Cum vrea Europa să combată criza locuințelor și cum poate România să adapteze soluțiile pe plan local | Analiză Storia

Comisia Europeană vizează creșterea cu 40% a numărului de locuințe construite anual în UE, la 2,25 milioane de locuințe pe an

Comisia Europeană propune construcția de locuințe sociale, creșterea densității de locuințe în orașe și introducerea pe piață a locuințelor nelocuite ca măsuri pentru combaterea crizei locuințelor, potrivit unei analize realizate de Storia, cea mai vizitată platformă imobiliară din România. La nivel european, numărul persoanelor fără locuință este estimat la 1,3 milioane.

Piața imobiliară din Europa se confruntă în prezent cu creșterea accelerată a prețurilor și chiriilor la locuințe, într-un ritm mai alert comparativ cu creșterea salariilor, mai ales în contextul unei perioade cu incertitudini economice și sociale. 

Datele publicate de Eurostat, biroul de statistici al Uniunii Europene, arată că în intervalul de 10 ani dintre 2013 și 2024 prețurile nominale la locuințe au crescut în medie cu peste 60%. În paralel, chiriile au înregistrat în acest interval o creștere medie cu 20%, însă Eurostat menționează că proprietarii locuințelor construite mai recent solicită chirii semnificativ mai mari comparativ cu proprietarii locuințelor vechi, ca urmare a costurilor de achiziție mai mari.

De asemenea, în perioada 2019-2025, prețurile apartamentelor au crescut în medie cu 73% în principalele 10 orașe ale României, potrivit unei analize realizate de Storia pe baza anunțurilor cu locuințe disponibile la vânzare. Totuși, spre deosebire de alte state europene, salariile medii nete au crescut într-un ritm ușor mai alert în perioada analizată, cu 75%. Prețurile solicitate de vânzători au crescut cu 70% în București și s-au dublat în orașe precum Brașov și Sibiu. 

„Chiar dacă în România creșterea salariilor a ținut pasul cu creșterea prețurilor la locuințe, cumpărătorii nu au fost scutiți de dificultăți financiare. Într-un sondaj realizat de Storia, 27% dintre persoanele care au cumpărat o locuință în 2025 au declarat că au fost afectate de creșterea ratelor la creditele existente, în timp ce 15% au renunțat la planurile inițiale pentru că locuințele vechi s-au scumpit. În plus, pentru 12% dintre cumpărători, creșterea TVA-ului a reprezentat un obstacol pentru găsirea proprietății dorite, întrucât prețurile la locuințele noi au crescut”, a declarat Monica Dudău, Head of Marketing Real Estate Europe, OLX Group (Storia și OLX Imobiliare în România).

În același timp, datele publice arată că autorizațiile de construire pentru clădiri rezidențiale au scăzut în Europa cu 22% începând din anul 2021. În Uniunea Europeană se construiesc aproximativ 1,6 milioane de locuințe pe an, dintre care aproximativ 60.000 de locuințe se finalizează în România, însă Comisia Europeană estimează că ar fi nevoie de construcția a două milioane de locuințe pe an la nivel european pentru a exista un echilibru mai bun între cerere și ofertă.

În acest context, Comisia Europeană a publicat la sfârșitul anului trecut un document oficial în care prezintă o serie de recomandări care, dacă ar fi implementate la nivelul blocului comunitar, ar contribui la combaterea crizei locuințelor din Uniunea Europeană. În plus, Guvernul Marii Britanii a publicat în aceeași perioadă propriul plan pe cinci ani cu obiective asemănătoare.

În ansamblu, Comisia Europeană își propune ca numărul de locuințe construite în Uniunea Europeană să crească cu 40% comparativ cu ritmul din prezent, de la 1,6 milioane la 2,25 milioane de locuințe pe an. Cu alte cuvinte, Comisia propune creșterea cu 650.000 de unități a numărului de locuințe construite anual. În același timp, la nivel european există aproximativ 1,3 milioane de locuitori care nu au o locuință în care să trăiască, potrivit unor estimări pentru anul 2024 din raportul Housing Exclusion realizat de Federația Europeană a Organizațiilor Naționale care lucrează cu persoanele fără adăpost (FEANTSA). 

„Soluțiile propuse de Comisia Europeană sunt rezonabile, iar multe dintre ele, în special cele legate de construirea de locuințe sociale, ar putea fi adaptate și implementate și în România. Totuși, pentru ca acest lucru să se întâmple într-un mod cât mai eficient, este nevoie de identificarea unor surse de finanțare și de cooperare din partea administrațiilor publice locale și centrale pentru încurajarea construcției de locuințe”, a declarat Monica Dudău, Head of Marketing Real Estate Europe, OLX Group (Storia și OLX Imobiliare în România).

Locuințele sociale, motorul dezvoltării imobiliare europene

Potrivit estimărilor Comisiei Europene, creșterea numărului de locuințe construite cu 650.000 de unități pe an va genera costuri suplimentare de aproximativ 150 de miliarde euro pe an. Fondurile ar urma să fie asigurate parțial de bănci naționale și regionale prin programe de investiții precum InvestEU și prin parteneriatul pe termen lung deja în vigoare cu Banca Europeană pentru Reconstrucție și Dezvoltare (BERD).

O parte dintre fonduri se vor îndrepta spre construcția de locuințe sociale, un capitol la care România are mult de recuperat comparativ cu statele Uniunii Europene. De exemplu, datele centralizate de Monitorul Social arată că România este pe ultimul loc în Uniunea Europeană la ponderea locuințelor sociale, întrucât în 2022 (anul cu cele mai recente date) în țara noastră existau doar 16.300 de locuințe sociale, ceea ce reprezintă doar 0,17% din fondul total de 9,7 milioane de locuințe la nivel național. La polul opus, Franța are 4,4 milioane de locuințe sociale (16% din fondul total de locuințe) și este urmată de Țările de Jos cu aproximativ 2,5 milioane de locuințe sociale (30% din total) și Germania cu 1,1 milioane de locuințe sociale (3% din total).

Practic, un program european pentru construcția de locuințe sociale ar ajuta semnificativ România să recupereze decalajul comparativ cu alte state europene. În plus, specialiștii de pe piața imobiliară consideră că România are avantajul că se poate inspira din programe de locuințe sociale implementate deja în mari orașe europene precum Viena.

„Aș opta pentru construcția de locuințe sociale în interiorul orașelor, astfel încât să evităm enclavizarea populației cu venituri modeste în anumite zone urbane. Cel mai bun exemplu pe partea de locuințe sociale este Viena, unde se dezvoltă proiecte de locuințe sociale în toate cartierele, indiferent de cât de ieftine sau de scumpe sunt acele zone. Este utopic să credem că putem copia 100% modelul, întrucât acest program a început în anii ‘40, dar cu siguranță vom găsi foarte multe puncte din care ne putem inspira”, a declarat Georgian Marcu, fondatorul și proprietarul agenției imobiliare Green Angels, pentru Storia.

Teoretic, un program de locuințe sociale ar putea fi implementat inclusiv în orașele mici, element care ar contribui la dezvoltarea acestora pe termen lung și ar reduce astfel discrepanța economică a acestora comparativ cu principalele centre urbane ale țării. Cu toate acestea, specialistul în piața imobiliară consideră că, în România, locuințele sociale ar trebui construite în special în marile centre universitare ale țării precum București, Cluj-Napoca, Timișoara sau Iași.

„Focusul autorităților ar trebui sa fie pe orașele în care avem centre universitare importante, care atrag un număr important de studenți, care ulterior își doresc să rămână în respectivul oraș pentru simplul fapt că acolo au mai multe oportunități de a se angaja sau de a avea o calitate a vieții mai bună decât în orașele secundare”, afirmă Georgian Marcu.

Creșterea densității de locuințe în orașe, în paralel cu dezvoltarea infrastructurii

O altă soluție propusă de Comisia Europeană este creșterea densității numărului de locuințe, în special prin eliminarea restricțiilor de înălțime care există în prezent în țările europene în funcție de specificul fiecărei zone. Teoretic, o astfel de abordare va genera o creștere a numărului de locuințe disponibile în marile orașe și va reduce astfel presiunea asupra prețului.

Totuși, Georgian Marcu afirmă că „densificarea are sens doar acolo unde infrastructura suportă sarcina suplimentară sau unde există un plan concret și finanțat de modernizare a acesteia în paralel cu noile construcții. Altfel, mutăm problema dintr-un loc în altul. Autoritățile ar trebui să condiționeze aprobarea proiectelor rezidențiale de înălțime mare de o evaluare reală a capacității rețelelor existente și de angajamente clare privind extinderea lor.”

Pe de altă parte, actuala tendință de construire de proiecte rezidențiale la periferia marilor orașe, acolo unde există mai multe terenuri disponibile decât în centrele urbane și la costuri de achiziție mai mici, are dezavantajul lipsei de infrastructură, care conduce la numeroase probleme.

„Costurile de înlocuire a rețelelor de utilități în periferii sunt uriașe, dependența de mașina proprie generează poluare suplimentară, iar absența școlilor, parcurilor și spitalelor în proximitate creează exact acel tip de enclavizare socială pe care nicio politică urbană responsabilă nu și-o dorește”, completează Georgian Marcu.

Determinarea reală a numărului de locuințe care nu sunt locuite

O altă problemă identificată de Comisia Europeană este că 20% dintre locuințele din Uniunea Europeană nu sunt locuite, iar intrarea acestora pe piața imobiliară ar crește oferta de locuințe disponibile și ar reduce presiunea pe prețuri. De altfel, și în România existau în 2021 peste 2,5 milioane de locuințe nelocuite, aproximativ 25% din fondul total de locuințe, iar peste 218.000 dintre acestea se aflau în București, potrivit unei analize realizate recent de Storia.

În România, plasarea acestor locuințe pe piață ar putea fi impulsionată de recentele creșteri semnificative ale impozitului pe proprietate. Pe de altă parte, datele publice nu reflectă neapărat fidel realitatea din teren, în contextul în care există locuințe care în acte nu sunt locuite, dar care de fapt sunt închiriate pe termen lung fără forme legale.

„Este posibil ca locuințele care apar libere să fie locuințe închiriate și nedeclarate. Formularul C158 este complicat mai ales pentru un proprietar în vârstă, iar acesta ar trebui simplificat astfel încât oricine să îl poată completa foarte ușor prin SPV sau platforma Ghișeul. Ulterior, după această simplificare ar trebui majorate amenzile pentru cei care nu își declară contractele de închiriere. În plus, ultima majorare a impozitului pe proprietate înseamnă costuri de deținere semnificativ mai mari, iar pentru un proprietar care ține apartamentul gol ecuația devine din ce în ce mai nefavorabilă”, explică Georgian Marcu.

De asemenea, o parte dintre locuințele care sunt libere în acte pot fi, de fapt, închiriate în regim hotelier pe platforme precum Booking sau Airbnb. De altfel, Comisia Europeană menționează în document că numărul de locuințe disponibile pe platformele de închiriere pe termen scurt a crescut cu 93% într-un interval de numai 6 ani, între 2018-2024. Din acest motiv, numărul de locuințe disponibile pentru închiriere pe termen lung pentru rezidenți a scăzut, ceea ce a amplificat discrepanța dintre ofertă și cerere.

În România erau înregistrate la ANAF în 2024 ca apartamente de închiriat pe termen scurt peste 18.000 de locuințe, cu 60% mai multe decât în 2023, însă statisticile nu iau în calcul locuințele închiriate pe termen scurt fără forme legale. 

„Deocamdată în România nu avem problemele marilor orașe europene, așa cum se întâmplă în Paris sau Barcelona. Singurul lucru pe care trebuie să-l facem este să monitorizăm piața de închirieri pe termen lung și să înțelegem rapid când aceasta poate deveni o problema. În acest caz, autoritățile vor trebui sa integreze propriile baze de date cu cele furnizate de Airbnb si Booking”, consideră Georgian Marcu.

Autorizații de construire eliberate mai rapid

Raportul publicat de Comisia Europeană menționează și alte măsuri care pot fi adoptate de națiuni pentru a impulsiona construcția de locuințe noi. Un exemplu este legat de reducerea birocrației prin simplificarea procedurilor pentru obținerea autorizațiilor de construire.

Un raport realizat de Banca Mondială în 2025 arăta că dezvoltatorii imobiliari din București, Cluj-Napoca, Timișoara sau Constanța așteaptă în medie peste 6 luni pentru a obține autorizația de construire, cu un record de peste un an pentru dezvoltatorii din Iași.

Totuși, România a făcut recent o serie de pași pentru a evita astfel de situații în care termenul legal pentru eliberarea documentației este depășit. Astfel, în 2 februarie 2026 a intrat în vigoare legea care prevede avizarea tacită a documentațiilor în urbanism, iar aceasta se aplică inclusiv pentru documentațiile care se aflau deja în curs de avizare la data respectivă.

Potrivit acestei legi, dacă în termenul legal instituția publică nu emite avizul solicitat, nu cere clarificări sau nu respinge motivat dosarul în noul termen care a început să curgă din 2 februarie, atunci documentația este considerată completă, iar avizele se consideră acordate tacit. Efectul legii este că beneficiarul documentației poate continua procedura de autorizare pe baza dovezii depunerii inițiale și a unei declarații pe propria răspundere că nu a primit niciun răspuns din partea instituției publice în termenul legal.

Pe de altă parte, dezvoltatorii imobiliari au atras atenția că procedurile pentru autorizare sunt mai complexe după adoptarea Legii Nordis, în special pentru că din 8 martie aceștia sunt obligați să deschidă cărțile funciare pentru fiecare apartament înainte de finalizarea blocului, operațiune cunoscută sub numele de preapartamentare.

Politica internă a României în domeniul imobiliar

Unele state europene au adoptat deja o serie de planuri pentru revitalizarea piețelor imobiliare cu scopul de a crește construcția de locuințe noi, iar cele mai bune exemple vin chiar de la principalele economii ale continentului.

De exemplu, Germania și-a stabilit ca obiectiv să construiască aproximativ 300.000 de locuințe pe an, în timp ce Marea Britanie are un scop similar: construcția a 1,5 milioane de locuințe noi în intervalul 2025-2030, adică în medie 300.000 de locuințe pe an. Fiecare plan de acest fel a fost prezentat public în detaliu, cu o serie de măsuri economice care să impulsioneze construcția de locuințe noi și care au numeroase puncte comune cu propunerile formulate acum de Comisia Europeană.

În acest context, autoritățile din România au posibilitatea de a adopta politici noi pentru piața imobiliară prin preluarea măsurilor care și-au dovedit deja efectul în alte țări europene mai dezvoltate sau care tocmai au fost propuse pentru rezolvarea problemelor care au condus la raportul disproporționat dintre cerere și ofertă.

„Problema României nu este lipsa soluțiilor, ci lipsa unui obiectiv național de construcție de locuințe. România pare singura țară din acest film care se împotrivește constant construcției de locuințe noi. Primul pas ar fi să explice publicului care sunt beneficiile dezvoltării imobiliare responsabile, respectiv care sunt pericolele scăderii activității din domeniul construcției de noi locuințe, dar și care va fi impactul social, politic și economic pe termen lung”, concluzionează Georgian Marcu.

În ansamblu, propunerile au rolul de a încuraja statele membre să modifice legislațiile naționale și să adopte anumite programe de dezvoltare prin care stocul de locuințe să crească în ritmul necesar pentru a debloca criza locuințelor. Astfel, documentul publicat de Comisia Europeană și analizat de Storia poate reprezenta un ghid pentru țările europene să identifice mai ușor soluțiile potrivite, chiar dacă nu are valoare juridică.

***

Despre Storia

Storia e cea mai vizitată platformă imobiliară din România, cu cel mai mare număr de anunțuri de vânzare și închiriere din țară, și își propune să aducă mai multă claritate pe piața imobiliară. E locul unde mii de proprietari, agenți imobiliari și dezvoltatori își prezintă ofertele. Storia își propune să îi sprijine pe cei care caută locuința potrivită, oferind instrumente și informații valoroase despre piața imobiliară, cu scopul de a-i ajuta să ia decizii informate. În 2022, Storia a lansat un instrument care analizează calitatea vieții în cartierele din România. Indexul Storia (inițial T.R.A.I.) oferă un scor de la 0 la 100 pentru fiecare cartier, pe baza a 17 criterii importante pentru români. Acestea includ atât date obiective – precum traficul, calitatea aerului sau prețul locuințelor – cât și percepții subiective, colectate printr-un studiu aflat în desfășurare, la care au răspuns peste 110.000 de persoane. Printre aspectele evaluate se numără siguranța, curățenia, liniștea sau accesul la piste de biciclete. Scopul este ca oamenii să aibă o imagine mai clară asupra cartierelor în care trăiesc sau în care se gândesc să se mute.

🏘️ Articol susținut de Storia 🏘️