Piata proiectelor rezidentiale la rascruce: 8 semne pozitive – 8 semne negative

In vreme ce piata imobiliara traverseaza inca un an dificil, unii analisti atenti au observat ca avem totodata si o modificare pozitiva majora. In vreme ce multa lume discuta de proiecte rezidentiale nevandute, insolvente si preturi scazute, exista si voci care vorbesc de o atmosfera diferita, mai multe vanzari, un interes mai mare. Este o coincidenta? Haideti sa aflam in articolul de azi…, scrie Ilias Papageorgiadis pe blogul sau.

• O piata plina de probleme…

Daca vei intreba agentii sau consultantii imobiliari, majoritatea iti vor spune de la bun inceput: piata imobiliara din Romania este inca o piata foarte dificila, in special segmentul rezidential. Pot cu usurinta sa mentionez 8 situatii stresante ce tortureaza multi jucatori de pe piata imobiliara:

* Prea multe proiecte pur si simplu nu se vand. Sa fie vorba de promovare gresita? Preturi gresite? Politici bancare inflexibile? Puteti alege oricare din cele trei optiuni, sau pe toate trei. Realitatea este insa ca aceste proiecte nu se vand si aceasta creeaza dificultati din toate punctele de vedere;

* Prea multi dezvoltatori au ramas fara bani. In ciuda interesului cumparatorilor, proiectele lor au fost blocate. In prezent, dupa cativa ani de incercari de solutii alternative, unii dintre ei au ajuns la momentul la care vor trebui sa se gandeasca la viitorul proiectelor lor si chiar la viitorul firmelor lor;

* Unele proiecte au intrat in insolventa si clientii lor au probleme. Am analizat aceasta situatie pentru Dumneavoastra acum aproape doi ani. Multe proiecte s-au impotmolit si dezvoltatorii n-au mai reusit sa livreze apartamentele promise. Va intrebati probabil ce s-a intamplat cu avansul platit de clienti? Raspunsul este ca situatia nu este deloc roz si majoritatea acestor clienti au probleme in acest moment;

* Bancile nu mai pot proteja toate proiectele imobiliare blocate deja. O fac deja de 2 ani si jumatate insa apar zvonuri pe piata de “miscari surpriza pentru cei care nu reusesc sa vina cu un plan sustenabil”. (Ce se va intampla dupa aceea? Nu intrebati daca nu vreti cu adevarat sa stiti…)

* Au inceput executarile silite. In liniste si fara prea multa valva. Aud in fiecare saptamana vesti despre banci care au pornit procedurile de lichidare a unui proiect sau proprietate pentru un pret mai mic decat valoarea ipotecii. Aceste proceduri erau asteptate inca de anul trecut insa anul acesta va aduce mult mai multe.

* Proiectele imobiliare care totusi se vand, nu se vand atat de repede pe cat se doreste sau este nevoie. Cladiri cu sute de apartamente sunt ocupate la o capacitate de 20-50%, agentii imobiliari declarand presei ca “avem nevoie de inca 2-3 ani pentru a vinde toate apartamentele”. Dezvoltatorii insa nu prea pot sa mai astepte atat…

* Multe firme de constructie isi tin rasuflarea. Unele dintre ele falimentare, iar multe fac tot posibilul sa supravietuiasca. Proiectele in derulare in acest moment sunt insuficiente pentru toti, preturile au scazut, vremurile sunt dificile. In acelasi timp, sute de mici firme de constructie din Romania ce aveau in trecut putini angajati (5-20), au fost transformate in mici afaceri de familie ce fac in prezent orice le-ar putea tine in viata;

* Multe, mult prea multe probleme. De la ineficienta scaderii preturilor la mai putine targuri imobiliare in 2011, de la cresterea preturilor petrolului la multe, multe alte probleme… Este clar ca 2011 este inca un an dificil pentru majoritatea celor care activeaza pe piata imobiliara.

In acelasi timp insa, unele semne sunt pozitive…

In timp ce prezentul este rascolit de zeci de probleme, observam si unele semne pozitive interesante:

* A crescut interesul pentru proprietati. Chiar daca acest interes nu s-a materializat inca in tranzactii, diferenta dintre trecut si prezent este vizibila. Din ce in ce mai multi pun intrebari, viziteaza proprietati sau isi verifica resursele financiare. Fara indoiala ca si psihologia lor este mai buna decat in trecut.

* Unele proiecte bune (nu fantastice ci doar interesante) sunt la vanzare pentru preturi rezonabile ceea ce retrezeste interesul investitorilor. Nu este vorba doar de unul-doua proiecte… Personal cunosc sase asemenea oferte! In timp ce unii dezvoltatori au probleme, altii au scazut nivelul de asteptare si au preferat sa iasa din problemele pe care le aveau si sa inceapa ceva nou in viitorul apropiat. Aceasta a retrezit interesul investitorilor si i-a readus la masa negocierilor.

* Multi investitori institutionali cer din nou apartamente en-gross. Ultima oara cand am avut de-a face cu un asemenea interes pentru cumpararea en-gross a unui numar mare de apartamente a fost in 2008. Am avut cateva intrebari in 2009 si 2010 insa putine tranzactii (si acelea erau exceptiile care confirmau regula). In prezent sunt multi investitori care isi arata interesul pentru cumpararea a 50-200 de apartamente (uneori chiar mai multe), cauta oportunitati, dar mai ales aratandu-si deschiderea de a incheia tranzactiile si nu numai a cere informatii.

* Sunt mult prea multi clienti care se plang ca nu gasesc proprietati bune la un pret decent. Aceasta este o problema dar poate deveni si o oportunitate. Cand este cerere reala intr-o zona, cineva va oferi si solutii. Este inevitabil. Insa pentru moment sa retinem faptul ca exista cerere, lucru care a lipsit in ultimii doi ani;

* Bancile sunt mai „flexibile” decat in trecut. Daca in trecut auzeai ca „acesta este pretul nostru si daca nu-l poti plati ne pare rau intrucat banca nu poate pierde bani”, acum auzim bancherii spunand cu voce scazuta „da-mi 60-70% din valoarea ipotecii si ne descurcam”. Era insolventelor ascunde si oportunitati…

* Minoritatea dezvoltatorilor cu un statut financiar solid asteapta un 2012 mai bun. De aceea nu mai cresc preturile considerand ca cererea pentru proprietati va creste in lunile urmatoare sau in anii ce vin. Ultima persoana care a declarat ceva similar este insusi Dl. Ion Tiriac.

* Unele proprietati scumpe au fost vandute sau si-au mentinut preturile. Cunosc un proiect imobiliar foarte scump unde aproape toate apartamentele au fost vandute pentru preturi intre 3.500 si 7.000 de euro pe metrul patrat si asta s-a intamplat in 2009 si 2010. Multe alte proprietati de lux au reusit sa-si pastreze nivelul preturilor sau chiar au fost vandute.

* Unele banci (curajoase?) discuta din nou despre dezvoltarea proiectelor rezidentiale. Am prieteni care insista ca aceste informatii sunt adevarate. Unele din top 10 ale bancilor din Romania discuta din nou de dezvoltarea proiectelor imobiliare. Incepi sa te simti mai bine numai cand auzi astfel de stiri, nu?

Ce parere aveti?

Am traversat deja cea mai rea perioada sau inca mai avem pana sa depasim criza?

Comenteaza pe blogul lui Ilias Papageorgiadis.