Mit si adevar privind darea in plata in SUA

Sustinatorii proiectului de lege privind darea in plata fac adesea trimiteri la exemplul american, SUA fiind data ca exemplu de jurisdictie unde debitorul poate sa-si acopere intreaga datorie ipotecara prin transmiterea catre banca a casei. Altfel spus, in aceasta tara, in cazul creditelor ipotecare, se elimina garantia personala a debitorului, ramanand valabila doar cea ipotecara, scrie consilierul BNR Cristian Bichi pe blogul Bancii Nationale. Prezentarea modelului american de piata ipotecara se face insa intr-un mod incorect. Contrar informatiilor aduse in dezbaterea publica, in SUA darea in plata nu are caracter universal, iar debitorii ipotecari aduc garantii personale, in functie de tipul de credit obtinut, mai spune Bichi.

In interviul sau din 15 decembrie 2015, ce se regaseste pe site-ul Jurnalistii.ro, avocatul Gheorge Piperea declara urmatoarele: „In SUA, legea spune asa: ai o ipoteca, indiferent ca te executa banca sau ii dai tu bancii de bunavoie in contul creantei acea casa, casa este suficienta pentru a acoperi intreaga datorie. Iesi din casa si esti un om liber si poti sta cu chirie. Si dupa alti doi trei ani, poti face alt credit, dar cu conditiile actuale ale pietei.”

Asa sa fie? Arunci cheile pe ghiseul bancii sau le transmiti acesteia prin posta („jingle mail”) si esti liber de orice griji?

In primul rand, ca sa poti face asta trebuie sa ti se permita.

• Doar 11 state SUA permit darea in plata

Darea in plata este reglementata numai in 11 state din SUA (Alaska, Arizona, California, Iowa, Minessota, Montana, Nevada ￢ pentru ipoteci acordate incepand din anul 2009, North Dakota, Oregon, Washington si Wisconsin). In aceste state, legislatia locala prevede ca pentru case pot fi acordate numai credite „non-recourse”, in cazul carora, in situatie de default, creditorul poate recupera numai activul depus garantie. Aceasta regula a jocului este acceptata explicit, de la bun inceput, de partile contractante. Politica creditelor „non-recourse” limiteaza insa alegerile in materie de creditare pentru clienti si conduce la credite mai scumpe. In celelalte 39 de state SUA, nu exista prevederi de genul celor amintite mai sus si nici o piata pentru creditele „non-recourse”. In schimb, sunt acordate credite de tip „recourse”, in cazul carora banca se poate indrepta, pentru acoperirea datoriei, impotriva activelor personale si veniturilor viitoare ale debitorului. Acest ultim model („recourse mortgage”), unde exista garantia personala a debitorului, este cel ce se regaseste, de altfel, in toate tarile dezvoltate, incluzand tarile din Europa, Japonia, Canada, Australia.

Prin urmare, doar in anumite state SUA banca preia casa prin dare in plata, in timp ce in altele aceasta se realizeaza prin executare silita („foreclosure”). Astfel, numai in perioada 2010-2012, in SUA au avut loc noua milioane de executari silite. In general, bancile din SUA doresc sa evite procesul de executare silita, datorita costurilor sale ridicate. Prin urmare, ele pot oferi debitorilor mai multe optiuni. In primul rand, cu aprobarea bancii, debitorul poate realiza o vanzare scurta („short sale”), prin intermediul careia casa este vanduta catre un tert, cu o valoare inferioara datoriei. Banii obtinuti din vanzare sunt incasati de banca. Daca aceasta considera ca poate incasa diferenta („deficiency”) dintre valoarea imprumutului si banii primiti din vanzarea scurta, ea se va indrepta in continuare impotriva debitorului pentru valoarea ramasa.

Debitorul va primi o calificare negativa de credit, care va ramane in evidentele unui registru de credit intre 7 si 10 ani. Daca banca apreciaza ca sunt putine sanse de recuperare a creantelor sale, va ierta debitorul de plata „diferentei”, dar acesta va suferi anumite consecinte. In primul rand, va fi trecut intr-un registru de credit ca rau platnic, ceea ce ii va ingreuna accesul la creditare pe viitor. De asemenea, datoria iertata poate fi considerata de autoritati ca un venit, caz in care debitorul va trebui sa plateasca impozite. Daca proprietarul casei nu va gasi cumparator, banca va initia ea insasi procesul de executare silita. Din vanzarea casei, banca isi va putea recupera creditul acordat sau va obtine mai putin. In acest ultim caz, banca poate reclama diferenta si obtine din partea instantei judecatoresti o hotarare („deficiency judgement”), care ii va da dreptul legal de a colecta restul creantei sale prin vanzarea celorlalte active ale debitorului.

• Ce alte consecinte pentru debitori are darea in plata?

In al doilea rand, publicului roman i se da impresia ca recurgerea la darea in plata in SUA este un proces simplu si fara consecinte, situatie care nu reflecta realitatea.

In acele 11 state americane unde se accepta darea in plata, procedura nu inlatura evacuarea proprietarului din casa, ci doar permite acoperirea datoriei prin transmiterea casei catre creditor, asa cum a fost inscris de la bun inceput in contract. Intrucat banca isi va asuma riscul reducerii valorii casei, acesta se va reflecta in conditii de creditare mai stricte: dobanzi mai mari si solicitarea unui avans mai ridicat pentru a disparea stimulentul pentru debitor de a transmite casa catre banca, atunci cand valoarea datoriei este mai mare decat cea a casei („going underwater”). De asemenea, bancile solicita, de regula, debitorului sa subscrie o asigurare de neplata, care va scumpi simtitor costul finantarii casei.

In plus, desi debitorul isi stinge datoria fata de banca prin transmiterea casei sale catre aceasta, el va fi inscris intr-un registru de credit ca rau platnic, pentru o perioada de 7 ani. In fapt, neplata unui imprumut „non-recourse” (imprumuturi de tip dare in plata) are acelasi efect ca neplata unui imprumut obisnuit „recourse”. Inregistrarea intr-un registru de credit va afecta debitorul, acesta urmand a avea probleme in achizitionarea unei case, cumpararea unei masini si chiar in ceea ce priveste obtinerea unui card de credit. In SUA, registrele de credit se bucura de o larga consultare, fapt ce ar putea crea greutati debitorul si in privinta angajarii sale.

• Darea in plata incurajeaza speculatiile

In ultimii ani, darea in plata din SUA a fost supusa criticilor, fiind considerata un sistem ce incurajeaza defaultul strategic si speculatorii imobiliari, cu efecte negative asupra mediului economic. In esenta, darea in plata ofera stimulente debitorilor ce detin resurse financiare pentru a-si onora obligatiile sa intrerupa platile (sa intre in default), atunci cand valoarea unei case devine inferioara datoriei (proprietatea intra „underwater”), pentru a cumpara o casa similara la un pret inferior, cu transmiterea catre banca a pierderilor rezultate din scaderea preturilor de piata. Un astfel de proces amorseaza un ciclu de scadere a preturilor locuintelor, care reduce avutia tuturor proprietarilor de case si induce restrangerea consumului acestora, ceea ce va incetini cresterea economica. De asemenea, speculatorii – ori de cate ori bunul ipotecat nu va inregistra cresterea de valoare asteptata sau nu vor putea face afaceri cu acesta – il vor transmite bancii, care va suporta pierderile rezultate din strategia esuata a acestora.

• Un studiu FMI recomanda eliminarea darii in plata in SUA

Avand in vedere efectele economice negative ale creditelor „non-recourse”, nota FMI „Foreclosure Mitigation Efforts in the United States: Approaches and Challenges” (SPN/09/02) din 18 februarie 2009 recomanda eliminarea darii in plata in SUA, in paralel cu o reforma a legislatiei americane a falimentului. In acest sens, la pagina 30 a notei se specifica urmatoarele: „Reforma legala este esentiala pentru a imbunatati, atat protectia creditorilor, cat si drepturile debitorilor. Debitorilor care au resursele sa-si plateasca datoriile ipotecare nu trebuie sa li se permita sa-si abandoneze proprietatea, atunci cand principalul creditului ipotecar este mai mare decat valoarea casei („to walk away”). Pe de alta parte, cei care se straduiesc cu adevarat, trebuie sa aiba recurs la sistemul juridic daca creditorul lor nu este receptiv la solicitarile lor. Industria creditului ipotecar este puternic in favoarea eliminarii statutului „non-recourse” al creditelor ipotecare, dar se opune vehement sa se permita judecatorilor sa modifice termenii creditelor garantate cu resedinte principale. Trecerea ambelor reforme ca un pachet ar putea fi o intelegere politica acceptabila pentru industrie si aparatorii consumatorilor”.

• Concluzii

O prezentare corecta a sistemului american de dare in plata implica tratarea sa in ansamblu, si nu doar ridicarea la nivel de generalitate a unor aspecte particulare. Darea in plata in SUA nu are caracter universal si multi economisti considera ca procedura a contribuit la agravarea crizei pietei ipotecare americane prin incertitudinile pe care le-a creat. In ceea ce priveste declaratia dlui avocat, amintita mai sus, cititorii prezentului articol pot trage propriile lor concluzii.