Noua lege pentru aprobarile PUZ: O schimbare majora pentru piata romaneasca a imobiliarelor. Puncte pozitive si negative

Saptamana trecuta am avut unele stiri care nu au fost intr-adevar analizate, asa cum ar fi trebuit sa fie. Ministrul Elena Udrea a decis sa schimbe statutul aprobarii PUZ-urilor in Romania, ceea ce face foarte dificil ca sa-i schimbi unei mic teren parametrii urbanistici. Incepand de acum arhitectul-sef va fi cel care decide, pe baza unor criterii care lasa loc de interpretari, scrie Ilias Papageorgiadis pe blogul sau.

Stiti care a fost reactia majoritatii mass-mediei? Un simplu articol si apoi „inapoi la scandalul vamilor” etc. Stiti care a fost reactia majoritatii oamenilor din imobiliare? Nu stiti? Nici eu, asa cum nu am remarcat nicio declaratie majora. Aceasta lege, a trecut printr-o ordonanata de urgenta, ne schimba vietile si profesiile si nici macar nu o dezbatem…

O decizie cu impact major

Inainte sa analizam punctele pro si contra ale acestei noi legi, dati-ne voie sa explicam ce inseamna asta pentru majoritatea proprietarilor de terenuri in Bucuresti si restul tarii, din punct de vedere economic:

Proprietatea lor va ramane cel mai probabil cu parametrii urbanistici pe care ii are in prezent.
Aceasta inseamna ca abilitatea lor de a creste acesti parametrii si de a le vinde mai scump este practic eliminata.
Exceptiile sunt terenurile cu suprafete de peste 10.000 de mp (pentru scopuri rezitentiale) si peste 5.000 de mp (pentru activitati comerciale), dar si rarele cazuri cand arhitectul sef va aproba o modificare a proprietarului privat.
Lasati-ma sa va dau un exemplu a efectelor pentru toate acestea: Sa presupunem ca in 2007 aveam tranzactii cu terenuri care valorau 5 miliarde de euro (da, au existat si asemenea ani..).
Haideti sa estimam ca terenurile vandute in zonele urbane la 3 miliarde de euro volum (impreuna cu alte 2 miliarde de euro investite la periferiile oraselor).
Aproximativ 80-90% dintre aceste terenuri au fost vandute, fie dupa ce PUZ-ul a fost aprobat, sau inainte de acest lucru, odata ce un expert a estimat ca PUZ-ul proprietatii poate fi modificat (= crescut).
Asadar, in marea majoritate a tranzactiilor, oamenii au cumparat proprietati stiind ca ar putea sa le modifice PUZ-ul, crescand numarul de metri patrati construibili pe terenul ce urmau sa il achizitioneze.
Care ar fi fost pretul de vanzare al acelor terenuri, in cazul in care cumparatorii nu se asteptau sa poata mari coeficientul prin prisma PUZ-ului? Probabil mai putin de jumatate. Deci, am fi avut atunci tranzactii cu 1,5 miliarde de euro mai putin.
1,5 miliarde euro mai putin ceea ce inseamna cateva mii (daca nu zeci de mii) de oameni care ar fi primit sume mai mici de bani.
De ce acest lucru? Deoarece in Romania oamenii au folosit PUZ-ul ca principala „unealta” pentru a-si creste valoarea proprietatii. Desigur aceasta a cauzat multe probleme de asemenea, permitand in unele cazuri ”monstrilor” sa apara si sa distruga specificul unei zone.

Avantajele acestei noi legi:

Intentiile ministerului sunt bune. Daca legea va fi gata sa fie pusa in practica si nu va fi „transformata” in ceea ce este convenabil pentru anumiti oameni, atunci va exista o ordine in dezvoltarea acestei tari si a oraselor acesteia.
In teorie orasele vor fi mai bine protejate. Autoritatile vor avea un „instrument” serios de a combate deciziile gresite/nefiresti care degradeaza caracteristicile orasului.
Ea vorbeste despre existenta cladirilor cu parter plus 10 etaje langa vile cu parter plus un etaj, o imagine care este departe de a fi descrisa ca fiind „frumoasa”. Ea are dreptate si aceasta este o solutie de a combate aceasta ciudata abordare a „dezvoltarii urbane”.
Exista (chiar mai multa) putere transferata sefului arhitect al fiecarui oras si primarului insusi. Daca aceste persoane sunt deschise si se respecta pe sine si orasul lor, atunci rezultatele vor fi numai pozitive (si cunosc mai multe persoane de acest fel, cu respect de sine si dragoste pentru a-si imbunatati orasul).
Avand aceeasi lege, constructiile ilegale vor fi demolate fortat. Nu exista niciun cetatean supus legii care sa nu fie de acord in sensul acesta. Suntem fericiti sa stim ca exista legi care ar trebui sa fie puse in aplicare pentru toata lumea.
De asemenea, este eficace pentru noii investitori sa cunoasca limitele reale si potentialul fiecarei proprietati, pentru a evita promisiuni mari, timp investit etc. „Aceasta este situatia de astazi, „suspendare desavarsita”.

Efectele negative:

Proprietarii de terenuri fara un PUZ aprobat vor vedea ca preturile lor au scazut. Parte componenta a fiecarei tranzactii a fost de asemenea “speranta/abilitatea investitorului sa ii creasca parametrii urbanistici”, o situatie care va deveni foarte dificila acum. Asadar preturile se vor prabusi. (Aflati mai multe despre acest lucru saptamana viitoare).
Terenurile cu PUZ vor avea un avantaj ridicat in opozitie cu terenurile lipsite de acesta. Chiar daca sunt localizate unul langa celalalt, doua terenuri pot avea preturi complet diferite. Unul cu PUZ va fi mai scump, in timp ce unul fara PUZ va fi mai ieftin, cel putin in perioada urmatoare.
Terenurile localizate in zone fara PUG sau cu parametri urbanistici foarte vechi vor fi blocate. Daca un oras nu are un PUG (Plan Urbanistic General) actualizat si proprietarul terenului nu poate aplica pentru PUZ-ul acestuia, cum poate rezolva problema inexistentei PUG-ului? Aceleasi lucru se aplica pentru proprietatile localizate in zone cu parametri urbanistici vechi. Exista o multime de exemple unde proprietatile au coeficientul 1 (deci pe 1.000 mp teren, puteti ridica 1.000 mp de constructie), in timp ce aproape/alaturi de acestea sunt alte terenuri, unde PUZ-ul a fost aprobat si coeficientul a fost ridicat la 3, chiar 4 (asadar pe 1.000 mp de teren, puteti ridica 3.000 sau 4.000 mp de constructie). Aceste terenuri par a fi blocate cu noua lege.
Insuficient de rapid 1: Ce se intampla cu proprietarii terenurilor care au inceput sa colecteze documentele in vederea aplicarii pentru PUZ dar nu le-au inaintat inca? Sunt blocati? Pentru a aplica pentru un nou PUZ, trebuie sa colectati o multime de documente, in plus arhitectul dumneavoastra va necesita mai multe luni pentru a-si pregati propunerea, luand in considerare mai multi parametri diferiti. Acest lucru inseamna timp si (o multime de) bani. Cu noua lege, ce se intampla cu toti acesti oameni? Isi pierd banii pe care deja i-au investit? Exista un anumit interval de timp pentru ei?
Insuficient de rapid 2: Ce li se intampla proprietarilor de teren care au aplicat pentru un PUZ dar nu a fost aprobat (sau respins) inca? Stim cu totii ca odata ce aplici pentru un PUZ, cererea dvs. trece in asteptare si nu primeste un raspuns pana ce trec mai multe luni. Ce li se va intampla oamenilor care au aplicat pentru un PUZ si inca isi asteapta raspunsul?
Insuficient de rapid 3: Ce se intampla proprietarilor de terenuri cu PUZ aprobat si al caror PUZ expira in curand? Exista o multime de proprietari de terenuri care au obtinut un PUZ pentru terenurile lor, dar datorita crizei proiectul lor a fost oprit. Ce li se va intampla acestora acum? Vor avea sansa sa li se prelungeasca valabilitatea acestui PUZ? Sau o vor pierde, odata cu trecerea timpului?

Citeste varianta integrala a partii I si a partii a II-a a analizei.