Ce urmează în România pentru prețurile locuințelor în 2026–2027 după ce, la un apartament obișnuit, impozitul va crește cu 70-80%. Raportul unei importante bănci explică ce înseamnă „pivotarea de la estetic la pragmatic”
Noua realitate fiscală va fi mai aspră pentru români, atât din perspectiva veniturilor, cât și din cea a costurilor. Oferta imobiliară va scădea vizibil, abia vedem acest efect, iar piața într-o zonă de așteptare, susține un raport al ING.
„Activitatea imobiliară va rămâne scăzută în 2026, cu o îmbunătățire lentă abia din 2027”, este concluzia unui raport ING, asumat de economistul șef al băncii, Valentin Tătaru.
Jurnalistul Dan Popa trimite în fiecare joi dimineață newsletterul „EconoMix”. Dacă te interesează finanțele personale și vrei să primești recomandări economice, te poți abona aici:
2026: un an de stagnare în rezidențial
Motivele sunt structurale:
- Costuri ipotecare încă ridicate până la mijlocul lui 2026 – chiar dacă dobânzile reale sunt negative, veniturile reale ale gospodăriilor sunt erodate, iar creditarea încetinește.
- Venit disponibil mai mic, ca urmare a măsurilor fiscale și a încetinirii economice.
- Costuri de construcție influențate de TVA mai mare (21% standard; regimul redus unificat la 11%).
- Dezvoltatori care amână lansarea proiectelor până când BNR dă semnalul cert al relaxării monetare.
Pe scurt: nu asistăm la o prăbușire, ci la un „îngheț controlat”, determinat de o combinație de costuri mari și cerere reticentă.
Oferta va scădea vizibil – și asta abia începe să se vadă
Autorizațiile de construire din 2024–2025 au fost modeste, ceea ce înseamnă că în 2026 vom vedea mai puține proiecte finalizate. Piața intră într-o fază în care oferta nouă crește lent, exact în momentul în care accesibilitatea este deja la limită.
Concluzie: stocul nou se va rări – iar acest lucru va pune presiune pe prețurile apartamentelor bune, cu localizare și eficiență energetică ridicate.
Piața se mută spre locuințe mici, eficiente și ieftine de încălzit
Raportul anticipează o schimbare a preferințelor: unități mai mici, mai eficiente energetic, mai ușor de construit și de vândut. Într-un context de taxe mai mari, costuri de finanțare ridicate și venituri reale sub presiune, piața va migra spre:
- apartamente de 2 camere sub 60–65 mp;
- locuințe cu costuri minime de întreținere;
- proiecte accesibile în zone semi-centrale, dar bine conectate la transport;
- clădiri cu eficiență energetică ridicată, care reduc cheltuielile cu utilitățile.
Această pivotare nu este estetică, ci pragmatică. Cumpărătorii sunt mai sensibili la factura lunară decât la prețul total.
Momentul-cheie: iunie–septembrie 2026
Dacă inflația nu surprinde în sus, BNR ar putea începe primele reduceri de dobândă în mijlocul lui 2026. Abia atunci creditarea ipotecară se poate relaxa vizibil.
Efectul în piață va apărea în T1–T2 2027, iar 2026 rămâne un an de tranziție.
Rezidențialul va fi ultimul subsector care își revine – după infrastructură (puternică) și comercial (rezilient doar pe industrial & logistic).
Riscurile fiscale: un val de taxe care lovește atât cumpărătorii, cât și dezvoltatorii
În 2025–2027 piața rezidențială se confruntă cu cel mai agresiv ciclu de taxe din ultimii 15 ani:
1. TVA mai mare la materiale și servicii
- Standard: 21%
- Regim redus unificat: 11%
- Doar locuințe sub 120 mp și 600.000 lei pot beneficia de 9% tranzitoriu.
2. Impozitul pe proprietate (bomba cu efect întârziat)
- Reforma bazată pe valoarea de piață a fost amânată la 1 ianuarie 2027, dar…
- Parlamentul a votat deja majorarea valorilor impozabile la nivelurile actualizate pentru clădiri.
- Pentru un apartament obișnuit, impozitul ar putea crește cu 70–80% încă din 2026.
Această presiune fiscală descurajează achizițiile, crește costurile deținătorilor și reduce atractivitatea investițiilor în locuințe.
Ce înseamnă toate acestea pentru prețuri?
Scenariu de bază pentru 2026
- Prețurile nu scad semnificativ, dar nici nu cresc.
- ING vede o piață „pe plat” – cu diferențe majore între:
- locuințe vechi neeficiente (ușoară presiune pe scădere);
- locuințe noi eficiente, în zone bune (prețuri stabile spre ușor crescătoare din cauza ofertei scăzute).
Scenariu pentru 2027
- Odată cu relaxarea monetară și creșterea creditării:
→ revenire lentă, nu exuberantă
→ creștere moderată în proiectele orientate spre eficiență energetică
→ revenirea interesului pentru locuințe family-friendly (3 camere), dar doar dacă veniturile reale se stabilizează
Concluzie: în 2026–2027, avantajul revine cumpărătorilor – dar nu pentru mult timp
Rezidențialul intră într-o perioadă rece, dar ordonată. Oferta va scădea, accesibilitatea rămâne problematică, iar presiunea fiscală va face ca multe proiecte să nu se mai închidă financiar.
Pentru cumpărători, 2026 este un an de negociere și selecție. Pentru dezvoltatori, 2026 este anul în care „cei sănătoși financiar” vor supraviețui și vor fi primii care profită când dobânzile scad în 2027.
INTERVIURILE HotNews.ro