Sunt supraevaluate locuințele în România? Câți cumpărători nu locuiesc în casa luată pe credit și care sunt județele cu cele mai accesibile locuințe

Un sondaj al analiștilor financiar-bancari din România transmis zilele trecute HotNews.ro arăta că 68% dintre respondenți consideră că prețurile locuințelor din România sunt supraevaluate. Piața imobiliară rezidențială este caracterizată în prezent de un dezechilibru între cerere și ofertă, admite și un recent raport al Băncii Naționale.
Oferta (măsurată prin numărul autorizațiilor de construire eliberate pentru clădiri rezidențiale) a scăzut drastic, spune BNR (cu -55% în perioada aprilie 2023 – martie 2024 în termeni anuali), lucrările de construcții rezidențiale sunt în scădere (-9% în perioada aprilie 2023 – martie 2024 în termeni anuali), numărul locuințelor nou-terminate scade și el (-3% în anul 2023 în termeni anuali) ca și numărul locuințelor disponibile la vânzare (-17% în T1 2024 față de aceeași perioadă a anului 2023).
În ceea ce privește cererea, aceasta a crescut pe fondul revenirii economice, al scăderii inflației și al creșterilor salariale
Astfel, cererea pentru proprietăți imobiliare de vânzare a fost mai ridicată cu 3% la nivel național și cu 14% în București, cu precădere în ceea ce privește locuințele noi (+22%) în cazul celei din urmă, în primul trimestru al anului 2024 în termeni anuali.
Dar prețurile ar urma să crească lent în scenariul de bază, prezentat la un seminar pe tema stabilității financiare organizat la Sinaia de Banca Națională a României și Fondul Monetar Internațional. Într-un scenariu advers (graficul de mai jos, din dreapta, linia roșie) prețurile ar urma să scadă ușor.

Diferența mare dintre cerere și ofertă a condus la diminuarea numărului de tranzacții imobiliare la nivel național cu 0,4%, în București scăderea fiind însă mai accentuată (-8%).

În realitate, prețurile locuințelor din România sunt subevaluate, consideră și Banca Centrală Europeană. Costurile ridicate în construcții continuă să pună presiune pe prețurile locuințelor noi, acestea crescând cu circa 8% în perioada februarie 2023 – ianuarie 2024 comparativ cu perioada corespondentă anterioară.
Trendul ascendent al costurilor în construcții este de așteptat să continue în perioada următoare, pe fondul lipsei acute de forță de muncă și al măsurilor fiscale implementate în 2024. De asemenea, creșterea cotei TVA redusă de la 5% la 9% pentru locuințele noi de la 1 ianuarie 2024 pune presiuni suplimentare asupra prețului proprietăților imobiliare rezidențiale.
Evoluțiile la nivel național au fost contrastante celor consemnate în economiile similare din regiune, precum Bulgaria, Polonia și Croația, unde s-au consemnat cele mai ridicate creșteri ale prețurilor proprietăților imobiliare din UE.
Disparități mari în privința prețului locuințelor și a accesibilității acestora
Valoarea proprietăților imobiliare rezidențiale a crescut sau s-a menținut la niveluri relativ constante în majoritatea județelor pe parcursul anului 2023. Aceasta a variat între un minim în Giurgiu și un maxim înregistrat în Cluj. În cazul Clujului, valoarea metrului pătrat de apartament în bloc s-a dublat față de anul 2016.

La nivel național, indicatorul preț/venit (price-to-income) arată că perioada medie necesară pentru achiziția unei locuințe tipice este de circa 8,5 ani .
În plan regional, eterogenitățile sunt importante, indicatorul variind între șase ani în județul Giurgiu (pe fondul unei valori mai scăzute a imobilelor), în timp ce în județul Bihor timpul necesar achiziției unei locuințe fără a accesa finanțare de la bănci este cel mai îndelungat (peste 11 ani, în condițiile unor venituri salariale medii nete mai reduse relativ la valoarea peste medie a locuințelor).
Cererea pentru închirierea de proprietăți imobiliare rezidențiale a consemnat o scădere de 19% în T1 2024 față de T1 2023, în timp ce oferta a crescut cu 2,5% în aceeași perioadă. Totuși, prețul mediu pentru închirierea proprietăților rezidențiale a crescut cu circa 11% (de la 450 euro/lună la 500 euro/lună).
Un alt grafic prezentat la seminarul BNR și FMI este distribuția creditelor după gradul în care solicitantul de credit locuiește sau nu în imobil.:

Experții în locuințe sunt de acord că prețurile locuințelor vor continua să crească anul viitor, dar creșterea va fi mai mică decât cea din ultimii ani, iar pe anumite segmente, am putea vedea și mici corecții.
“Piața de creditare a rămas efervescentă pe tot parcursul anului 2024, atât pe creditele noi, unde a compensat scăderile de anul trecut, cât și pe refinanțări. Creșterea substanțială a veniturilor populației, în special în orașele mari, coroborată cu un nivel acceptabil al ofertei de creditare, a susținut o astfel de evoluție. BNR a dat un semnal pozitiv la jumătatea anului prin reducerea dobânzii cheie într-o perioadă în care inflația confirmase un trend descendent. Spre finalul anului, apropierea de un 2025 plin de incertitudine (de exemplu privind creșterea taxelor sau creșterea prețurilor), a determinat mulți cumpărători să accelereze finalizarea achizițiilor. Împreună, acești factori au generat un efect multiplicator asupra creșterii pieței”, a declarat Dan Niculae, Managing Director Imobiliare.ro Finance.
Analiștii financiari bancari din cadrul CFA România sunt însă mai sceptici: „Referitor la evoluția prețurilor proprietăților rezidențiale în orașe, 50% dintre participanți anticipează o stagnare în următoarele 12 luni, în timp ce 32% anticipează o scădere a prețurilor. De asemenea 68% dintre participanți consideră că prețurile actuale sunt supra-evaluate, iar 27% că sunt corect evaluate”, spun aceștia.
Piața rezidențială se află într-un echilibru delicat: deși cererea a rămas ridicată pe tot parcursul anului, ea rămâne extrem de sensibilă la climatul socio-politic. „Orice semn de instabilitate, fie el economic, politic sau social, poate scoate la iveală vulnerabilitățile pieței, determinând intrarea în pasivitate a cumpărătorilor. Dacă vom avea stabilitate economică, ne așteptăm ca prețurile să continue să crească în 2025, deși nu sunt excluse corecții la unele segmente. În orice caz, pentru a putea fi sustenabilă, creșterea ar trebui să se rezume la o singură cifră”, a explicat și Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro.