.
Imagini de arhivă din New York. FOTO: Shuterstock/ Profimedia
În încheiere, vreau să amintesc de modul în care au gestionat new-yorkezii densificarea Manhattan-ului: și ca urmare a controverselor legate de efectele staturii Equitable Building, dată în folosință în 1915 (clădire de birouri al cărei volum a afectat semnificativ penetrarea luminii către stradă – imaginea de deasupra), municipalitatea a introdus Zoning Resolution în anul următor, 1916 (fix cu 100 de ani înainte de anul în care Bucureștiul ar fi trebuit să aibă PUG nou).
Noul cod impunea ca forma clădirilor să se subțieze către vârf, iar zgârie-norii Art Deco ai anilor 1920-30 pe care îi cunoaștem prea bine din filme de acolo își revendică volumetria.
Ca urmare a trucurilor folosite de arhitecții care aveau clienți puternici de mulțumit (pe parcelele ocupate integral începuseră să apară clădiri mai scunde grupate în jurul unui turn), reglementarea a trebuit să fie schimbată în anii `60 cu una care impunea un procent de ocupare maxim al terenului ce putea fi depășit doar dacă dezvoltatorul ceda o parte din teren pentru amenajarea unui scuar public – astfel a început epoca turnurilor paralelipipedice din sticlă.
Aglomerările urbane se gestionează pornind de la o viziune care se sprijină pe un diagnostic corect. Asta ar trebui să facă un PUG, să ofere o viziune practică și instrumentele de aplicare. Normal, prima condiție ar fi ca acesta să existe.
Concluzia mea este că organismele au datoria să impună reglementări gândite pentru bunăstarea publică dacă vor să favorizeze o dezvoltare urbană sănătoasă. Marii dezvoltatori se vor descurca întotdeauna – cu cât mai mari obstacolele, cu atât mai performante (și mai longevive, prin urmare) companiile care le supraviețuiesc.
À propos, dacă conduceți pe Bulevardul Eroilor spre Academia Militară, amintiți-vă că imaginea de capăt de perspectivă arăta odată ca cea de dedesubt. Clădirea de birouri care a crescut în spatele acesteia în ultimul an pe strada Progresului (sic!) arată dinspre bulevard ca o cocoașă crescută pe latura stângă a clădirii Academiei (văzută din dreptul Casei Radio).
Municipalitatea a considerat că e OK – până la urmă, omul a avut PUZ, nu?
FOTO via Google Maps
Puteți găsi mai multe exemple de practici incorecte din zona imobiliară pe “Case Strâmbe pe Radar”. Deocamdată, această mică incursiune în lumea fascinantă a businessului cu marjă de profit de 40% se încheie aici – vă mulțumesc pentru atenție!
INTERVIURILE HotNews.ro