VIDEO Explainer Panorama: Ce nu rezolvă limita de 10% avans la locuințele aflate în stadiul de proiect, propusă după investigația privind Nordis

PSD a depus în Parlament un proiect de lege care plafonează la 10% avansul pe care-l pot cere dezvoltatorii imobiliari pentru locuințele aflate în stadiul de proiect. Inițiativa legislativă a venit după investigația Recorder privind schema Nordis, în care jurnaliștii au arătat cum compania a încasat bani în avans de la mai multe persoane, dar nu le-a mai livrat acestora apartamentele promise.

Proiectul de lege are trei mai direcții și își propune să completeze Legea privind Calitatea în Construcții, care datează din 1995.

• plafonarea avansului la 10% pentru locuințele aflate în stadiul de proiect
• avans de maximum 40%, dar doar dacă dezvoltatorul are încheiată o poliță de asigurare pentru protejarea investiției
• sumele plătite avans să ajungă într-un cont special al firmei, dedicat dezvoltării proiectului

Panorama.ro arată, într-un explainer video, de ce măsurile propuse ar putea să nu rezolve problemele din piața imobiliară.

Replica dezvoltatorilor

În replică la inițiativa legislativă, dezvoltatorii au acuzat că limitarea avansului ar scoate de pe piață companiile care lucrează, în mare parte, doar cu banii clienților și se concentrează pe proiecte mici.

„Eu cred că el (proiectul – n.r.) a fost făcut printr-o stare emoțională, pentru că e foarte clar că a lovit, din păcate, destul de mulți oameni. Nu trebuie să uităm că avem și un an electoral. Noi am propus să fie 15% avansul. De ce? Pentru că și băncile, în cazul în care un client accesează un credit ipotecar pentru a cumpăra apartamentul, au nevoie de un avans de 15%”, a declarat, pentru Panorama, Antoanela Comșa, director general adjunct Meta Estate Trust și membru în board-ul Asociației Investitorilor Imobiliari din România.

Pe de altă parte, nici încheierea unei polițe de asigurare nu ar fi în acest moment posibilă, tocmai pentru că un astfel de produs nu există pe piață.

Proiectul obligă dezvoltatorul și să aibă un cont special, în care să se vireze avansul, iar banii de acolo să fie utilizați strict pentru finanțarea proiectului. Doar că nici această clauză nu e suficientă, tocmai pentru că ea nu explică cine ar trebui să verifice acest lucru.

Statul nu are, în acest moment, o autoritate specializată în așa ceva.

„E o propunere interesantă, dar tot aș spune că e lacunară. Ce înseamnă dezvoltarea construcției? Din perspectiva dezvoltatorului, ar însemna și plata ratelor la bancă pentru creditul pe care l-a accesat pentru realizarea proiectului sau ar putea însemna achiziția de mașini sau de utilaje pentru realizarea proiectului”, afirmă Dumitru Lazăr, avocat specializat în imobiliare, la casa de avocatură Buju, Stanciu și Asociații.

La ce ne uităm când vrem să ne cumpărăm locuințe

În prezent, dezvoltatorii pot cere avans oricât doresc, profitând de dorința consumatorilor de a-și cumpăra locuințe în stadiu de proiect, pentru că pot fi chiar și cu 50% mai ieftine decât dacă ar cumpăra un apartament gata construit.
Nu toată lumea e însă atentă în ce se bagă și pe mâna cui își lasă banii. Până să ajungă să citească atent condițiile din antecontract, un cumpărător ar trebui să se uite, de fapt, cine e dezvoltatorul care-i cere banii.

„Când ai o finanțare bancară, banca nu-ți dă voie să folosești banii clienților pentru realizarea proiectului. În cazul în care banca îți dă voie să folosești parte din avansurile clienților, banca are o companie de project management externă sau are angajați interni care verifică lunar sau trimestrial, în funcție de mărimea proiectului, ce s-a întâmplat cu banii respectivi. Deci, în cazul acelui dezvoltator (Nordis – n.r.), dacă avea o finanțare bancară în ziua de astăzi, era puțin probabil să se ajungă la așa ceva”, afirmă Antoanela Comșa.

Datele din piață arată că 8 din 10 dezvoltatori cer un avans de aproximativ 15% la locuințele ce urmează a fi construite, adică la fel ca băncile și foarte apropiat de ce propune proiectul.

Media se poate duce, însă, spre 25%.

Să fie, oare, avansul problema?

Proiectul de lege al PSD se concentrează insistent pe plafonarea avansului la 10%, dar problema s-ar putea să fie, de fapt, alta: modul în care sunt încheiate promisiunile de vânzare-cumpărare, adică antecontractele.

În majoritatea cazurilor, un element extrem de important care lipsește de acolo, atunci când înțelegerile au loc în stadiul de proiect, e tocmai înscrierea în cartea funciară.

Potrivit legii, acest pas nu este obligatoriu. Înscrierea ar putea bloca, teoretic, încheierea de promisiuni cu alți posibili cumpărători.

„Motivul pentru care se ajunge la această soluție e că dezvoltatorul, după ce realizează construcția, sunt o grămadă de operațiuni pe care trebuie să le facă. Dacă avem 100 de unități individuale apartamente în cadrul unei construcții, dacă am înscrie în acea carte funciară 100 de promisiuni, dezmembrarea, compartimentarea ar presupune ca acești promitenți-cumpărători să-și dea un acord autentic la notar”, afirmă avocatul specializat în imobiliare.

Așadar, în stadiul de proiect e foarte complicat să fie înscrise promisiunile de vânzare-cumpărare în cartea funciară a construcției propriu-zise, pentru că ea nu există la acel moment.

Există doar cartea funciară a terenului, care aparține dezvoltatorului.

Iar legea, și aici, mai mult încurcă. „Sunt acolo niște condiții destul de greu de atins, pentru că trebuie să se menționeze neapărat suprafața terenului ce ar reveni unității individuale. Or, suprafața terenului este determinată prin raportare la suprafața apartamentului. Or, apartamentul va suferi modificări, cel mai probabil”, punctează Dumitru Lazăr.

Motivul pentru care dezvoltatorii sunt, de regulă, împotriva notării în cartea funciară a acestor promisiuni e tocmai faptul că „dezvoltatorul mai obține și alte autorizații sau alte avize sau alte documente necesare finalizării proiectului”, completează Antoanela Comșa.