Scumpirea locuințelor îți mărește avansul pe care ți-l cere banca. Cât durează vânzarea unui apartament în marile orașe / Unde e mai rentabil să fii chiriaș decât proprietar

Un clujean care vrea să-și ia un apartament standard de 50 de metri pătrați utili are nevoie de un avans mai mare cu 3.250 euro față de acum doi ani, perioadă în care locuințele din Cluj s-au scumpit cu peste 35%, arată datele imobiliare.ro, prelucrate de HotNews.ro.

Prețul pe metrul pătrat util a urcat în iarna trecută la 2.500 de euro, după ce în 2021 era de 1.850 de euro, ceea ce face ca apartamentul de 50 de metri pătrați să ajungă 125.000 de euro, față de 92.500 euro la finele lui 2021. E drept, salariile din Cluj au crescut și ele tot cu 35% în cei doi ani, astfel că un clujean are nevoie de tot atâtea salarii pentru a-și cumpăra apartamentul ca în 2021, adică 21,5 salarii nete.

Și în Brașov prețurile au urcat cu peste 30% (de la 1.260/mp la aproape 1.600 euro/mp), dar salariile au urcat cu peste 40%, ceea ce face ca brașovenii să fi câștigat în ultimii doi ani la puterea de cumpărare imobiliară. Ei ar avea nevoie de 19 salarii nete pentru a-și lua un apartament de 50 de metri pătrați.

​Orașul Brașov depășește Capitala și se poziționează pe al doilea loc în top, cu un preț la vânzare de 1.647 euro/mp util. Există, însă, zone unde media urcă până în jurul valorii de 1.800 euro/mp util. Apartamentele din București se vând, în schimb, cu 1.581 euro/mp util, deci sunt cu aproximativ 5% mai scumpe decât acum doi ani. Nu trebuie neglijată, însă, o caracteristică importantă a segmentului nou local, mai exact aceea că oferta de locuințe de tip mass-market este foarte generoasă în comparație cu celelalte categorii de proprietăți lansate în piață de către dezvoltatori.

Constanța și Timișoara ocupă următoarele poziții în clasament, după un avans cu 3%-4% în ultimele 12 luni. În cazul orașului Timișoara oferta a scăzut cu 35% în același interval de timp, iar cererea a crescut simțitor. Acestea sunt urmate îndeaproape de Craiova unde proprietarii și dezvoltatorii solicită un preț mediu de 1.480 euro/mp util.

La nivelul orașului Iași apartamentele s-au scumpit în ultimii doi ani cu aproape 23% până la 1.416 euro/mp util. O altă majorare semnificativă, cu aproape 21%, s-a putut observa în același interval de timp în Oradea. În trimestrul al III-lea al acestui an, locuințele au fost listate la vânzare pe plan local cu un preț mediu de 1.378 euro/mp util. Galați și Ploiești ocupă următoarele locuri în clasamentul național, după majorări cu circa 8% înregistrate la nivelul prețurilor în ultimii doi ani. Proprietarii și dezvoltatorii solicită un preț de 1.128 euro/mp, respectiv de 1.076 euro/mp pentru apartamentele scoase la vânzare.

Perioada de vânzare în marile orașe

Durata de timp necesară pentru găsirea unui cumpărător a crescut în cinci dintre cele șase orașe analizate, dacă ne raportăm la intervalul similar din 2022. Proprietarii din Constanța așteaptă cu peste 20 de zile în plus identificarea celor care le vor achiziționa locuințele. La nivelul pieței locale se întâlnește, la ora actuală, a doua cea mai lungă perioadă de vânzare, de 87 de zile, după cea din Cluj-Napoca.

Orașul unde prețul mediu atinge cel mai înalt nivel din țară este și cel în care aștepți, în medie, trei luni până la finalizarea tranzacției. Chiar și în aceste condiții, perioada de vânzare a apartamentelor a scăzut considerabil în Cluj-Napoca în ultimele 12 luni. La polul opus se află Iașiul, oraș unde durata de timp necesară identificării unui cumpărător a crescut cu doar patru zile. Un apartament de pe piața locală se vinde, în medie, în 43 de zile. Pentru proprietarii din București și pentru cei din Timișoara așteptarea cumpărătorului ia sfârșit în aproximativ două luni.

Marja de negociere în marile orașe

Marja de negociere se menține, în trimestrul al III-lea, sub pragul de 4,5% în toate cele șase orașe analizate. Cea mai mare diferență între prețul de tranzacționare și ultimul preț cerut pentru apartamentele listate la vânzare poate fi observată în Timișoara, de 4,3%. Oferta s-a restrâns aici cu 35%, iar proprietarii așteaptă circa două luni găsirea cumpărătorilor.

Anul trecut, marja de negociere atingea cel mai ridicat nivel în Constanța, de 5%. Pe plan local, dar și în cazul orașelor Cluj-Napoca și București se negociază mai puțin la ora actuală în procesul de tranzacționare decât în trimestrul al III-lea din 2022. Indicatorul se menține la un nivel scăzut în Iași. De menționat este și faptul că în acest oraș, dar și în Brașov și în Timișoara, marja de negociere s-a apreciat în ultimele 12 luni.

Achiziție versus închiriere. Ce e mai avantajos?

“Românii pot profita de o fereastră de oportunitate ce rămâne, pentru moment, deschisă la nivelul pieței imobiliare, în favoarea achizițiilor. Segmentul închirierilor a fost supus, în ultima perioadă, unei presiuni puternice cu impact direct în buzunarul chiriașilor. Pe de altă parte, achizițiile sunt încă accesibile față de anul anterior, în timp ce prețurile arată perspective reale de creștere – influențate atât de noile măsuri fiscale, cât și de trendul descendent al ofertei. Dobânzile arată momentan o relativă stabilitate, cu perspective bune pentru anul 2024”, a declarat Dan Niculae, Managing Director Imobiliare.ro Finance.

Analiza ia în considerare un apartament cu 2 camere și o suprafață utilă de 50 mp. O astfel de locuință poate fi închiriată în Capitală cu un buget mediu de 500 euro/lună sau cumpărată accesând un credit ipotecar pe o perioadă de 30 de ani, cu un avans de 15%.

Dacă ținem cont de acest scenariu, fără să neglijăm costurile suplimentare pe care le are atât chiriașul, cât și cumpărătorul, reiese că este mai avantajos să fii proprietar în cazul în care intenționezi să locuiești cel puțin 1,9 ani în același apartament. În plus, în București faci și cea mai mare economie lunar, dacă alegi să plătești rata creditului în locul chiriei.

De cele mai multe ori, românii rambursează creditele ipotecare anticipat. Conform datelor colectate de la principalele bănci, durata medie de rambursare a unui împrumut este de 18 ani. Dacă după această perioadă de timp vinzi locuința și rambursezi anticipat creditul din capitalul obținut conform mediei anuale de apreciere a valorii proprietății, costul net de achiziție pe care îl plătește cumpărătorul – care include costurile inițiale și avansul la accesarea creditului, ratele achitate, costurile de mentenanță și comisioanele tranzacțiilor, poate fi estimat la 20.430 euro.

Un chiriaș ar achita, în schimb, 140.237 euro, ținând cont inclusiv de rata medie anuală de creștere a prețurilor în același interval. Rezultă, astfel, un avantaj net de 119.807 euro în favoarea achiziției în București. Analiza ia în considerare prețurile medii, respectiv chiria medie pentru un apartament cu 2 camere cu o suprafață de 50 mp, o dobândă de 5,9% pentru un credit de 30 de ani rambursat în 18 ani și vândut la un preț ce ia în calcul o apreciere a valorii activului de 3,17%/an, respectiv o majorare anuală a chiriei de 3%.

O situație similară cu cea din Capitală se poate observa și în Constanța sau Iași. Și de această dată este mai avantajos să faci achiziția decât să plătești chirie, dacă vei locui mai bine de 1,9 ani la acea adresă. Diferența dintre rata pe care trebuie să o plătească un cumpărător și chiria aferentă aceleiași proprietăți este de 69 euro, respectiv de 65 euro/lună.

Un apartament din Constanța se vinde cu un preț mediu de 1.510 euro/mp util, în timp ce bugetul necesar pentru închirierea sa este de 450 euro/lună. Costul net de achiziție poate fi estimat, după 18 ani, la 18.472 euro, în timp ce costul de închiriere ajunge la 126.213 euro. Observăm, astfel, un avantaj net de achiziție versus chirie ce se apropie de 107.800 euro.

În Iași prețul mediu solicitat la vânzarea unei locuințe este de 1.330 euro/mp util, iar chiria pentru un apartament cu 2 camere ajunge la 400 euro/lună. După 18 ani, costul net de achiziție este de 16.270 euro, iar cel de închiriere este de 112.214 euro. Avantajul net al achiziției față de închiriere depășește 95.900 euro.

Perioada minimă de locuire într-un apartament peste care cumpărarea acestuia devine mai avantajoasă este de 2 ani în Brașov. Rata pe care trebuie să o achite proprietarul este de 406 euro/lună, în timp ce bugetul de chirie trebuie să se situeze undeva în jurul valorii de 460 euro/lună. Achiziționând proprietatea faci lunar o economie de 54 euro. După o perioadă de 18 ani, costul net de achiziție se apropie de 19.700 euro. Costul net al închirierii apartamentului este de 129.013 euro. Luăm aici în calcul atât plățile lunare, cât și comisionul agenției achitat pentru identificarea proprietății, dar și garanția solicitată de proprietar care este returnată la încheierea contractului. Discutăm, astfel, despre un avantaj net de achiziție versus închiriere de 109.317 euro.

În Timișoara este mai avantajos să cumperi apartamentul cu 2 camere decât să-l închiriezi, dacă nu intenționezi să te muți mai devreme de 3,7 ani. Rata lunară aferentă locuinței este ușor mai ridicată decât chiria solicitată de către proprietari. Costul net de achiziție poate fi estimat la 17.861 euro, în timp ce pentru închirierea apartamentului pe o perioadă de 18 ani trebuie să plătești 101.015 euro. Avantajul net de achiziție versus închiriere depășește ușor 83.000 euro.

Lucrurile se schimbă și mai mult pentru cei care vor să se mute într-o locuință din Cluj-Napoca, oraș cu cele mai mari prețuri atât pentru cumpărători, cât și pentru chiriași. Perioada minimă de locuire pentru un apartament cu 2 camere după care achiziția devine mai avantajoasă este de 4,9 ani. Pe plan local ajungi, totodată, să economisești bani stând cu chirie. Discutăm despre o diferență de aproape 80 euro/lună între rată și chirie. După o perioadă de 18 ani, costul net de achiziție pentru un apartament cu 2 camere se ridică la 30.461 euro, iar cel de închiriere la 154.260 euro. Procentul anual pe care îl reprezintă chiria din prețul proprietății este cel mai mic în Cluj-Napoca, în rândul celor șase mari orașe analizate de Imobiliare.ro Finance. Avantajul net de achiziție versus închiriere se apropie de 123.800 euro.