AREI: “Noul Cod al Urbanismului trebuie să garanteze predictibilitate tuturor beneficiarilor. Astăzi nu avem această predictibilitate”

​Asociația Investitorilor de Real Estate din România (AREI), organism care reunește cei mai mari dezvoltatori imobiliari din România (atât companii românești, cât și internaționale), cere garantarea predictibilității pentru toți beneficiarii Codului urbanismului, proiect de lege aflat în dezbatere publică, în momentul de față, la Camera Deputaților (for decizional).

Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC) va clarifica maniera în care se va putea construi pe teritoriul României și se va adresa atât dezvoltatorilor, cât și persoanelor fizice (locuitori). „Actualul cadru legal cuprinde legi aprobate în urmă cu zeci de ani, în cadrul cărora există prevederi care se contrazic și care nu sunt corelate unele cu altele, care pot crea confunzii, atât pentru dezvoltatori, cât și pentru autoritățile locale. Sunt departamente în cadrul primăriilor care interpretează diferit anumite legi, iar din acest motiv apar și numeroase litigii, în ultimul timp. Noul Cod va actualiza, va unifica și va sistematiza cadrul legal, va crea un act unic, coerent și clar pe care vom putea să-l folosim cu toții, atât dezvoltatorii imobiliari, cât și autoritățile publice legale”, explică Bianca Stamatoiu, reprezentant AREI și Head of Legal AFI Europe.

Predictibilitatea și stabilitatea sunt esențiale în mediul de afaceri, în special pentru dezvoltatorii care respectă legislația și toate standardele și termenele impuse în etapele de dezvoltare a proiectelor de investiții. “La ora actuală, nu ne putem baza pe o predictibilitate, din cauza unui context volatil în ceea ce privește reglementările din domeniul urbansimului, se modifică tot felul de aspecte, dar odată cu intrarea în vigoare a acestui Cod, sperăm că lucrurile se vor îmbunătăți”, precizează și Geo Mărgescu, membru în Consiliul Director AREI, CEO și co-fondator Forte Partners.

Cu privire la problematica construcțiilor declarate ilegale,experții asociației punctează diferența clară dintre construcțiile ridicate fără niciun fel de autorizații de construire sau cu nerespectarea autorizațiilor de construire și acele construcții care au fost realizate cu respectarea întru tocmai a autorizațiilor de construire emise de autoritățile publice. Codul urbanismului, așa cum este redactat în prezent, nu separă foarte bine aspectul construcțiilor ilegale.

“În anii `90 s-au ridicat multe construcții fără a obține autorizații, pe care ulterior instanțele le-au declarat ilegale.Ce ne dorim noi este să fie realizată o diferență foarte clară între cele două tipuri de construcții declarate ilegale. Fără discuție că acele clădiri care au fost ridicate fără autorizații trebuie demolate, iar terenurile respective trebuie readuse la starea lor inițială. Așa ceva nu trebuie să existe. Cazul construcțiilor ridicate cu respectarea autorizațiilor – emise de autoritățile locale – care sunt anulate ulterior si devin așa-zise ilegale sunt cu totul speciale, deoarece acești dezvoltatori și-au îndeplinit obligațiile cerute la momentul respectiv, când au aplicat pentru acele autorizații, și au dezvoltat proiectele conform cerințelor menționate în autorizațiile aprobate. Este o chestiune în care avocații trebuie să se pronunțe, dar considerăm că este important de urmărit legislația din momentul emiterii autorizației respective, nu legislația ulterioară”, explică Geo Mărgescu.

În cazul primei categorii (construcțiile ridicate fără autorizații sau cu nerespectarea autorizațiilor) proprietarii acestor clădiri ar trebui aspru sancționati, pentru a fi descurajați să procedeze la fel pe viitor, sunt de părere reprezentanții AREI.

“Perspectiva AREI este una foarte clară, și anume că nu ar trebui să existe clădiri ridicate fără autorizații de construire (AC-uri). Instituțiile competente (primăria locală/centrală, Inspectoratul de Stat în Construcții) ar trebui să intervină și să oprească din timp aceste imobile în proces de ridicare. Dacă autoritățile ajung la concluzia că nu au instrumentele legale necesare pentru a împiedica astfel de construcții ilegale, ar trebui să opereze modificările legislative necesare pentru a evita și combate asemenea situații. Dacă, totuși, se ajunge la construirea unei clădiri fără autorizație de construire sau cu nerespectarea autorizației de construire, investitorul trebuie să suporte toate sancțiunile legale ulterioare”, notează Dennis Selinas, președintele Asociației Investitorilor de Real Estate din România (AREI).

Problemele apar în cazul construcțiilor executate respectând certificatele de urbanism emise de autorități care, în baza unor discrepanțe / litigii apărute pe parcurs, sunt anulate de către instanțe. “În aceste cazuri, legiuitorul trebuie să intervină și să aplice o soluție. Practic, aceste construcții au respectat toate condițiile impuse de lege, nu reprezintă niciun risc pentru nimeni”, adaugă Bianca Stamatoiu.

De altfel, pe parcursul procesului de dezbatere cu privire la CATUC, AREI a argumentat necesitatea identificării unor soluții pentru salvgardarea autorizațiilor de construire valabile la data emiterii de către autoritățile competente, care au fost afectate ulterior de suspendarea sau anularea documentațiilor de urbanism (PUZ) în baza cărora au fost emise aceste autorizații.

“Trebuie respectată legislația de la momentul emiterii certificatului de urbanism de construire. Devine un criteriu esențial de predictibilitate pentru dezvoltatori, care investesc zeci-sute de milioane de euro în proiecte imobiliare, ale căror construcții durează, care implică mai multe faze și mai mulți beneficiari. Aceste autorizații trebuie să rămână în vigoare, din momentul emiterii lor și până la finalizarea proiectului și darea lui în folosință”, este de părere Antoanela Comșa, membru în Consiliul Director AREI și președinte al GranVia Group.

Un proces de autorizare pentru proiectele complexe poate dura mai mult de un an. Dacă în acea perioadă, documentația de urbanism se modifică, se suspendă ori se anulează, procesul trebuie luat de la capăt. Niciun investitor nu dorește să treacă prin așa ceva, în contextul unor pagube financiare foarte mari. „Orice proiect de investiții trebuie să se supună regulilor de la momentul depunerii cererii de eliberare a certificatului de urbanism“, notează reprezentanții AREI.

Asociația Investitorilor de Real Estate din România menționează că propunerile aduse în dezbatere publică, referitoare la amendamentele noului Cod, bazate pe o expertiză vastă și pe experiența internațională, urmăresc obiectivul de a preveni potențiale abuzuri în viitor, precum și de a crea stabilitate pe piața de real estate din România.

Articol susținut de AREI