Restrictiile la tranzactiile cu pamant in Romania intra in vigoare. Au aparut detaliile legale ale complicatului proces de vanzare a terenurilor extravilane

Tranzactiile cu terenuri agricole in extravilan vor fi supuse unor restrictii, Ministerul Agriculturii publicand vineri in Monitorul Oficial normele de aplicare a Legii care reglementeaza piata funciara, dupa jumatate de an de cand Romania a ridicat automat interdictia la cumpararea pamantului agricol de catre strainii rezidenti in Uniunea Europeana.

Ordinul nr. 719/740/M.57/2333/2014 – privind aprobarea normelor metodologice pentru aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor comerciale ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului – este semnat de secretarul de stat in Ministerul Agriculturii Daniel Botanoiu si de ministrii Administratiei – Liviu Dragnea, Apararii – Mircea Dusa, si Culturii – Kelemen Hunor.

In normele de aplicare, sunt prevazute documentele necesare vanzarii de terenuri pe care proprietarul trebuie sa le depuna, alaturi de o cerere si de oferta sa la primarie:

o copie a BI/CI a vanzatorului persoana fizica sau o copie a pasaportului pentru vanzatorul persoana fizica cu domiciliul in strainatate;
o copie legalizata de notarul public ori instanta de judecata, dupa caz, sau certificata pentru conformitate de catre functionarii primariei a actului de proprietate asupra terenului ce face obiectul ofertei de vanzare (dupa caz: contract de vanzarecumparare, contract de donatie, proces-verbal de predare-primire, sentinta/decizie civila definitiva si irevocabila, titlu de proprietate, certificate de mostenitor, contract de schimb, act de lichidare a patrimoniului, altele asemenea);
extras de carte funciara pentru informare, emis cu cel mult 30 de zile inainte de afisarea ofertei, insotit de extrasul de plan cadastral de carte funciara al imobilului, in sistem de coordonate „Stereografic 1970”, in conditiile in care terenul este intabulat;
o copie a certificatului constatator de la registrul comertului sau a actului in baza caruia isi desfasoara activitatea, in cazul vanzatorului persoana juridica;
in caz de reprezentare, procura notariala, respectiv delegatia, hotararea adunarii generale a asociatilor, decizia asociatului unic, decizia reprezentantului formei asociative, dupa caz, in original, precum si o copie a BI/CI a imputernicitului persoana fizica sau o copie a pasaportului pentru imputernicitul persoana fizica cu domiciliul in strainatate;
hotararea adunarii generale a asociatilor, decizia asociatului unic, decizia reprezentantului formei asociative, dupa caz, in original, din care sa rezulte acordul cu privire la vanzarea bunului aflat in proprietatea societatii, in cazul vanzatorului persoana juridica;
certificat de atestare fiscala emis de catre primarie;
alte documente doveditoare, dupa caz.

De asemenea, potrivit normelor, primariile au obligatia sa infiinteze si sa organizeze Registrul de evidenta a ofertelor de vanzare a terenurilor agricole situate in extravilan, pe suport hartie si in format electronic.

Registrul trebuie sa cuprinda cel putin informatii privind datele de identificare ale vanzatorului, suprafata de teren agricol situata in extravilan oferita spre vanzare, categoria de folosinta a acestora, pretul de vanzare, amplasamentul identificat prin tarla si parcela sau, dupa caz, amplasamentul terenurilor stabilit prin planul de amplasament si delimitare a imobilului intocmit in sistemul national de proiectie Stereografic 1970, eliberat de oficiul teritorial ca urmare a receptiei documentatiei cadastrale pentru imobilul in privinta caruia s-a solicitat avizul, procesele-verbale incheiate pentru fiecare etapa a procedurii, adeverintele eliberate in vederea vanzarii libere a terenurilor, precum si orice corespondenta referitoare la realizarea procedurii.

Contactat de HotNews.ro, presedintele Asociatiei Comunelor din Romania, Emil Draghici, a declarat ca primariile nu au nicio problema in a tine registrul pe hartie, insa pentru formatul electronic au nevoie de un program de gestiune. „Nu este o problema sa tii un registru de intrare-iesire. Daca zice ca este in format electronic, trebuie si un program de gestiune si autoritatea centrala trebuie sa-l puna la dispozitie”, a declarat Draghici.

La randul sau, ministrul Agriculturii, Daniel Constantin, a precizat ca urmeaza sa se prevada in Codul fiscal ca de la 1 ianuarie 2015 o parte din impozitele platite de agricultorii persoane fizice, pe norme de venit, sa mearga la primarii, pentru a asigura, cu acesti bani, suportul pentru tranzactiile cu terenuri in extravilan.

CUM INGREUNEAZA STATUL TRANZACTIILE CU TERENURI AGRICOLE

Vanzarea terenurilor agricole extravilane se va putea face numai cu respectarea unor drepturi de preemptiune, ceea ce va intarzia tranzactia cu cel putin o luna si jumatate, potrivit legii care restrictioneaza tranzactiile cu terenuri in extravilan, publicate, in luna martie, in Monitorul Oficial si care se aplica prin normele metodologice publicate vineri.

Potrivit actului normativ, vanzarea terenurilor agricole se va face numai cu respectarea drepturilor de preemptiune acordate, la pret si in conditii egale, in aceasta ordine, urmatoarelor categorii de persoane:

coproprietarilor,
arendasilor,
proprietarilor vecini,
statului roman, prin Agentia Domeniilor Statului.

Pentru a putea vinde, un proprietar trebuie sa inregistreze – la primaria din raza unitatii administrativ-teritoriale unde se afla respectivul teren – o cerere prin care solicita afisarea ofertei de vanzare a suprafetei agricole.

Cererea este insotita de oferta de vanzare a terenului agricol si de documentele doveditoare prevazute de normele de aplicare.

Primaria afiseaza, pana a doua zi, oferta la sediu si, dupa caz, pe site-ul sau oficial.

La randul lor, preemptorii isi pot manifesta dreptul de in termen 30 de zile, in scris. Ei trebuie sa comunice acceptarea ofertei vanzatorului si sa o inregistreze la sediul primariei unde aceasta a fost afisata.

In cazul in care mai multi preemptori de acelasi rang isi manifesta in scris intentia de cumparare si niciun alt preemptor de rang superior nu a acceptat oferta, la acelasi pret si in aceleasi conditii, vanzatorul va alege dintre acestia si va comunica numele acestuia primariei.

In cazul in care un preemptor de rang inferior ofera un pret superior celui din oferta de vanzare sau celui oferit de ceilalti preemptori de rang superior lui care accepta oferta, vanzatorul poate relua procedura, cu inregistrarea ofertei de vanzare cu acest pret, cu preemptorii de rang superior.

Aceasta procedura se va desfasura o singura data, in termen de 10 zile de la expirarea termenului de 30 de zile pana la care preemtorii puteau sa-si manifeste dreptul.

La expirarea celor 10 zile, vanzatorul va comunica primariei numele preemptorului ales.

Daca in termenul de 30 de zile acordat, niciunul dintre titularii dreptului de preemptiune nu isi manifesta intentia de a cumpara terenul, vanzarea terenului este libera.

Vanzarea libera a terenului la un pret mai mic decat cel cerut in oferta de vanzare, ori in conditii mai avantajoase decat cele aratate in aceasta atrage nulitatea absoluta.

In plus de toate aceste proceduri privind drepturile de preemtiune, in cazul terenurilor aflate la o distanta de cel mult 30 Km de granite, in interiorul tarii, vanzatorul nu-si poate instraina pamantul fara un aviz al Ministerului Apararii Nationale. Aleasi regim il au si terenurile situate la o distanta de cel mult 2,4 km de un obiectiv special.

De asemenea, in cazul terenurilor situate in zone cu patrimoniu arheologic, vanzatorul are nevoie de avizul Ministerului Culturii, care poate fi emis si in 20 de zile lucratoare – alta intarziere a tranzactiei.

In final, pentru incheierea contractului de vanzare in forma autentificata de notar, este nevoie de un aviz care se emite de catre structurile teritoriale ale Ministerului Agriculturii, pentru terenurile cu suprafata de pana la 30 de hectare inclusiv.

Pentru terenurile cu suprafata de peste 30 de hectare, avizul il emite structura centrala a Ministerului Agriculturii. Termenul pentru verificarile prealabile avizului este de 5 zile lucratoare.

CUI I SE APLICA LEGEA

Proiectul de lege propus initial de Ministerul Agriculturii prevedea aceste restrictii la tranzactionare numai in cazul vanzarii catre persoanele fizice, insa ulterior au fost introduse si firmele.

Prevederile legii de restrictionare a vanzarii terenurilor agricole extravilane se mai aplica:

cetatenilor romani,
cetatenilor unui stat membru al Uniunii Europene, ai statelor care sunt parte la Acordul privind Spatiul Economic European (ASEE) sau ai Confederatiei Elvetiene,
apatrizilor cu domiciliul in Romania, intr-un stat membru al Uniunii Europene, intr-un stat care este parte la Acordul privind Spatiul Economic European (ASEE) sau in Confederatia Elvetiana,
persoanelor juridice avand nationalitatea romana, respectiv a unui stat membru al Uniunii Europene, a statelor care sunt parte la Acordul privind Spatiul Economic European (ASEE) sau a Confederatiei Elvetiene. In plus, legea prevede si o conditie de reciprocitate pentru persoanele si firmele straine din interiorul UE sau din Elvetia.

„Cetatenii si persoanele juridice apartinand unui stat membru al Uniunii Europene sau statelor care sunt parte la Acordul privind Spatiul Economic European sau Confederatiei Elvetiene pot achizitiona teren agricol in Romania in conditii de reciprocitate„, se arata in lege.

O alta categorie o reprezinta cetateanul unui stat tert si apatridul cu domiciliul intr-un stat tert, precum si persoanele juridice avand nationalitatea unui stat tert. Acestia pot cumpara terenuri agricole situate in extravilan in conditiile reglementate prin tratate internationale, pe baza de reciprocitate, in conditiile prezentei legi.

RESTRICTIILE NU SE APLICA RUDELOR

Restrictiile referitoare la drepturile de preemtiune si celelalte prevederi ale acestei legi NU se vor aplica instrainarilor intre rude pana la gradul trei, inclusiv.

De asemenea, legea nu se va aplica nici antecontractelor si pactelor de optiune care au fost autentificate la notariat anterior intrarii in vigoare a acesteia.

AMENZI DE PANA LA 100.000 de lei

Legea prevede amenzi de 50.000 – 100.000 de lei pentru 4 tipuri de contraventii:

incalcarea drepturilor de preemptiune,
vanzarea-cumpararea terenurilor agricole situate in extravilan fara avizul structurii centrale, respectiv a structurilor teritoriale ale Ministerului Agriculturii si Dezvoltarii Rurale.
vanzarea-cumpararea terenurilor agricole in care se afla situri arheologice, fara avizul specific al Ministerului Culturii, acolo unde se impune.
vanzarea-cumpararea terenurilor agricole situate in extravilan, fara avizul specific al Ministerului Apararii Nationale, acolo unde se impune.

Initial, intr-un proiect propus de Ministerul Agriculturii erau prevazute amenzi de pana la 500.000 de lei pe hectar in cazul scoaterii terenurilor din circuitul agricol in mod ilegal. Aceste prevederi, care vizau, printre altele, cazurile in care suprafetele agricole erau acoperite cu panouri solare pentru producerea de electricitate, de exemplu, au fost eliminate din forma publicata.

De asemenea, noua lege muta Agentia Domeniilor Statului din subordinea Ministerului Agriculturii in subordinea Guvernului. ADS ramane, insa, mai departe in „coordonarea tehnica” a Ministerului Agriculturii. ADS, cu cele 238 de posturi ale sale, intra astfel in structura Secretariatului General al Guvernului.

DE CE A FOST ADOPTATA LEGEA

Legea privind vanzarea terenurilor agricole, initiata de Guvern, adoptata de Parlament si promulgata de presedintele tarii, vizeaza restrictionarea cumpararii terenurilor agricole de catre straini, in conditiile in care de la 1 ianuarie 2014 Romania este obligata sa permita vanzarea de terenuri in extravilan catre cetatenii celorlalte state ale Uniunii Europene.

In textul legii, actul normativ sustine ca urmareste „asigurarea securitatii alimentare, protejarea intereselor nationale si exploatarea resurselor naturale, in concordanta cu interesul national”.

Un alt scop declarat este stimularea comasarii terenurilor agricole „in vederea cresterii dimensiunii fermelor agricole si constituirea exploatatiilor viabile economic”.

In cele 6 luni cat piata funciara nu a fost restrictionata prin noua lege, strainii nu au facut achizitii importante pe persoana fizica in Romania, sustin oficiali din Ministerul Agriculturii, luandu-se dupa evolutia cursului de schimb.

„Daca s-ar fi cumparat masiv terenuri agricole in Romania, am fi avut intrari majore de valuta, ceea ce ar fi condus la o aprecierea importanta a leului. Or, acest lucru nu s-a constatat„, a declarat, pentru HotNews, o sursa din MADR.

Intr-adevar, daca ne uitam la cursul de schimb valutar, leul a avut evolutii oscilante in prima jumatate de an, desi se remarca o apreciere a monedei nationale in raport cu euro. In ianuarie, cursul a ajuns si la 4,53 de lei pentru un euro, pentru ca spre finalul lunii mai sa scada la 4,39.

Si inainte de ridicarea restrictiilor pentru strainii din UE tranzactiile cu terenuri agricole in Romania se puteau realiza prin societati comerciale inregistrate in Romania de catre cetateni straini.

„Nu am simtit o crestere substantiala a volumului tranzactiilor de terenuri agricole in jumatatea de an cat piata a fost aproape libera. Oricum, strainii nu cumparau pe persoana fizica, ci prin firme. Exista firme care se ocupa cu achizitia de terenuri agricole de la mai multi proprietari, pentru a le comasa si a le vinde mai departe ca parcela unica de dimensiuni mari, la pret mai bun la hectar. Aceatsa este si problema reala a pietei terenurilor agricole, parcelele faramitate, neatractive pentru investitori. Mai este si problema titlurilor e proprietate neclare„, a declarat, pentru HotNews.ro, Georgian Marcu, presedinte al Asociatiei Profesionale a Agentilor Imobiliari.

Inca din noiembrie 2013, Ministerul Agriculturii a elaborat noua Lege care introduce restrictii la vanzarea terenurilor agricole in extravilan catre straini. In 17 decembrie 2013, legea a fost adoptata de Parlament, insa presedintele Traian Basescu a respins-o de la promulgare.

In cele din urma, Parlamentul a reexaminat legea si a facut modificare cerute de seful statului, actul normativ fiind promulgat de catre presedinte.

Legea a fost publicata in Monitorul oficial in luna martie, cu termen de intrare in vigoare dupa inca 30 de zile. Intrarea in vigoare s-a amanat, insa, pana cand cele patru ministere implicate s-au inteles pentru emiterea ordinului comun privind normele de aplicare.

Citeste si: