Suciu, maestrul retrocedarilor

Dorin Suciu este unul din cele mai rostite nume din Sibiu. Avocat de 33 de ani, Dorin Suciu este din 1995 vicepresedinte al Uniunii Nationale a Barourilor din Romania. Mai detine functia de prodecan al Baroului de Avocati din Sibiu. Suciu s-a facut remarcat prin nenumaratele succese obtinute in tribunal.

Pe de alta parte, s-a ales si cu multi dusmani, din randul adversarilor. Considerat unul din cei mai „tari” avocati din tara, Dorin Suciu este totusi, pentru multi sibieni, dictatorul care i-a lasat fara case.

Implicat in multe procese de retrocedare, avocatul Dorin Suciu sustine ca a lucrat corect si ca s-a bazat pe actele aduse de clienti.

Suciu mai crede ca Romania are nevoie de legi care sa asigure protectia chiriasilor, pentru ca valul retrocedarilor sa nu adanceasca cicatricile sociale existente, dar si de o lege coerenta pentru proprietari.

Reporter: in procesele de retrocedare ati obtinut casele inapoi pentru multi proprietari. Ati aparat totusi si chiriasi?

Av. Dorin Suciu: Sa nu credeti ca apar doar proprietarii. Apar si chiriasi, desi ponderea proprietarilor este mai mare. La avocat trebuie sa vina orice cetatean care are nevoie de aparare. Cetatenii sunt egali in fata legii.

Tu, ca avocat, trebuie sa ii privesti egal, si pe chirias si pe proprietar, pentru ca si unul si altul au aceleasi drepturi. Clientul vine la avocat. Procedura merge in felul urmator: am avut o casa, doua trei, pe care mi le-a luat statul. Avem o legislatie de restituire. Proprietarul vrea sa isi recupereze casa…

R: Aici exista o problema ridicata de o parte din cei care au pierdut casele in urma retrocedarii. Acestia sustin ca dumneavoastra, alaturi de alti avocati si notari, contactati mostenitorii unor imobile din Sibiu pentru a-i convinge sa ceara inapoi casele.

Av. D.S.: Nu pot vorbi in numele altor avocati, dar va spun cum este in cazul meu. De obicei, clientul vine la avocat, ca nu avocatul are nevoie de client ci clientul de avocat. Eu nu am contactat nici un client, pentru ca nu a fost nevoie. Am destula clientela. Nu am de ce sa ma duc sa caut un client.

Vine proprietarul si imi spune ca are o cerere de revendicare si ca vrea sa isi recupereze casa. si-atunci, avocatul ii spune: mie trebuie sa imi aduci urmatoarele acte: extras de carte funciara, certificat de mostenitor, acte de stare civila sau orice act de care avocatul considera ca are nevoie.

Dupa ce le-a strans, avocatul le examineaza. El este obligat sa dea un diagnostic al cauzei.

R: Dar, in aceasta faza de strangere a dovezilor, dvs. verificati veridicitatea acestor acte?

Av. D.S.: Sigur ca da. Eu, ca avocat, nu am puterea sa spun daca o dovada e buna sau nu e buna. Mie daca imi aduce un certificat de mostenitor semnat de un notar, este foarte bun. Daca imi aduce o copie xerox dupa un certificat de deces sau de nastere, atunci sunt doua variante.

Zic: dom’le, semneaza aicea pentru conformitate, sa se certifice veridicitatea copiei, ca nu cumva l-ai masluit sau: domnule, da-mi originalul sa il confrunt eu si semnez eu pentru conformitate. Aduni actele acestea si iti dai seama daca procesul are sau nu sanse de castig.

ii spun clientului ca fac tot ce imi sta in putere, din punct de vedere profesional, ca sa iti castig procesul, dar nu ii garantez ca instanta ii va da dreptate. Din punctul meu de vedere, poate dosarul mi se pare unul castigator, dar instante diferite pot aprecia diferit aceeasi problema.

R: Ati afirmat ca instantele gandesc diferit. Cum explicati faptul ca Judecatoria si Tribunalul Sibiu au dat castig de cauza chiriasilor, iar Curtea de Apel Alba a dat decizii contrare instantelor de la Sibiu, in multe cazuri de retrocedare?

Av. D.S.: Lucrul acesta este explicabil in doua moduri. legea este foarte elastica si poate fi interpretata diferit. De exemplu, la cazul proprietarului pe care il reprezint, cel care a revendicat 20 de apartamente in doua imobile… Omul acesta, potrivit Legii 10, in 2001 a venit la mine si i-am facut notificari pentru cele 20 de apartamente.

La acel moment, in Cartea Funciara, Statul Roman era proprietar. Deci apartamentele nu erau vandute. Ei bine, in 2001, 16 dintre cele 20 de apartamente, aveau contracte de vanzare cu chiriasii, facute in ’98, ’99, neintabulate. De lucrul asta nu am stiut nici eu si nu a stiut nici proprietarul.

R: In opinia dvs. intabularea este sau nu obligatorie pentru detinerea proprietatii?

In mod categoric, din punctul meu de vedere, proprietatea nu poate fi dobandita decat prin intabulare. Orice act trebuie inregistrat in Cartea Funciara, conform decretului 115 din 1938. in Legea 7 din 1996 se spune ca contractele sunt constitutive de drepturi.

Legea 7 s-ar aplica teoretic de la 1 februarie 1999, dar in articolul 72 scrie ca se aplica diferentiat in fiecare judet, in functie de modul de terminare a lucrarilor cadastrale.

Astazi, nu s-au terminat aceste lucrari cadastrale in Sibiu, motiv pentru care eu, in fiecare dosar de retrocedare, am sustinut ca este obligatorie intabularea in Cartea Funciara, aplicandu-se, inca, la noi in judet tot Legea 115/1938.

Publicitatea imobiliara este faurita pentru a se putea informa orice cetatean asupra starii de proprietate a unui imobil. Din alta parte nu are dreptul legal sa primeasca o astfel de informatie.

Prin urmare, cel care nu isi opereaza dreptul in cartea funciara nu il poate opune altei persoane pentru ca aceasta din urma s-a increzut in cuprinsul cartii funciare si a tranzactionat cu privire la imobil, fara sa cunoasca actul ce n-a fost transcris in CF.

in acest caz, vina apartine persoanei care detine actul de proprietate si nu il face public prin inscrierea in cartea funciara. Legea 247 din 2005 a mai dat o portita fostilor proprietari.

in articolul trei se spune: actele de instrainare incheiate dupa 14 februarie 2001, deci dupa data de punere in aplicare a legii 10, pot fi atacate la sectia civila a Tribunalului in situatiunea in care ele incalca articolul 44 din ordonanta 40/99.

Acest articol spune: sunt nule de drept actele de instrainare incheiate acolo unde s-au facut notificari de retrocedare. si-atunci, pentru mine, toate actele de instrainare incheiate dupa 14 februarie 2001 sunt nule de drept.

R: si totusi, am inteles ca ati renuntat la 16 procese deodata, in care chiriasii aveau contracte de cumparare dar nu erau intabulati.

Av. D.S.: Legea 247 este valabila si pentru acel client care a revendicat 20 de apartamente. I-am spus sa dam drumul la procesele pe care ni le permite articolul 3 din legea 247, pentru toate actele de instrainare incheiate dupa 14 februarie 2001.

Verific Cartea Funciara: toate intabularile sunt facute dupa 14 februarie 2001, dar contractele sunt anterioare. Eu am facut urmatorul rationament: am considerat ca act de instrainare este intabularea, nu actul de cumparare, ceea ce insemna ca proprietatea a fost trecuta de la stat la chiriasi dupa 2001. Am pornit procesele.

Tribunalul Sibiu vine si imi spune, in toate procesele: dom’le, nu ai dreptate. Act de instrainare nu e intabularea, este contractul. Instanta trebuia sa verifice competenta. Daca instanta considera ca actul de intrainare este intabularea, atunci trebuia sa judece Tribunalul.

Daca instanta spune ca actul de cumparare este act de instrainare, atunci trebuia sa decline competenta catre Judecatorie. Tribunalul a declinat competenta in toate dosarele catre judecatorie, pentru ca a considerat ca actul de cumparare e act de instrainare.

R: Ati atacat sentinta Tribunalului…

Av. D.S.: Da. Eu nu am avut incredere in decizia Tribunalului si am atacat cu recurs la Curtea de Apel Alba-Iulia. Asta se intampla in februarie. Curtea de Apel a spus: nu, act de instrainare este contractul, duceti-va inapoi la judecatorie. Am analizat situatia.

Am zis ca daca este un caz izolat, se mai poate merge cu celelalte dosare, dar am fost judecat de patru complete diferite si toti au dat aceeasi decizie. Atunci, cand 12 din cele 20 de dosare au fost respinse si trimise la judecatorie, am luat legatura cu fostul proprietar. I-am zis: a gandit Tribunalul asa, a gandit Curtea de Apel asa…

asta inseamna ca eu sunt in minoritate in fata a doua instante si nu este un caz izolat ci in toate cele 20 de dosare. I-am spus: nu avem sanse de castig, motiv pentru care va propun sa nu mai cheltuiti niste onorarii de avocat degeaba. Mi se pare corect si fata de ceilalti.

A renuntat la 16 din cele 20 de dosare. Mai sunt patru, care au fost instrainate dupa 2001, unde avem sanse de castig.

R: Doi, trei ani la rand, judecatoria si Tribunalul Sibiu au considerat ca fostii proprietari au dreptate, iar Curtea de Apel le-a contrazis. Lucrurile se schimba radical in ultima perioada. Cum explicati aceasta schimbare de optica?

Av. D.S.: Eu zic ca nu e schimbare de optica. Aceste cazuri la care va referiti nu au avut ca obiect legea 247 din 2005 ci au fost construite pe legea 10 din 2001. Legea 247 spune ca actele incheiate dupa 14 februarie 2001 pot fi atacate.

Legea 10 spune ca actele de instrainare pot fi atacate in termen de 18 luni, in doua moduri, pe rea credinta sau cele incheiate prin incalcare legii de la momentul respectiv.

R: Este adevarat ca ati cumparat si vandut 50 de case, in aceasta sarabanda a retrocedarilor?

Av. D.S.: Ar fi foarte bine, m-as mandri cu asa ceva. Nici nu am vandut nici nu am cumparat 50 de case si nici un alt numar mai mic.

R: Cazul Mondex. Un caz asemanator cu celelalte cazuri de retrocedare. Familia Droc cere inapoi fabrica parintilor. Tatal dumneavoastra a fost un foarte bun prieten al familiei Droc. Totusi, dvs sunteti acum avocatul Mondex si ati aparat Mondex in procesul cu familia Droc. Proprietarii au pierdut aici, de ce?

Av. D.S.: Am aflat lucrul acesta la inalta Curte de Casatie, de la doamna Ana Droc. Sufleteste spun, chiar daca sunt avocat, m-as posta mai mult pe pozitia liberala. Familia Droc a solicitat restituirea in natura de la Mondex. Dar fabrica a fost cumparata de la FPS si a fost privatizata complet.

Daca la Mondex statul era actionar majoritar, familia Droc putea cere restituirea in natura. Dar ei pot cere doar despagubiri. As vrea sa ma pot lupta pentru doamna Droc si as lupta pentru despagubiri cat mai mari.

pentru ca asa este normal si moral, sa fie despagubiti pentru o nationalizare abuziva a Statului.

R: Cand castigati un proces de retrocedare si o familie este evacuata, aveti mustrari de constiinta?

Av. D.S.: Avocatul este mandatarul clientului. El face tot ce ii sta in putere, din punct de vedere profesional, sa castige procesul clientului. Sigur ca ma gandesc la persoanele care pierd casele. Chestiunea aceasta cu retrocedarea este una din cele mai delicate si mai importante probleme postrevolutionare. Creeaza cele mai multe controverse.

Proprietarii spun ca parintii lor au facut o casa cu mana lor pe care le-a luat-o Statul. Vor sa se bucure de ea cat mai pot. Vin chiriasii si spun: pe mine nu m-a aruncat nimeni in casa asta.

Eu am cumparat-o, am reparat-o, am locuit in ea, de ce sa mi se ia inapoi? si unde sa ma duc, in strada? Aici este problema, nu exista un sistem de protectie sociala a chiriasilor. Legile nu sunt facut sa asigure un minim de spatiu locativ celor care pierd casele.

Raportat la legislatia existenta, actele normative aparute au avut in vedere chiriasii in sensul ca prin Ordonanta nr. 40/1999 au fost prelungite efectele contractelor de inchiriere din imobilele retrocedate pentru o perioada de 5 ani.

Mai mult decat atat, dupa aprilie 2004, cand efectele acestei ordonante au incetat, evacuarea chiriasilor nu se poate face de fostii proprietari decat in cazul in care notifica chiriasii cu un an inainte ca au nevoie de locuinta, fostii proprietari sau familia lor.

Chiriasii nu pot fi evacuati pentru alte motive decat daca au dobandit o alta locuinta, n-au achitat chiria sau fostul proprietar le ofera o alta locuinta in schimb.

Fata de aceste prevederi, privita comparativ, legislatia inclina inspre drepturile chiriasilor, de aceea nu se poate pune in discutie in procesele de anulare a contractelor de vanzare-cumparare a chiriasilor problema evacuarii ci doar aspectul ca acestia isi pot pierde dreptul lor de proprietate.

Evacuarea din spatiile de locuit dupa ce chiriasul si-a pierdut dreptul de proprietate nu poate fi facuta decat in conditiile legii pe care le-am aratat mai sus.

Arat ca si in Legea 10/2001 este prevazut faptul ca termenul de 5 ani, prevazut in Ordonanta nr. 40/999 incepe sa curga de la data primirii dispozitiei de restituire a imobilului de catre primar, chiriasul fiind la adapost de aceasta perioada impotriva evacuarii.

R: Care este sursa haosului, incoerentei, din domeniul retrocedarilor?

Av. D.S.: Toate legile de retrocedare care au aparut dupa 1990 nu au fost suficient de bine facute incat sa raspunda exigentelor ambelor parti, proprietari si chiriasi. Nu s-a spus nicaieri clar: pana aici este dreptul proprietarilor si pana aici este dreptul chiriasilor.

Mentin ideea ca totul pleaca de la legislatie. Daca ai lege clara, nu ar trebui sa fie probleme. Vreau sa va spun cum s-a intamplat intr-unul din statele europene care a trecut prin aceleasi framantari ca si Romania.

Imediat dupa schimbarea regimului, in apropierea terenurilor de la marginea oraselor, care nu puteau fi retrocedate, s-au construit adevarate cartiere rezidentiale. Au aparut niste orasele, cu scoala, cu gradinita, cu tot.

Autoritatile s-au dus la chiriasi si le-au zis: domnilor, acestea sunt ale voastre, in cazul in care pierdeti locuinta revendicata. stiti ce s-a intamplat? S-au dus chiriasii sa caute fostii proprietari sa ii convinga sa revendice casele ca ei, chiriasii, sa se mute in cartierele rezidentiale, in case noi.

Laurentiu PARNICa