Imobiliarele în 2023: așteptări, riscuri și recomandări ale specialiștilor. Expert: Piața imobiliara încetinește, ceea ce e benefic

Din păcate, în România, la tranzacțiile imobiliare nu se face distincție între „prețul cerut”, „prețul de tranzacționare” și „valoare”, motivul principal fiind legat de lipsa datelor privind tranzacțiile imobiliare, explică într-o discuție cu HotNews.ro Dorel Niță, Co-fondator & Managing Partner la ValorEasy.ro. În 2022 s-au tranzactionat aproximativ 180.000 de unități individuale, mai puține decât în 2021 (când au depășit 183.000).

Valoarea este o opinie a valorii proprietății la un moment dat, o estimare a prețului de tranzacționare, în baza prețurilor de vânzare sau prețurilor cerute ale proprietăților similare din zonă, în baza cererii și ofertei, a condițiilor de finanțare și a motivației de a vinde sau cumpăra, mai spune Niță.

Sunt actualele prețuri subevaluate, corecte sau supraevaluate?

Un agent imobiliar sau un evaluator pot estima valoarea de piață a unei proprietăți, cu cât s-ar vinde în condiții normale de piață concurențială, după un marketing adecvat.

Doar atunci putem spune dacă o proprietate a fost supra- sau sub evaluată, dacă proprietățile se vând la un preț de tranzacționare mai mare sau mai mic decât cu valoarea de piață.​

Prețurile locuințelor au crescut cu 37% în UE în ultimii 22 de ani. Scăderi au existat doar în 3 țări

În ultimii 22 de ani tendința a fost de creștere a prețurilor locuințelor. E drept, în perioada crizei anterioară prețurile au scăzut, dar apoi recuperarea a fost destul de bruscă (mai ales între 2015 și 2021), scrie Eurostat.

Per total, a existat o creștere de 37% a prețurilor în ultimii 22 de ani. Cele mai mari creșteri au fost observate în Estonia (+139%), Ungaria (+122%), Luxemburg (+115%), Letonia (+101%) și Austria (+100%), în timp ce scăderi s-au înregistrat în Italia (-13)%), Cipru (-8%) și Spania (-2%).

Chiriile au crescut și ele cu 16%

De asemenea, a existat o creștere constantă a chiriilor în UE în medie cu 16% în ultimii 22 de ani. Cele mai mari creșteri au fost înregistrate în Estonia (+154%), Lituania (+110%) și Irlanda (+68%), în timp ce scăderi au fost observate în Grecia (-25%) și Cipru (-3%), mai arată Eurostat.

Așteptări și riscuri pentru 2023

Piața imobiliară este un indicator important al modului în care funcționează economia unei țări, spune Dorel Niță.

Cei mai importanți factori de influență ai prețurilor proprietăților imobiliare sunt veniturile disponibile ale gospodariilor, costurile de construcție și ratele dobanzilor. Orice alterare a factorilor majori de influență se simte imediat și direct în piața imobiliară.

În privința veniturilor, diverse instituții naționale și internaționale prognozează pentru 2023 un câștig salarial real pozitiv (creșterile nominale ale salariilor vor acoperi rata inflației, salariul minim brut pe economie va fi majorat la 3.000 lei lunar).

Experții sunt optimiști și în ceea ce privește temperarea creșterii ratei dobânzilor ca urmare a decelerării inflației (Comisia Naţională de Prognoză vede o medie anuală a ratei inflaţiei în 2023 de 9,6% iar la sfarsitul anului de 8%, fata de 17% în luna noiembrie 2022).

Majorarea cererii din partea sectorului construcțiilor (atat rezidentiale cat si din sfera marilor lucrări de infrastructură), precum și lipsa stocurilor de materii prime au condus la creșterea accentuată a prețurilor tuturor materialelor de construcții din ultimii doi ani, ce mai importantă fiind la oțel beton. Conform INS, costul în construcții pentru clădirile rezidențiale a crescut în 5 ani (perioada 2015 – 2020) cu 35,8%, iar în ultimii doi ani peste 30%.

Pe termen scurt pot urma scăderi ale prețurilor materialelor, dar acestea influențează doar prețurile construcțiilor rezidențiale individuale, nu și pe cele colective. Cand ne uitam inclusiv la perioada de criză 2009 – 2014, costurile în construcții au crescut cu 13%.

Benefic pentru piața este începerea producției de oțel beton la COS Targoviste, singura unitate de producție din România.

Sunt sau nu recomandate investițiile imobiliare pe o piață inflaționistă? Recomandări

Sunt investitori care privesc cu îngrijorare anul 2023. Inevitabil, după o perioada de creștere vine un moment de cotitură în care oferta echilibreaza sau începe să depășească cererea – fie din prea multe proprietăți la vanzare sau închiriere in piață, fie din cauza unei schimbări bruște a economiei prin care cererea se contracta, mai spune Dorel Niță.

Este un moment important, unii investitori își vor lichida portofoliul de teamă că proprietățile vor ramane neocupate, nevândute, ori vor fi vândute la prețuri mult mai mici. Alți investitorii așteaptă recesiunea pentru a achizitiona alte proprietăți în condiții evident mai avantajoase.

As vrea să fac doua recomandări, spune Dorel Niță

• 1. Încercați să identificați proprietățile care simțiți că vor performa în următorul ciclu imobiliar, este momentul definirii strategiei de cumpărare și păstrare.

• 2. În fiecare fază a unui ciclu imobiliar există oportunități, investitorii trebuie sa le identifice continuând să analizeze proprietățile la vanzare si la închiriere. Nu așteptați.

Cum au fost afectate chiriile de inflatie?

In 2022, pentru contractele în derulare în locuințele închiriate, nu am observat fluctuații semnificative ale chiriilor, proprietarii dorind să-și pastreze locuințele ocupate. O majorare a chiriilor existente poate conduce la vacantarea proprietăților, existand un stoc de locuințe la închiriere.

Totusi, pe măsură ce expira contractele existente, în funcție de cererea din piața și gradul de neocupare, chiriile noi pot fi majorate cu 5-10% fata de cele expirate.

Cererea pentru închiriere poate fi influențată de scăderea accesibilitatii achiziției, ceea ce ar putea determina cumpărătorii să se orienteze spre închiriere.

Cum a fost anul 2022 pe piata imobiliara?

Per ansamblu, consideră cofondatorul ValorEasy, dacă 2021 a fost cel mai bun an de la relansarea pieței rezidențiale (inceputa in 2015), atunci 2022 poate fi considerat al doilea cel mai bun an.

Ieșirea din pandemie a impulsionat vanzarile, astfel încât în 2022 s-au tranzactionat aproximativ 180.000 de unități individuale, mai puține decât în 2021 (când au depășit 183.000), dar peste alți ani anteriori. Și chiar dacă cele mai recente date arată că prețurile de vânzare au scăzut lent în a doua parte a anului, totuși ritmul anual de creștere este (încă) pozitiv.

Piața imobiliara încetineste, după cea mai supraîncălzită perioadă din ultimul deceniu. Este un fapt benefic pentru echilibrul pieței, oferind mai multe opțiuni de alegere pentru cumpărători care pot negocia mai mult față de prețurile solicitate inițial de către vânzători.

Sursa foto: Dreamstime