Introducerea TVA la tranzactiile imobiliare – presiune in piata

Plata TVA la tranzactiile imobiliare intre persoane juridice – o noutate legislativa – pune presiune pe preturi si va determina, indirect, cresterea acestora, sustin specialistii din piata imobiliara. Efectele se extind asupra celorlalte tranzactii, in care sunt implicate persoanele fizice, adauga acestia. Pe de alta parte, exista sanse mari ca prevederea sa fie eliminata prin votul Parlamentului, adica sa fie aplicata numai pana in primavara.

Diana Coroaba, Senior Tax Manager in cadrul firmei PricewaterhouseCoopers explica daca introducerea TVA ar trebui sau nu sa aiba efect asupra efortului financiar al cumparatorului:

„In mod normal, preturile nu ar trebui sa fie afectate, pentru ca TVA nu este un cost, dar costul real suportat de cumparator va creste, avand in vedere ca acesta va avea nevoie de o finantare mai mare.”

Diana Coroaba, Senior Tax Manager, PricewaterhouseCoopers

Informatia pe scurt:

• In cadrul modificarilor aduse de Guvern la Codul Fiscal se regaseste si introducerea platii TVA la tranzactiile imobiliare intre persoane juridice

• cei care au incheiat contracte in 2007 pot fi si ei afectati

• scad posibilitatile de a specula pe piata imobiliara

• pentru a evita sa onoreze facturi cu 19% mai mari (desi TVA e deductibila), cumparatorii au posibilitatea sa transfere contractele „pe persoana fizica”

• este posibil ca prevederea sa fie eliminata in Parlament, dar pana la forma finala care va fi votata in primavara, ramane in vigoare Ordonanta de Urgenta a Executivului

Daca persoanele juridice vor plati sau nu vor plati TVA pentru tranzactiile imobiliare pe tot parcursul anului 2008 este o dilema pe care numai votul deputatilor o va solutiona, si asta cel devreme in luna martie.

Pana atunci, TVA se prefinanteaza (adica, se plateste, urmand a fi recuperata ulterior), inclusiv la imobilele si terenurile contractate in 2007, dar pentru care nu s-au incasat inca toti banii. „In primul rand, acest lucru afecteaza direct pe cei care isi cumpara „pe firma” apartamente noi, de la dezvoltatorii imobiliari”, spune Florina Cojocari, Account Manager la compania imobiliara Eurisko.

Ce spune actul normativ

Ordonanta de Urgenta a Guvernului nr.106 emisa in luna octombrie 2007, ale carei instructiuni de aplicare au fost aprobate prin Hotararea de Guvern nr.1579 publicata in decembrie, prevede eliminarea masurilor de simplificare (respectiv asa numita “taxare” inversa) in aplicarea TVA la tranzactiile imobiliare intre persoane juridice inregistrate in scopuri de TVA.

Pe scurt, daca in anul 2007 cumparatorii inregistrati in scopuri de TVA nu trebuiau sa prefinanteze TVA pentru achizitiile de proprietati imobiliare (TVA se inregistra in decontul de TVA atat ca taxa colectata cat si ca taxa deductibila), incepand cu 1 ianuarie taxa va fi platita efectiv, ca si pentru alte achizitii la care se percepe TVA.

Cine si cum va avea de suferit

Cei mai afectati sunt cumparatorii care au incheiat contracte in 2007 si mai au inca sume importante de platit in 2008. „Daca s-a platit un avans in 2007, cumparatorul va pre-finanta numai valoarea TVA aferenta sumei ramase de achitat in 2008. In schimb pentru tranzactiile pentru care vanzatorul a emis factura in 2007 pentru intreaga valoare, nu se mai pre-finanteaza TVA chiar daca transferul dreptului de proprietate si platile sunt efectuate in 2008.

Cumparatorii trebuie sa aiba in vedere prefinantarea TVA pentru toate contractele incheiate incepand cu 1 ianuarie 2008, cu exceptia cazului in care Parlamentul va respinge propunerile Guvernului, a mentionat Diana Coroaba, Senior Tax Manager in cadrul firmei PricewaterhouseCoopers. „De asemenea, o alta modificare importanta este eliminarea taxarii inverse pentru pentru lucrarile de constructii-montaj, caz in care prefinantarea TVA se transfera de la constructor la dezvoltatorul proiectelor imobiliare”, adauga Diana Coroaba.

O alta problema care ar putea aparea in 2008 se refera la persoanele fizice care construiesc blocuri de apartamente fara sa se inregistreze in scopuri de TVA.

Scad posibilitatile de speculatii imobiliare

Un alt efect pe piata: „Se va reduce ritmul achizitionarii de imobile in scop speculativ. Foarte multi si-au infiintat firme in scopul de a cumpara apartamente noi, fara TVA. Plateau un avans, iar in perioada de pana la achitarea sumei finale faceau diferite speculatii imobiliare. Prevederea va reduce ritmul aparitiei acestor firme fara obiect de activitate”, explica Florina Cojocari.

Desi afecteaza direct persoanele juridice care cumpara apartamente noi, cresterea pretului la acestea va determina o crestere a cererii pentru apartamente vechi, deci se vor mari si preturile pentru acestea.

Ce solutii gasesc cumparatorii

Clementina Cinca a semnat „pe firma” un precontract cu dezvoltatorul proiectului imobiliar New Town, pentru un apartament in valoare de circa 200.000 de euro. A platit in 2007, la semnarea precontractului, un avans de 25%, urmand sa achite restul sumei la momentul livrarii, adica pana in primavara anului 2009.

„Dat fiind ca am suficient timp la dispozitie, voi astepta clarificarea situatiei. In orice caz, cred ca voi plati diferenta de 75% pe persoana fizica, chiar daca mi se va aplica in continuare regimul de taxare inversa, deci voi fi scutita de plata TVA-ului. Aceasta din cauza impozitului pe care va trebui sa-l platesc pe imobil. Daca fac contractul pe persoana juridica, impozitul de va ridica la circa 2.000 de euro anual, ori, ca persoana fizica, voi plati numai 50 de euro”.

In concluzie, tranzactia „pe firma” nu mai pare sa fie avantajoasa si Clementina ia in calcul optiunea de a ceda contractul de pe firma, pe persoana fizica.

Senatul a votat eliminarea prevederii

Pentru a se transforma in lege, Ordonanta nr.106/2007 trebuie votata in Parlament. Senatorul PDL Ionut Popescu a declarat pentru HotNews.ro ca, la dezbaterea din Senat, a propus un amendament de eliminare a prevederii.

„Nu este corect sa fie afectati cei care au incheiat contracte in 2007”, spune acesta. Actul normativ a intrat pe ordinea de zi a Camerei Deputatilor, iar o decizie finala va fi luata, cel mai probabil, nu mai devreme de martie sau chiar aprilie. Daca deputatii vor vota forma propusa de Senat, nu se va mai plati TVA la tranzactiile dintre persoane juridice. Pana atunci, prevederile Ordonantei sunt insa valabile.