La suspensión de los planes urbanísticos zonales PUZ y sus implicaciones

​A finales de febrero, el Consejo General del Municipio de Bucarest decidió adoptar las Decisiones no. 65-69 / 26.02.2021, suspendiendo la vigencia de los Planes Urbanísticos Zonales (PUZ) de los sectores 2, 3, 4, 5 y 6 de la capital. Con el fin de conocer las implicaciones de esta decisión, invitamos a varias personas a responder a algunas preguntas que consideramos de interés, cuenta la Asociación de Empresas Españolas en Rumania (ASEMER).

Estas son sus respuestas:

Bogdan Suditu, experto en urbanismo y políticas de vivienda, profesor asociado y doctor por la Universidad de Bucarest, MKBT – MAKE BETTER, considera que la intención del Alcalde General de Bucarest es de buena fe y realizada en favor del interés general, pero la manera en que las documentaciones fueron elaboradas y debatidas públicamente, plantearon múltiples cuestiones de legalidad.

La fragmentación de la planificación urbana de Bucarest, la falta de concreción del interés público, genera quiebras sobre sostenibilidad y viabilidad de estos planes. Suditu afirma que tanto esta ciudad, como sus ciudadanos e inversores de buena fe “merecen y necesitan previsibilidad y coherencia en la actuación de las autoridades públicas.”

Bogdan Suditu cree que “hubiera sido muy bueno no llegar hasta aquí”, pero el abandono de los intereses públicos demostrado por los poderes públicos en las últimas décadas ha generado la situación actual. Siendo que los PUZs representan únicamente los intereses de los especuladores inmobiliarios, entonces está claro que la planificación vigente no puede adaptarse a las realidades y necesidades de la ciudad y “¡hay que corregirlo!”.

Bogdan Suditu considera que el enfoque unitario de la planificación de Bucarest es una prioridad y los sectores de la capital tienen que actuar como unidades administrativas autónomas e iniciar planes de desarrollo independientes: “Bucarest es una ciudad única, y la planificación de su desarrollo debe estar en relación con las comunas y ciudades circundantes.” Para mejorar la calidad de vida en esta ciudad-capital, a Bogdan Suditu le gustaría un “análisis-diagnóstico de la realidad actual, proyectos coherentes para el futuro, vivienda social pública, parques, infraestructura, implicación y participación ciudadana en las decisiones de planificación.”

Alfredo Biosca, arquitecto, KICKLAND Romania,considera que la suspensión es una medida de carácter estrictamente político y pone de relieve el pasado activista del presente mandatario. Mantiene que a pesar de que las autorizaciones de construcción y certificados de urbanismo actualmente vigentes no se verán afectado, sin embargo, la falta de seguridad jurídica influirá en la cancelación de proyectos en curso y anulación de nuevas propuestas. Respecto a los problemas de la ciudad, Alfredo Biosca cree que “Bucarest es una realidad muy compleja” y afirma que no existen fórmulas mágicas para cambiar la ciudad y que se deberá invertir en la tecnología para entender cómo funciona la ciudad y poder acometer proyectos que aporten soluciones a problemas reales.

Biosca cree que los problemas principales de esta ciudad son la movilidad y la falta de espacio urbano; problemas que necesitará resolver para convertirse en una ciudad moderna que asegure una buena calidad de vida. Alfredo Biosca considera que Bucarest debería tener “menos coches, más transporte público, más educación, más carriles bici y más espacios peatonales” y afirma con convicción que “¡hay que devolver el espacio urbano a las personas!” En último lugar también promueve la descentralización de la administración como estrategia a largo plazo.

Daniel Constantin, representante legal, PRASA Romania, cree que esta medida es el desafío de grupos de intereses que señalan, por un lado, quiebras en la legalidad vigente y, por el otro lado, buscan un desarrollo sostenible.

En su opinión la suspensión afectará negativamente al mercado inmobiliario, principalmente en aquellos casos en los que los promotores busquen modificar los parámetros urbanísticos contenidos en la normativa anterior: “Por supuesto, algunos inversores se verán más afectados, otros menos o nada, pero a nivel mundial, habrá un retraso para ciertos proyectos, que se basaron en estos PUZs actualmente suspendidos.”

En lo relativo al futuro de la ciudad, Daniel Constantin considera necesario abordar con más criterio los problemas de tráfico, problemas de estacionamiento, incluidas las zonas residenciales, así como, la necesidad de respetar con mayor rigor los criterios arquitectónicos o estéticos del desarrollo urbano. También insiste en que las empresas de saneamiento deben hacer mejor su trabajo y la policía debe actuar más contundente en relación al estacionamiento ilegal.

OPINIÓN DE LOS ABOGADOS

1. ¿Qué es un Plano Urbanístico Zonal y qué contiene? ¿En qué obliga?

Andreea Masu, del Bufete de abogados “Ionescu & Sava”, lo define como el instrumento de planificación urbana que coordina el desarrollo urbano de algunas áreas de la localidad, con un alto grado de complejidad o con una dinámica urbanística acentuada, asegurando un desarrollo urbanístico coherente en conexión con las disposiciones del Plan Urbanístico General (PUG). El PUZ regula aspectos como uso y destino de la zona, altura máxima, coeficientes de uso y porcentajes de ocupación del suelo, alineamientos y distanciamientos y separación entre propiedades, características arquitectónicas, los materiales etc.

Robert Oancea, del Bufete de abogados “Zamfirescu, Racoţi, Vasile & Partners”, señala que los PUZ son obligatorios en (a) áreas centrales, (b) áreas con valor histórico-artístico, (c) áreas de ocio o turísticas, (d) parques industriales, tecnológicos y de servicios, (e) redistribución del suelo urbano, (f) para dotaciones de transporte, (g) zonas sujetas a reestructuración o regeneración urbana, (h) y otras áreas sujetas al interés de las autoridades públicas locales. En todos los demás casos, la existencia de un PUZ no es obligatoria.

2. ¿Qué valor tiene la medida adoptada? ¿Por qué se ha tomado?

Robert Oancea señala que, a pesar que el derecho administrativo no regula expresamente la posibilidad de que la administración pública suspenda la aplicación de sus propias normas, considera del todo posible esta prerrogativa: “Quien puede hacer más, puede hacer menos.” Oancea añade que la medida de suspensión responde a una necesidad de reexaminar la legalidad y oportunidad de estas normas en conexión con el PUG, entre otras circunstancias, para evaluar la reubicación y/o la pérdida de espacios verdes.

Por su parte, Alina Nica, del Bufete de abogados “Ionescu & Sava”, considera que “Nicusor Dan es bien conocido por las acciones que llevó a cabo a través de las ONG en las que trabajó, con el propósito declarado de proteger los intereses de Bucarest (eg. Save Bucharest Association), pero ahora tiene medios directos que puede utilizar para lograr sus deseos más rápidamente” y mediante esta medida censura la actividad de predecesores e impone su propia visión. Nica señala que, de conformidad al principio de irrevocabilidad de los actos administrativos, es discutible la legalidad de esta medida.

3. ¿Qué documentación se aplica durante la suspensión?

Beatrice Stoica, del Bufete “Ionescu & Sava”, señala que durante el periodo de suspensión podrán emitirse nuevos certificados de urbanismo y autorizaciones de construcción o demolición con base al PUG de Bucarest aprobado en el año 2000.”

4. ¿Cómo afecta la suspensión de los PUZs los proyectos en curso o en tramitación?

En la opinión del Bufete “Ionescu & Sava”, el principio de irretroactividad de la ley impide que la suspensión afecte al régimen contenido en los certificados de urbanismo para autorización de construcción emitidos con anterioridad a la suspensión, ni tampoco a las autorizaciones de construcción o demolición actualmente en trámite. Sin embargo, siempre es posible que para determinadas situaciones se planteen problemas de interpretación.

En opinión de Robert Oancea los proyectos para los que se presentaron solicitudes de emisión de certificado de urbanismo con anterioridad a fecha de 26 de febrero de 2021 deberán regirse en virtud de lo dispuesto en los PUZ.

5. ¿Qué consecuencias son previsibles? ¿Cambiará esta medida Bucarest?

Robert Oancea considera que es probable que la suspensión de los PUZs tenga importantes repercusiones por los inversores del sector inmobiliario: “Lo más probable es que haya muchos proyectos de inversión que permanecerán bloqueados o incluso abandonados o, en el feliz caso, habrá proyectos cuya implementación se retrasará al menos 1-2 años. También por estas razones, los inversores del sector inmobiliario podrían mostrar un menor interés en el mercado inmobiliario de Bucarest.”

En opinión del Bufete “Ionescu&Sava”, la suspensión afectará principalmente aquellos proyectos que pretendan modificar la calificación urbanística en base a estos PUZs. En todo caso, la suspensión “es solo una medida temporal, insuficiente para producir un cambio en el desarrollo urbano de Bucarest. Tendrá que ir acompañado de cambios esenciales sobre los regímenes urbanísticos suspendidos, previos a la aprobación de un nuevo PUG para Bucarest.” Y añaden: “sería conveniente que estos cambios tuvieran en cuenta los intereses de quienes poseen terrenos recalificados como espacios verdes, encontrándose en la situación en la que no pueden ejercer los atributos de derechos de propiedad en su plenitud.”