Noul an aduce modificări importante în domeniul construcțiilor

Proprietarii de imobile au, de la începutul acestui an, noi obligații în ceea ce privește racordarea/branșarea la rețelele de utilități ale infrastructurii edilitare, potrivit Legii nr. 7/2020, publicate în Monitorul Oficial nr. 8, din 8 ianuarie 2020.

Actul normativ conține și cerințe noi privind anularea autorizațiilor de construire, detalii ale cadrului legislativ aplicabil Comisiei pentru acordul unic, procedura de înscriere a construcțiilor în cartea funciară și modificarea cuantumului amenzilor contravenționale aplicabile.

Racordarea/branșarea la rețelele de utilități ale infrastructurii edilitare

Conform noii reglementări, investitorii vor fi obligați să obțină acordul/autorizația administratorului drumului pentru realizarea branșamentelor la rețelele de utilități ale infrastructurii edilitare, suplimentar față de acordurile și avizele prevăzute de lege și de autorizația de construire necesare realizării unei construcții. Pentru ansamblurile de locuințe individuale și colective, construcțiile de utilitate publică și căile de acces, recepția la terminarea lucrărilor prevăzute în autorizația de construire se va realiza numai împreună cu recepția branșamentelor la infrastructura tehnico-edilitară aferentă.

Totodată, pentru a se asigura că noile construcții respectă standardele de calitate prevăzute de lege, noua reglementare instituie, în sarcina proprietarilor de construcții noi sau a celor care au suferit intervenții (și care nu au fost utilizate pe timpul executării lucrărilor), obligația de a da în folosință și de a permite utilizarea construcției numai după admiterea recepției la terminarea lucrărilor și punerea în funcțiune a branșamentelor autorizate și definitive la rețelele de utilități publice ale infrastructurii edilitare.

Modificările aduse prin art. 1 din Legea nr. 50/1991 completează cadrul legislativ existent, condiționând obținerea autorizației de construire a unui imobil de obținerea autorizației de racordare la utilități. În egală măsură, pentru a evita blocarea procedurilor de autorizare, noua reglementare prevede expres că, în cazul în care nu este posibilă emiterea unui acord/unei autorizații de către administratorul drumului pentru racordarea la una dintre utilități, nu se va bloca procesul de emitere a celorlalte autorizații de construire pentru imobil/alte utilități. În acest caz, însă, detaliile privind procedura și/sau întinderea competențelor autorităților implicate nu sunt clare. Astfel, aplicarea noilor prevederilor va necesita o colaborare strânsă între autoritățile implicate, o metodologie comun aplicabilă și, ideal, o bază de date consolidată aflată la dispoziția autorităților.

Înscrierea construcțiilor în cartea funciară

Potrivit noilor modificări aduse de art. 37 alin. (6) din Legea 50/1991, construcțiile executate fără autorizație de construire vor putea fi înscrise în cartea funciară în baza unui certificat de atestare/adeverință privind edificarea construcției, cu respectarea anumitor condiții:

– împlinirea termenului de prescripție prevăzut la art. 31 din Legea nr. 50/1991 (n.n. 3 ani de la data săvârșirii faptei) – care nu mai permite aplicarea sancțiunilor prevăzute de lege în cazul construirii în lipsa autorizației de construire;

– realizarea unei expertize tehnice care să ateste respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții și încadrarea în reglementările de urbanism aprobate;

– întocmirea unei documentații cadastrale.

Posibilitatea atacării autorizațiilor de construire/desființare

Noua reglementare (art. 12 din Legea 50/1991) prevede că „autorizațiile de construire sau de desființare emise cu încălcarea prevederilor legale pot fi anulate de către instanțele de contencios administrativ, potrivit legii, ca urmare a introducerii acțiunii de către prefect, în urma activității de control a Inspectoratului de Stat în Construcții”.

Dat fiind caracterul neclar al normei citate, nu se poate exclude interpretarea potrivit căreia aceasta reprezintă o restrângere a dreptului de a solicita anularea autorizațiilor de construire/desființare ce ar putea surveni doar ca urmare a introducerii acțiunii de către prefect, limitând astfel dreptul persoanelor interesate de a se adresa direct instanței. O astfel de abordare ar contraveni însă principiilor reglementate prin Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004.

Funcționarea comisiei pentru acordul unic

Noua formă a art. 45 din Legea 50/1991 vine în completarea modificării aduse prin Legea 193/2019 ce prevede înființarea, la nivel județean, a unei Comisii pentru acord unic, denumită C.A.U. Prin intermediul acestei comisii, solicitantul va avea opțiunea de a obține, contra cost, avizele și acordurile necesare autorizării executării lucrărilor de construcții prin emiterea acordului unic, pe baza documentației pentru autorizarea executării lucrărilor de construire/desființare și a documentațiilor tehnice de avizare specifice, depuse în format electronic. Solicitantul nu este, însă, obligat să apeleze la C.A.U., fiind în continuare posibilă solicitarea directă a tuturor avizelor/acordurilor.

În plus, noua reglementare aduce o serie de clarificări în ceea ce privește modalitatea de depunere a documentației în format electronic, atribuțiile și mecanismul de funcționare al Comisiei pentru acordul unic.

Modificarea cuantumului amenzilor contravenționale

Noua formă a Legii 10/1995 prevede o majorare a cuantumului amenzii care poate fi aplicată în cazul săvârșirii faptelor prevăzute la art. 36 punctul I, de la 40.000 de lei, la 100.000 de lei. A fost modificat și cuantumul minim al amenzii care poate fi aplicată în cazul comiterii faptelor contravenționale menționate anterior, acesta fiind de 1.000 de lei. Micșorarea cuantumului minim al amenzii de la 20.000 de lei la 1.000 de lei este bine-venită din perspectiva existenței unei sancționări proporționale cu gravitatea faptei săvârșite (în practică, au existat deseori cazuri în care cuantumul amenzii aplicate depășea considerabil valoarea lucrării realizate).

În schimb, modificările aduse Legii 50/1991 prevăd diminuarea amenzilor contravenționale aplicabile, printre altele, pentru executarea sau desființarea, totală ori parțială, fără autorizație a lucrărilor prevăzute la art. 3, de către investitor și executant, pentru executarea sau desființarea lucrărilor cu încălcarea prevederilor autorizației și proiectului tehnic, pentru aprobarea furnizării de utilități urbane, ca urmare a executării de lucrări de branșamente și racorduri la rețele pentru construcții noi neautorizate etc., de la 50.000 – 100.000 de lei (potrivit formei actuale), la 5.000 – 20.000 de lei, potrivit noii reglementări.

În concluzie, modificările legislative urmăresc ocrotirea interesului public și edificarea unor construcții care respectă standardele de calitate în construcții și asigură un nivel optim de siguranță și confort noilor locatari. Totuși, având în vedere prevederile lacunare și, pe alocuri, incomplete, este posibil ca noile reglementări să determine o îngreunare a procesului de autorizare a lucrărilor de construire și, ulterior, de punere în funcțiune a noilor investiții.

Articol semnat de Simona Iacob, Avocat Coordonator Senior, Diana Stan, Avocat Colaborator Senior, și Florin Geană, Avocat Colaborator, Reff & Asociații