Sfaturi la cumpararea apartamentelor noi: Calitatea proasta a constructiei

Investitia intr-un apartament nou este unul dintre cele mai importante momente in viata economica a fiecaruia dintre noi. Statisticile arata ca de obicei cumparam intre 1 si 3 locuinte pe parcursul vietii, astfel ca fiecare greseala conteaza. Sunt zeci de persoane pe care le cunosc care si-au cumparat un apartament intr-un bloc nou. Din pacate pentru 30% dintre acestia, cand au intrat in posesia noii lor locuinte, sentimentele lor se incadrau undeva intre disperare si furie. O calitate foarte proasta a finisajelor, multe probleme cu structura cladirii, si alte minciuni raportandu-ne la calitatea promisa.

Rezultatul: au trebuit sa investeasca intre 5.000 si 30.000 de euro in plus pentru a repara defectele, in cazul in care acestea puteau fi reparate. Cum va puteti proteja de asemenea situatii?

1. Includeti in bugetul dumneavoastra costurile cu arhitectul, avocatul si consultantul imobiliar

Dumneavoastra stiti mai bine ce puteti si ce nu puteti face. Dar incetati sa pretindeti ca le stiti pe toate si hotarati-va sa dati niste sume mici (comparativ cu investitia totala) unor persoane care sunt mai pricepute decat dumneavoastra in anumite domenii.

* Este necesar un arhitect care sa verifice in amanuntime orice proprietate pe care va hotarati sa o achizitionati. Va va spune despre problemele pe care voi insiva nu le vedeti. Inainte de a incheia contractul puteti cere solutii si veti putea avea success. Daca descoperiti problemele dupa aceea, ar trebui de obicei sa fiti pregatiti sa mai platiti ceva in plus…

* Un avocat va va proteja pe parcursul realizarii contractului de achizitie. Nu va puteti imagina cati termeni sunt inclusi acolo. De obicei vi se spune “semnati acolo si gata”, dar e mai bine sa platiti cuiva 300 – 500 de euro pentru a evita pierdera a mai multor mii de euro in viitorul apropiat.

* Un consultant imobiliar corect va va spune ce se spune in piata despre proiect, avantajele si dezavantajele zonei, optiunile pe care le aveti etc. Nu trebuie sa stiti toate zvonurile si discutiile din piata, dar agentul dumneavoastra ar trebui. Aceasta consultanta valoreaza cateva sute de euro. Va va scuti de la a pierde mult mai mult.

(In cele din urma, e mai bine sa pierdeti 1.000 de euro si sa va feriti de o investitie gresita de 50.000 – 100.000 de euro).

2. Fiti sceptici cand cititi… “calitate excelenta a constructiei”, iar pretul este de 800 – 1.000 euro/ m.p. Bineinteles ca exista si exceptii.

Cand ne referim la proiecte finalizate, trebuie sa avem in minte ca acestea au fost construite pe terenuri achizitionate in perioada 2005 – 2006 (sau la inceputul lui 2007) iar constructiile au inceput in 2007 sau 2008. Cu cat terenul a fost achizitionat mai tarziu de catre dezvoltator, cu atat acesta a platit mai mult pe el. De asemenea, cine a trebuit sa plateasca pentru constructii in a doua jumatate a lui 2007 si pe parcursul lui 2008 a cazut in capcana si a achitat cele mai mari preturi ale deceniului. Preturile au scazut doar in 2009. Astfel, uneori multi dezvoltatori au incercat sa reduca costurile cu finisajele, pentru a recupera din pierdere. Majoritatea au un cost total care depaseste 1.000 euro / m.p. (incluzand finantarea, costuri lejere etc.)

Astfel ca trebuie sa verificati cu MARE atentie calitatea constructiei. Un pret mai scazut poate reflecta o decizie cinstita luata de catre dezvoltator sau incercarea acestuia de a compensa calitatea proasta a constructiei, in incercarea de a va face sa va concentrati doar pe pret.

3. Cereti-i dezvoltatorului sa NU va livreze si finisajele, daca este posibil

Stiu, nu suna prea placut. Dar daca doriti achizitionarea unui apartament intr-un proiect si nu va simtiti in siguranta in ceea ce priveste calitatea finisajelor, e mai bine sa procedati astfel. Aveti dreptul sa cereti si sa primiti de la dezvoltator lista cu materialele (si manopera) care vor fi folosite in apartament. Aceasta lista presupune un anumit cost. Este mai bine sa cereti deducerea acestui cost iar apartamentul sa va fie livrat in acest stadiu. Imediat dupa aceea, va veti face finisajele cu materialele pe care le doriti cu muncitorii pe care dumneavostra ii alegeti, economisind astfel costurile cu lucrarile initiale ale dezvoltatorului.

Sa nu va ganditi ca vreti sa fiti scutiti de acest deranj. Va pot da suficiente exemple in care clientii au chizitionat apartamentul “finisat”, achitand toate aceste finisaje. Imediat dupa aceea au trebuit sa investesca atat de multi bani pentru a-l renova…

4. Includeti in contract orice garantii doriti in ceea ce priveste calitatea constructiei. Verificati-le pe fiecare in parte la livrare, inainte de a va da acordul.

Multi nu fac decat sa negocieze un pret dupa care semneaza contractul. Este gresit de la inceput. Cititi cu atentie contractul si includeti in el toate imbunatatirile, materialele si potentialele “garantii’ pe care cineva vi le poate promite. Fiti foarte atenti la “procedura de predare – primire”. Nu semnati nimic fara sa verificati totul, incet si cu atentie. Fiti siguri ca imediat ce ati semnat nu veti mai avea sansa sa cereti vreo schimbare sau sa il obligati pe dezvoltator sa isi accepte greselile, daca acestea exista. De multe ori veti intalni oameni care sunt grabiti si va vor spune “doar semnati-mi aici pentru ca trebuie sa plec”. Sa ii ignorati. Ei isi fac treaba lor, dumneavoastra pe a dumneavoastra. O intarziere de o ora nu le va schimba vietile. Dar o poate schimba pe a dumneavoastra.

5. Cereti-va drepturile, chiar si dupa semnarea documentelor.

Nu toti dezvoltatorii sunt rau intentionati. Multi dintre ei sunt si seriosi, majoritatea de altfel. Dar exista greseli mai mari sau mai mici care pot sa treaca neobservate. Daca un dezvoltator este serios, isi va recunoaste greselile si va incerca sa isi compenseze clientul chiar din primele saptamani de la mutarea acestuia in noua lui casa. Tevi sparte? Crapaturi in pereti? Izolatie proasta? Raportati-le oficial si cereti o solutie. Aceasta este noua dumneavoastra casa pentru urmatorii 20 – 30 de ani si orice vanzator serios isi va accepta greselile si le va repara. Detine o echipa speciala in acest scop, pe cand dumneavoastra nu. Si in mod normal nu isi va dori publicitate proasta pentru o teava sparta…

Nota importanta: exista o diferenta intre a-ti cere drepturile si a cauta probleme acolo unde acestea nu exista. Asa cum multi dezvoltatori au livrat proprietati de proasta calitate, la fel si multi clienti incearca sa se certe, cautand scuze pentru a le fi reduse din costuri sau pur si simplu pentru a anula tranzactia. Dezvoltatorul conduce o firma si a investit resurse, timp si ceva ani din viata pentru a va livra apartamentul. Daca vede ca incercati sa il pacaliti, va opune rezistenta (fiind indreptatit sa faca asta…)

Articolul a fost publicat pe blogul sau de Ilias Papageorgiadis, unul dintre jucatorii din piata imobiliara romaneasca.

Pentru mai multe postari: realinromania-blog.com