Documentațiile PUZ și PUD în Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor

​În luna iunie a anului trecut, proiectul de cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor („Proiectul de Cod”) a fost aprobat tacit de către Senat, iar în prezent este înregistrat la Camera Deputaților în vederea dezbaterii. Printre importantele modificări propuse se numără și cele aduse rolului documentațiilor de urbanism PUZ și PUD.

Dacă în cadrul normativ actual principala documentație de urbanism derogatorie care poate fi inițiată de către un investitor privat este planul urbanistic zonal (sau PUZ), iar planul urbanistic de detaliu (sau PUD) are preponderent rolul de a detalia reglementările PUG/ PUZ pentru o singură parcelă, în Proiectul de Cod, planul urbanistic de detaliu este înlocuit cu proiectul de detaliu (cu același acronim PUD), care în anumite situații reprezintă o documentație prin care se pot modifica prevederile PUG/ PUZ chiar pe mai multe terenuri sau se pot realiza lotizări.

Scopul acestui articol este de a puncta anumite modificări aduse rolului documentațiilor PUZ și PUD raportat la situațiile/ scopurile în care pot fi inițiate, precum și modificările ce pot fi efectuate prin acestea.

Scopurile și situațiile în care se poate promova un PUZ

Proiectul de Cod enumeră scopurile în vederea cărora se pot iniția PUZ-uri de către persoane private: (i) detalierea condițiilor de construire stabilite prin PUG, (ii) modificarea limitei intravilanului aprobat prin PUG și realizarea unor operațiuni de urbanizare/ dezurbanizare, (iii) modificări ale parcelarului existent sau alte modificări funcționale din teritoriu pentru care reglementarea existentă stabilită prin PUG nu mai poate fi aplicată, (iv) realizarea de proiecte de reconversie funcțională sau alte asemenea proiecte prin care se modifică funcțiunile din teritoriu și reglementarea PUG nu mai poate fi aplicată, (v) restabilirea reglementărilor urbanistice la nivelul unei unități teritoriale de referință, și (vi) restabilirea reglementărilor urbanistice pentru părți din zone construite protejate. Deși la o primă analiză, aceste scopuri acoperă situațiile pentru care se inițiază PUZ-uri și în prezent, ele nu sunt detaliate în Proiectul de Cod, putând genera în practică diferite interpretări privind încadrarea unui anumit proiect.

Proiectul de act normativ include la art. 62 dispoziții cu privire la situațiile în care este elaborat un PUZ, precum detalierea reglementărilor în zonele cu un grad ridicat de complexitate pentru care PUG nu a prevăzut condițiile minime de autorizare a investițiilor. Proiectul de Cod detaliază și posibilitatea de a iniția documentații PUZ pentru realizarea operațiunilor urbanistice precum parcelarea, reconfigurarea parcelarului sau restructurarea urbană. În ceea ce privește modificarea PUG prin PUZ, cea mai întâlnită situație din practica actuală, subliniem că modificarea PUG este permisă doar în cazuri temeinic justificate, fără ca Proiectul de Cod să detalieze asupra acestora.

Va fi interesant de urmărit în practică modul în care aceste situații de elaborare a PUZ se corelează cu scopurile elaborării unui PUZ, având în vedere lipsa de clarificări suplimentare în acest sens în cadrul draftului de act normativ.

Situațiile în care se poate promova un PUD

Referitor la cazurile în care se poate promova o documentație PUD, elementele de noutate aduse sunt și mai pregnante.

În primul rând, ca regulă, potrivit Proiectului de Cod, PUD se elaborează pentru reglementarea amănunțită a prevederilor PUG/ PUZ sau pentru dezvoltarea proiectelor de energie regenerabilă. Această nouă regulă cu privire la situațiile în care se poate promova PUD are potențialul de a modifica parcursul dezvoltării proiectelor de energie regenerabilă prin introducerea PUD ca studiu obligatoriu în cadrul procedurii de autorizare. Până în 2022 aceste proiecte au fost dezvoltate preponderent în zone introduse în intravilan prin documentații PUZ, iar în urma unor modificări legislative recente aceste proiecte se dezvoltă în extravilan cu autorizare directă fără documentație de urbanism. Modificările recente privind autorizarea proiectelor de energie regenerabilă nu au fost preluate însă în Proiectul de Cod și rămâne de văzut dacă acestea vor fi introduse ca urmare a amendamentelor.

În al doilea rând, în mai multe cazuri prevăzute de Proiectul de Cod, prin PUD se pot modifica prevederile PUG/ PUZ. Astfel, spre exemplu, prin PUD s-ar putea deroga de la PUG și PUZ atunci când: (i) condițiile de amplasare sunt dificile și nu permit construirea, (ii) condițiile minime de construibilitate ale parcelei nu sunt îndeplinite, (iii) este necesară acoperirea de calcane vizibile sau alinierea la cornișe existente sau (iv) pentru implementarea obiectivelor de investiții în cazurile stabilite prin PUG/ PUZ. Mai mult, obiectivele de investiții pentru care se realizează PUD pot fi amplasate pe o singură parcelă sau pe mai multe parcele limitrofe atunci când natura și funcțiunea investiției propuse o impune și/ sau dacă regimul juridic al percelelor nu permite alipirea acestora. In anumite situații este permisă chiar lotizarea unui teren prin PUD până la 12 loturi.

Modificările ce pot fi aduse prin PUZ

La fel ca în reglementarea actuală, prin PUZ se pot aduce modificări prevederilor PUG cu privire la: regimul intravilan/ extravilan, funcțiunea zonei, înălțimea maximă admisă, indicatorii POT și CUT sau retragerile față de limite parcelei. De asemenea, sunt prevăzute o serie de limite privind majorarea indicatorilor POT și CUT. Astfel, în cazul PUZ-urilor inițiate în scopul restabilirii reglementărilor urbanistice la nivelul unei unități teritoriale de referință sau la nivelul unei părți dintr-o zonă construită protejată, posibilitatea de a majora indicatorii POT și CUT este limitată la o creștere de maximum 30%, respectiv 10%.

Modificările ce pot fi aduse prin PUD

În ce privește PUD, la fel ca în reglementarea actuală, prin această documentație se detaliază elemente precum: relațiile funcționale și estetice cu vecinătatea, conformarea construcțiilor, acceselor și circulațiilor auto. Cu toate acestea, în cazurile în care PUD poate modifica prevederile PUG și PUZ, se vor putea realiza modificări precum: (i) modificarea retragerilor față de aliniament și limitele laterale și posterioare atunci când condițiile de amplasare sunt dificile sau condițiile minime de construibilitate nu sunt îndeplinite sau (ii) majorarea indicatorilor urbanistici POT și CUT cu cel mult 20%, precum și creșterea înălțimii maxime pentru asigurarea acoperirii calcanelor vizibile sau pentru alinierea la cornișe existente pe parcelele adiacente, doar în afara zonelor construite protejate. Astfel, unele dintre principalele aplicații ale PUD sunt reprezentate de loturile neconstruibile. Pentru aceste tipuri de loturi documentațiile PUD se pot transforma în veritabile PUZ-uri de parcelă.

Concluzii

Aspectele punctate sunt doar o parte din modificările propuse prin Proiectul de Cod cu privire la documentațiile PUD și PUZ. Cu toate acestea o serie de aspecte referitoare la detalierea situațiilor în care se pot iniția documentațiile PUZ și PUD necesită o detaliere suplimentară din partea legiuitorului, de aceea așteptăm cu interes forma finală a actului normativ.

Articol semnat de Mihaela Ispas (counsel) și Raluca Becheru (associate)