INTERVIU. E corect mitul: „Nu cumpăra acum că se vor ieftini casele?”. O discuție cu doi bancheri ai unei bănci globale foarte mari, cu prezență masivă și în România
Iulia Rusu conduce strategia de creditare și asigurări la ING Bank România, iar Elena Preda e manager de produs pe aceeași linie. Amândoi sunt specialiști în mecanismul de creditare prin care mii și mii de români își cumpără case.
România este campioană europeană la case deținute de proprietari. Asta are și o explicație surprinzătoare.
Ceva interesant despre viitorul României: generația Z e prima care „moștenește, nu cucerește”.
Cum se poate închide un credit online și de unde le-a venit ideea.
Aproape jumătate dintre clienții care cer un credit la ING au sub 36 de ani. „A crescut puțin vârsta la care iau acest credit ipotecar, dar din analizele noastre e în linie cu faptul că a crescut și vârsta la care românii își întemeiază o familie, conform datelor de la Institutul Național de Statistică”, spune Elena Preda.
Datele nu anunță o bulă imobiliară, susțin bancherii
Gradul de îndatorare a rămas neschimbat în ultimii 3 ani. Practic, scumpirile apartamentelor au avut aceeași viteză cu creșterile de salariu, spune Iulia Rusu. Rata de neperformanță e, în continuare, „într-o zonă foarte bună”.
Iulia Rusu.
Nimic din tabloul acesta nu seamănă cu estimările unora că ne-am afla în pragul unei crize sau bule imobiliare.
Avansul mediu pe care clienții ING îl plătesc este de 30% din valoarea locuinței, cu cinci puncte procentuale peste minimul legal de 25% de la a doua locuință. E un semn, spune Rusu, nu de prudență generalizată, ci de profil specific al clientelei unei bănci care a crescut digital și corporativ, cu venituri ceva mai mari decât media.
Dobânda fixă este acum standardul de aur al creditului
Iar apoi vine partea care surprinde cel mai tare pe cineva format cu ideea că un credit ipotecar costă mereu mai mult decât un depozit.
„De doi-trei ani, spune Elena Preda, lucrurile stau invers: dobânzile fixe la creditele ipotecare, în jur de 5%, sunt sub cele oferite pentru depozite sau titluri de stat”.
Elena Preda.
„E o anomalie explicabilă- valul de fuziuni și achiziții din sistemul bancar românesc a împins băncile să lupte pentru clienți prin preț la credit-, dar rezultatul practic e că, pentru prima dată de mult, aproape toată lumea cumpără acum cu dobândă fixă.
„Acum, când dobânzile fixe sunt sub nivelul dobândilor variabile, deoarece IRCC este încă la un nivel ridicat, la care adaug marja băncii, o dobândă variabilă este între 7-8%, în timp ce dobândile fixe sunt între 5-6%. Și atunci, este normal că toată lumea achiziționează pe dobândă fixă, ceea ce contribuie la o stabilitate și o sănătate a sistemului de creditare, pentru că există această predictibilitate”, spune Rusu.
Se cumpără case și pentru că nu s-a profesionalizat piața chiriilor
Cele două directoare ING au vorbit și despre motivul pentru care România are una dintre cele mai mari rate de proprietari asupra locuinței din Europa- mult peste media occidentală.
Explicația n-are legătură cu vreo virtute românească a economisirii. Ci mai degrabă cu o lacună: n-a existat niciodată, spun ele, o industrie serioasă de imobile construite special pentru închiriere, așa cum există în Germania, unde infrastructura pentru navetiști și chiriași pe termen lung s-a dezvoltat metodic, decenii la rând.
„În România, comunismul a lăsat în urmă un teren accidentat- retrocedări haotice, o piață a chiriei care n-a apucat niciodată să se profesionalizeze- pe care singura strategie rațională, la nivel individual, a fost cumpărarea. Cine a putut, a cumpărat”, spune Preda.
Generația care vine e prima care „moștenește, nu cucerește”
A mai fost și primul val al migrației de la sat la oraș, spun ele: părinții actualilor cumpărători s-au mutat spre locurile de muncă din orașe și au cumpărat, cu greu, un apartament.
Generația următoare- cea căreia îi vând nîncile credite ipotecare- n-a mai putut locui cu părinții în același bloc. Așa că, logic, oamenii au făcut un credit, „sau au venit cu bani strânși” ca să se mute.
Dar generația care vine acum din urmă va fi prima care moștenește, nu cucerește: va avea deja un apartament de la bunici, un start pe care părinții lor nu l-au avut.
„Comportamentul de achiziționare sau deciziile se vor lua altfel”, spune Rusu, „pentru că ei vin cu un spate financiar mult mai solid.”
E o tranziție liniștită, care descrie de fapt sfârșitul unui ciclu istoric: pentru prima dată de la colectivizare încoace, proprietatea locativă în România nu se mai cucerește neapărat cu propriile mâini – se moștenește.
Un mit fals, în opinia lor: Nu cumpăra acum că poate se vor ieftini casele?
Asta schimbă și felul în care trebuie citit mitul pe care cele două directoare din ING îl demontează cel mai apăsat: ideea că merită mereu să aștepți „cel mai mic preț” pentru a-ți lua o casă.
Sau că a cumpăra acum e o greșeală, pentru că, dacă de mâine se vor ieftini locuințele?
Amândouă resping premisa – nu pentru că prețurile n-ar putea scădea, ci pentru că întrebarea corectă nu e când, ci dacă zona în care cumperi va rămâne, peste 30 de ani, „un pol activ”, cu oameni care lucrează și au nevoie să locuiască acolo.
E un argument împotriva speculației cronometrate și în favoarea unei gândiri pe termen lung pe care piața românească, obișnuită cu volatilități ridicate, n-a avut mereu luxul s-o adopte.
România a devenit o țară de proprietari nu pentru că a avut încredere
Ceea ce leagă, până la urmă, toate firele astea – digitalizarea creditului, dobânzile fixe sub cele ale depozitelor, generația care moștenește în loc să cucerească – e o singură idee, spusă de Rusu: o bancă poate alege să nu se oprească la momentul vânzării.
Închiderea digitală a creditului, radierea proactivă a ipotecii de pe imobil fără ca fostul debitor să mai calce pe la notar – sunt, spune ea, gesturi mici, dar sunt și un pariu asupra a ce înseamnă încrederea pe termen lung.
Mai ales încrederea într-o piață unde, istoric, cumpărarea unei case a fost aproape mereu un act de curaj individual, făcut singur, împotriva unui sistem care de multe ori rămâne indiferent.
România a devenit o țară de proprietari nu pentru că a avut încredere în instituții, ci pentru că n-a avut opțiuni pe care Statul să le ofere.
„Să facă o simulare de minim 3 luni ca și cum ar avea credit ipotecar, să vadă ce ar însemna plata lunară a ratei”
Care sunt greșelile cele mai frecvente pe care le fac cei care solicită un credit ipotecar?
„Nu știu dacă să le numim greșeli, dar le-aș sugera celor care vor să-și ia un credit ipotecar, să se asigure că pot plăti. Să facă o simulare de minim 3 luni ca și cum ar avea credit ipotecar, să vadă ce ar însemna plata lunară a ratei. În acest timp de 3 luni în care fac simularea, se aleg și cu acel fond de siguranță pus deoparte, pe care e bine să l-ai, că nu știi ce se întâmplă cu serviciul tău”, spune Rusu.
Banca a lansat recent posibilitatea a rambursa și închide creditul ipotecar direct din aplicație.
Iar după finalizarea rambursării integrale a creditului în Home’Bank, ING va iniția și coordona procesul de radiere a ipotecii.
Să închizi un credit online
Clientul nu mai este nevoit să interacționeze cu instituțiile implicate sau să pregătească documentația necesară.
Închiderea unui credit ipotecar nu înseamnă doar plata ultimei rate. În mod obișnuit, urmează radierea ipotecii, proces care implică obținerea unor documente specifice, găsirea unui notar și programări care să sincronizeze toate părțile implicate (notar și reprezentanții ai băncii).
Toate aceste demersuri au fost până acum în responsabilitatea clienților. De acum, devin parte din serviciul oferit de bancă..
„Ne-au cerut-o clienții, practic. În interviurile și discuțiile pe care le-am avut cu clienții, dar nu pe subiectul de închidere, cea mai des apărută întrebare era când pot închide online creditele ipotecare. Și cumva am reușit să transformăm această idee în practică”, spune Elena Preda.
