Creșterea accelerată a prețurilor la locuințe și imobiliare duce la presiuni pe bănci în țările iberice

Spania și Portugalia își intensifică supravegherea piețelor lor imobiliare, aflate într-o creștere accelerată, pe fondul primelor semne de supraîncălzire, însă este puțin probabil ca autoritățile de supraveghere să intervină puternic deocamdată, arată o analiză publicată luni de agenția Reuters.

Spre deosebire de alte regiuni din zona euro, Peninsula Iberică traversează un „boom” al pieței imobiliare, alimentat de cererea puternică și de oferta limitată. În Spania, prețurile locuințelor au crescut cu 12,9% în primul trimestru față de aceeași perioadă a anului trecut, iar în Portugalia ritmul de creștere a ajuns la 17,8%, cel mai ridicat din Uniunea Europeană.

Și creditarea ipotecară este robustă, băncile spaniole, inclusiv Santander și BBVA, concurând intens pentru acordarea de împrumuturi, în condițiile în care consumul solid și nivelul ridicat al imigrației fac din Spania una dintre economiile cu cea mai rapidă creștere din blocul comunitar.

Unii observatori, precum Antonio Luis Gallardo din cadrul organizației spaniole pentru protecția consumatorilor Asufin, avertizează că majorarea susținută a prețurilor locuințelor crește riscul unei corecții viitoare, întrucât cererea este tot mai mult pusă la încercare.

Autoritățile de supraveghere trebuie să găsească un echilibru între aceste îngrijorări și preocupările privind accesibilitatea locuințelor, pe de o parte, și dovezile că economia susține o piață solidă, pe de altă parte.

Presiuni pe bănci

În Portugalia creditarea ipotecară a crescut cu peste 10% în primul trimestru al lui 2026 față de aceeași perioadă a anului trecut. A fost cel mai rapid ritm din mai bine de două decenii. Autoritățile de reglementare de la Lisabona semnalează sau introduc unele măsuri limitate pentru temperarea pieței.

Joia trecută, banca centrală a cerut creditorilor să reducă raportul maxim dintre nivelul de îndatorare și cel al veniturilor pentru noii debitori, de la 50% la 45%.

Un bancher spaniol veteran a declarat pentru Reuters că autoritățile de supraveghere de la Madrid analizează dacă intensificarea concurenței dintre bănci ar putea conduce la relaxarea condițiilor de creditare, în special în cazul împrumuturilor cu un raport ridicat între valoarea creditului și valoarea proprietății (loan-to-value – LTV).

Creditarea ipotecară din Spania a crescut cu 3,8% în primul trimestru față de aceeași perioadă a anului trecut, ajungând la 496 de miliarde de euro, cel mai ridicat nivel din septembrie 2018. Totodată, ponderea noilor credite ipotecare cu un raport LTV de peste 80% este în creștere, ajungând la 15,6% la sfârșitul anului 2025, față de 10,8% la începutul lui 2024.

Recomandări de la FMI pentru Spania

În martie, Fondul Monetar Internațional a recomandat băncii centrale a Spaniei să impună plafoane pentru raportul dintre valoarea creditului și valoarea proprietății, invocând semne că standardele de acordare a creditelor ipotecare se relaxează, pe măsură ce crește ponderea împrumuturilor cu un LTV ridicat.

În luna mai, Banca Spaniei a anunțat că analizează posibilitatea introducerii unor limite pentru creditarea ipotecară, însă guvernatorul băncii centrale de la Madrid a declarat luna următoare că nu există planuri imediate de intervenție. El a invocat potențialele efecte negative asupra tinerilor.

Nuria Alvarez, analistă la firma spaniolă de brokeraj Renta 4, a declarat pentru Reuters că intervenții precum plafonarea costurilor împrumuturilor ar putea avea efecte contraproductive pentru bănci, fără a rezolva problema ofertei insuficiente de locuințe.

„Ar fi ca și cum ai aplica un plasture. Plafonarea costului unui credit ipotecar nu înseamnă că oamenii își vor permite să contracteze unul, deoarece, dacă prețurile locuințelor continuă să crească în același ritm ca în prezent, nu va mai conta cât costă creditul ipotecar”, afirmă Alvarez.

În plus, potrivit Băncii Spaniei, amploarea creșterii prețurilor și a creditării nu a ajuns încă la nivelurile din perioada premergătoare crizei financiare globale din 2008-2009, când recesiunea severă a afectat economiile timp de mai mulți ani.

Ce spun analiștii despre creșterea prețurilor la imobiliare

Maria Jesus Parra, din cadrul agenției de rating Morningstar DBRS, a declarat că nu există dovezi potrivit cărora „boom”-ul de pe piața locuințelor ar fi alimentat de creditare și că creșterea ponderii împrumuturilor cu un LTV ridicat reflectă faptul că persoanele cu venituri mai mari contractează credite mai consistente.

„Criteriile sunt relaxate într-o oarecare măsură pentru clienții cu o situație financiară mai bună”, a spus ea.

Unele instituții de credit sunt dispuse să accepte rapoarte LTV mai ridicate – de până la 90% sau chiar 100% – pentru clienții cu venituri mari, a adăugat aceasta. Banca digitală spaniolă MyInvestor oferă credite ipotecare care pot acoperi până la 100% din valoarea unei proprietăți, vizând gospodării cu venituri de aproximativ 4.000 de euro pe lună.

Însă, spre deosebire de perioada crizei financiare globale, când debitorii cu credite ipotecare cu dobândă variabilă au întâmpinat dificultăți în achitarea ratelor, majoritatea noilor credite ipotecare acordate în Spania sunt în prezent cu dobândă fixă, transferând riscul legat de evoluția dobânzilor către creditori.

Ajustate cu inflația, prețurile locuințelor din Spania în primul trimestru sunt încă cu 12,2% sub vârful atins în 2007.

Javier Diaz Gimenez, economist la școala de afaceri IESE, a declarat că, spre deosebire de perioada premergătoare prăbușirii din 2008, oferta redusă de locuințe și economia puternică înseamnă că există puține motive să se creadă că prețurile vor înceta să mai crească în viitorul apropiat.