DOCUMENT Nou proiect pentru tranzactiile cu terenuri agricole: Achizitiile vor fi facute sub supravegherea unei autoritati in subordinea premierului Ponta. Cum vom putea vinde si cumpara pamanturi extravilane din anul 2014

O noua autoritate, care ar urma sa functioneze direct in subordinea premierului Victor Ponta, va administra toate tranzactiile cu terenuri extravilane din Romania si va putea cumpara in numele statului pamanturi agricole, incepand din anul 2014, au declarat luni surse din Ministerul Agriculturii. De asemenea, viitoarea Autoritate pentru Administrarea si Reglementarea Pietei Funciare va putea da si amenzi de sute de mii de euro celor care incalca restrictiile la tranzactia cu terenuri in extravilan. Modificarile vor fi aduse proiectului de lege privind piata funciara, care urmareste sa tina sub control tranzactiile cu terenuri agricole de pe teritoriul Romaniei, care vor fi efectuate de persoane fizice din alte state ale Uniunii Europene sau extracomunitari rezidenti in state UE.

„Prin noile reglementari, Agentia Domeniilor Statului se va transforma in Autoritatea pentru Administrarea si Reglementarea Pietei Funciare si simultan va trece direct in subordinea prim-ministrului”, au declarat sursele citate. Noul proiect de lege urmeaza sa fie adoptat miercuri de Guvern si trimis la Parlament, pentru ca in ianuarie-februarie 2014 sa intre deja in functiune, au mentionat sursele din MADR.

Ministerul Agriculturii vrea ca, incepand din 2014, proprietarii sa-si vanda terenurile extravilane cu respectarea dreptului de preemptiune acordat, in ordine:

• coproprietarilor persoane fizice
• arendasilor,
• vecinilor persoane fizice,
• persoanelor fizice cu varsta de pana la 40 de ani care desfasoara activitati agricole pe raza administrativ-teritoriala a localitatii unde este situat terenul respectiv,
• Statului Roman

documente

proiect-lege-aarpf-update-18.11.2013

(20 Nov 2013) PDF, 182KB

Statul Roman va fi reprezentat, practic, de Autoritatea din subordinea premierului Ponta. Institutia va interveni in piata si va cumpara teren, folosindu-si dreptul de preemtiune, atunci cand va considera ca exista un pericol de concentrare a unei suprafete mari, de exemplu de 500 de hectare, in proprietatea unei persoane fizice straine sau unui grup restrans de astfel de persoane, au explicat sursele.

De asemenea, viitoarea Autoritate va putea cumpara terenuri agricole de la persoane foarte in varsta, care nu-si mai pot permite sa lucreze pamantul si nu doresc nici sa-l dea in arenda. „Legea va fi o plasa de siguranta”, au sustinut sursele.

Pentru a putea face achizitiile, institutia trebuie sa dispuna, insa, de un fond bine capitalizat, aspect care urmeaza sa fie reglementat ulterior, cu implicarea Ministerului Finantelor Publice, trecerea institutiei in subordinea directa a prim-ministrului conferindu-i autoritate pentru obtinerea fondurilor necesare.

Ce va mai face Autoritatea din subordinea premierului:

• asigura publicarea ofertelor de vanzare-cumparare a treneurilor extravilane pe site-ul propriu;
• asigura verificarea exercitarii dreptului de preemptiune;
• verifica indeplinirea conditiilor legale de vanzare￢cumparare de catre potentialul cumparator, prevazute de lege;
• emite avizul prealabil incheierii contractului de vanzare￢cumparare al terenurilor cu destinatie agricola de catre persoanele fizice, cetateni romani, respectiv cetateni ai unui stat membru al Uniunii Europene, ai statelor care sunt parte la Acordul privind Spatiul Economic European (ASEE) sau tert, precum si apatrizii cu domiciliul in Romania sau intr-un stat membru al Uniunii Europene, in statele care sunt parte la Acordul privind Spatiul Economic European (ASEE) sau tert,
• infiinteaza, gestioneaza si administreaza baza datelor primite de la structurile judetene ale Autoritatii.
• constata contraventiile si aplica sanctiunile prevazute de lege.

Cum vom putea vinde si cumpara terenuri agricole pe persoana fizica, din 2014

Proprietarii care vor vrea sa vanda teren agricol , din 2014, daca legea va fi adoptata, vor trebui sa parcurga un circuit care presupune publicarea ofertei la primaria localitatii unde se afla terenul, respectarea dreptului de preemptiune al persoanelor prevazute de lege in acest sens, precum si emiterea unui aviz de catre Autoritatea pentru Administrarea si Reglementarea Pietei Funciare.

Pasii parcursi de proprietar, la vanzarea terenurilor extravilane:

• Vanzatorul inregistreaza la primarie o cerere prin care solicita notificarea preemptorilor si afisarea ofertei de vanzare a terenului agricol situat in extravilan. La inscriere, vazatorul va trebui sa plateasca o taxa pentru finantarea procedurilor care se vor derula. Potrivit unor surse din Ministerul Agriculturii, taxa va fi stabilita de la nivel Guvernamental si va fi in jurul a 10 lei.
• Cererea este insotita de oferta de vanzare a terenului agricol, care va cuprinde pretul cerut pentru terenul ce urmeaza a fi vandut, numele si prenumele vanzatorului, adresa completa unde are domiciliul vanzatorul, amplasamentul terenului, suprafata, categoria de folosinta si clasa de calitate, documentele cadastrale necesare vanzarii ￢ cumpararii, precum si copia documentului care atesta calitatea de proprietar.
• Primaria afiseaza oferta de vanzare in maximum 30 de zile.
• In termen de 3 zile lucratoare de la data inregistrarii cererii primaria notifica in scris preemptorii si afiseaza oferta de vanzare la sediul acesteia. Primaria are obligatia de a transmite la Autoritatea pentru Administrarea si Reglementarea Pietei Funciare, odata cu notificarea preemptorilor, oferta de vanzare, precum si lista preemptorilor,
• In termen de 3 zile lucratoare de la data primirii ofertei de vanzare a terenului agricol, Autoritatea pentru Administrarea si Reglementarea Pietei Funciare o va afisa pe site-ul acesteia.
• Daca proprietarul schimba pretul sau alti termeni ai ofertei deja introdusi in circuit, trebuie sa reia de la capat procedura.

Pasii parcursi de cumparatorii de terenuri agricole:

• Preemptorii trebuie sa transmita acceptarea ofertei, insotita de documentatia din care sa rezulte ca indeplinesc conditiile pentru a cumpara terenul, pe care o comunica vanzatorului si Autoritatii pentru Administrarea si Reglementarea Pietei Funciare, in termen de 30 de zile de la data afisarii ofertei de vanzare la sediul primariei.
• Netransmiterea acceptarii ofertei in termenul prevazut duce la pierderea dreptului de preemptiune.
• Daca, in termenul de 30 de zile mai multi preemptori isi manifesta in scris intentia de cumparare, vanzatorul are obligatia de a respecta ordinea stabilita de lege sa comunice Autoritatii pentru Administrarea si Reglementarea Pietei Funciare actele necesare, in vederea verificarii indeplinirii conditiilor legale.
• Daca in termenul de 30 de zile nici unul dintre titularii dreptului de preemtiune nu isi manifesta intentia de a cumpara terenul, vanzarea terenului este libera, urmand ca vanzatorul sa instiinteze in scris Autoritatea pentru Administrarea si Reglementarea Pietei Funciare.
• Verificarea indeplinirii conditiilor legale de vanzare-cumparare a terenurilor agricole situate in extravilan de catre persoane fizice se va face de catre Autoritatea pentru Administrarea si Reglementarea Pietei Funciare.
• Autoritatea pentru Administrarea si Reglementarea Pietei Funciare va verifica in termen de 5 zile lucratoare de la primirea datelor prevazute de lege si va comunica vanzatorului avizul prealabil, in cazul indeplinirii conditiilor legale, respectiv nota de observatii, in cazul neindeplinirii acestora.
• In situatia in care, in urma verificarilor, Autoritatea pentru Administrarea si Reglementarea Pietei Funciare constata ca potentialul cumparator nu indeplineste conditiile legale, vanzatorul are dreptul sa aleaga unul dintre ofertanti.
• In cazul in care niciunul dintre titularii dreptului de preemtiune nu isi manifesta dreptul de cumparare vanzarea terenurilor se face liber, cu respectarea conditiilor pe care trebuie sa le indeplineasca cumparatorii.

Cine va putea cumpara teren agricol in Romania

De la 1 ianuarie 2014, Romania este obligata prin Tratatul de aderare la Uniunea Europeana sa-si deschida piata terenurilor agricole pentru persoanele fizice, astfel incat acestea sa poata fi cumparate atat de cetateni romani – ca in prezent – cat si de cetateni straini din state membre UE ori din tari parte a Spatiuni Economic European, precum si de cetateni provenind din state extracomunitare, dar care sunt rezidenti intr-un stat UE.

Conditiile pe care trebuie sa le indeplineasca achizitorii, potrivit noului proiect de lege, sunt urmatoarele:

• Cumparatorii trebuie sa utilizeze terenurile doar potrivit categoriei de folosinta inscrise in sistemul integrat de cadastru si publicitate imobiliara. Prin exceptie, se poate schimba categoria de folosinta a terenului cumparat numai din categoria de folosinta agricol in alta categorie de folosinta agricol.
• Persoanele fizice care cumpara teren agricol situat in extravilan, pe care este amplasata o infrastructura de imbunatatiri funciare, au obligatia de a o mentine cel putin in starea de la data cumpararii, astfel cum a fost atestata prin avizul Autoritatii Nationale de Imbunatatiri Funciare.
• In cazul cetatenilor statelor terte sau apatrizilor, cu domiciliul intr-un stat tert, acestia pot cumpara teren agricol extravilan in Romania in conditiile reglementate prin tratate internationale, pe baza de reciprocitate, cu respectarea legii funciare.
• Arendasii care vor sa cumpere teren agricol situat in extravilan trebuie sa detina calitatea de arendas pentru terenul respectiv, stabilita printr-un contract de arenda valabil incheiat, inregistrat la consiliul local al localitatii in raza caruia se afla suprafata respectiva, cu cel putin un an inainte de data inregistrarii ofertei de vanzare. Arendasii beneficiaza de dreptul de preemtiune prezentat mai sus.

Initial, intr-un proiect de lege intermediar, Ministerul Agriculturii impunea si conditia ca viitorul cumparator de teren, pe persoana fizica, sa aiba studii in domeniul agriculturii sau experienta cel putin 5 ani. In urma criticilor aduse de Comisia Europeana – Directoratul General Piata Unica (DG MARKT), ministerul a eliminat aceste prevederi.

De asemenea, au fost eliminate restrictii de a dobandi peste 100 de hectare de teren agricol extravilan dupa 1 ianuarie 2014.

Sanctiuni de sute de mii de euro, constatate si aplicate de Autoritatea din subordinea premierului Ponta

Autoritatea Funciara care ii va reveni in subordine premierului Ponta va constata contraventii si va aplica amenzi de pana la 500.000 de lei la hectar, in cazul incalacarii conditiilor prevazute de viitoarea lege:

• vanzarea-cumpararea terenurilor agricole situate in extravilan pe care s-au stabilit zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potential arheologic evidentiat intamplator, fara avizul Ministerului Culturii, se sanctioneaza cu amenda de la 50.000 lei la 100.000 lei.
• Cumparatorii care nu mentin pe o infrastructura de imbunatatiri funciare care e amplasata pe terenul respectiv macar in starea in care era cand au preluat-o vor fi amendati tot cu 50.000 -100.000 lei. In plus, sanctiunea acesti contravenienti se vor alege si cu desfiintarea noilor constructii si aducerea terenului in starea initiala, precum si refacerea infrastructurii de imbunatatiri funciare, pe cheltuiala contravenientului.
• Instrainarea prin vanzare￢cumparare a terenurilor agricole situate in extravilan fara respectarea dreptului de preemptiune este interzisa, nerespectarea interdictiei atragand sanctiunea nulitatii absolute.
• Cumparatorii care schimba ilegal destinatia terenului agricol risca amenzi de 100.000 lei/ha. Incalcarea timp de 2 ani consecutiv a acestor restrictii privind destinatia terenului se  sanctioneaza cu 500.000 de lei la hectar.

De ce introduce Ministerul Agriculturii aceste filtre la tranzactia cu teren extravilan

Ministerul Agriculturii, intr-o forma intermediara a reglementarii funciare, sub forma de proiect de ordonanta de urgenta, evidentia „o situatie care, datorita circumstantelor sale exceptionale, impune adoptarea de masuri imediate, in vederea evitarii unei grave atingeri aduse ordinii si sigurantei publice„.

In noul proiect de lege se mentine prezentarea scopurilor asumate pentru filtrarea pietei funciare din 2014:

• protejarea sigurantei alimentare;
• stabilirea unor masuri privind dobandirea, prin vanzare-cumparare, a dreptului de proprietate de catre persoanele fizice asupra terenurilor agricole din Romania, situate in extravilan;
• comasarea terenurilor agricole in vederea cresterii dimensiunii fermelor agricole si constituirea exploatatiilor viabile economic;
• infiintarea Autoritatii pentru Administrarea si Reglementarea Pietei Funciare.

Prin Tratatul de Aderare la UE, Romania a obtinut o derogare de 7 ani de la obligatia de a-si deschide piata terenurilor catre persoanele fizice din celelalte 27 de state membre ale Uniunii si din celelalte 3 tari din Spatiul Economic European (Norvegia, Liechtenstein, Norvegia).

Practic, derogarea expira de la 1 ianuarie 2014, insa si pana acum strainii puteau cumpara pamant extravilan romanesc, insa numai pe persoana juridica (societate comerciala, PFA etc.).

Potrivit unor date neoficiale, din totalul de 9 milioane de hectare de teren agricol din Romania, circa 700.000-800.000 de hecatre apartin unor firme care sunt detinute in totalitate sau in parte si de persoane fizice straine.

Potrivit unor oficiali din Ministerul Agriculturii, principalele diferente intre cele doua forme de detinere si exploatare a terenurilor agricole – persoane juridice respectiv persoane fizice – il reprezinta faptul ca in cazul firmelor fluxul de bani pentru achizitii si exploatare este mult mai transparent, controalele efectuate de institutiile statului sunt mai stricte, iar interventiile statului asupra dreptului de proprietate pot fi mai ample, cu respectarea legislatiei.

Din perspectiva cumparatorilor, persoanele fizice au acces la credite pe durate mai mari, ipotecare, in timp ce firmele pot lua credite la scadenta pe termene mai scurte.

Pretul terenurilor agricole in Romania variaza intre 2.000 si 5.000 de euro pe hectar, in functie de cat este de mare suprafata comasata, de accesul la imbunatatirile funciare, de fertilitate etc. Oficiali sin Ministerul Agriculturii sustin, insa, ca dupa deschiderea pietei pentru persoanele fizice straine, terenul agricol romanesc nu se va mai vinde cu sub 4.000-5.000 de euro pe hectar, in numai cativa ani.

Spre comparatie, in Franta terenul agrocol in extravilan se vinde in medie cu 14.000 de euro pe hectar, in prezent.