​​ANALIZA Ce spun specialistii despre modificarea Legii urbanismului: liber la mall-uri si cartiere rezidentiale, terenurile sub 3.000 mp devin neconstruibile

Mall-uri, cartiere rezidentiale si parcuri industriale sunt singurele investitii pe care le mai pot face investitorii care au un teren liber si nu au reusit sa-si aprobe un Plan Urbanistic Zonal care sa prevada alta functiune, pana la 1 februarie 2012. Ceilalti, vor putea construi doar ce prevede Planul Urbanistic General si Planurile Urbanistice Zonale care se afla in vigoare. Cu aceste prevederi, Ministerul Dezvoltarii doreste sa inlature specula imobiliara si sa incurajeze investitorii seriosi. Pe langa intentiile bune, aceasta lege are si efecte negative. In Bucuresti sunt terenuri pe care, fara un Plan Urbanistic Zonal, nu se poate construi nici macar o casa cu doua camere, decat daca administratia locala reglementeaza terenul. Cum sunt sute de astfel de cereri, este greu de crezut ca primaria va putea face atatea Planuri Urbanistice Zonale. Mai ales ca, la Primaria Capitalei nu mai exista centrul de proiectare. De asemenea, s-au restrans foarte mult zonele unde se pot construi cladiri de birouri. Vezi ce proprietati sunt afectate.

• Citeste aici textul OUG7/2011

Potrivit articolului 32 din OUG 7/2011, intrata in vigoare de la 1 februarie 2012, investitorii privati vor putea initia Planuri Urbanistice Zonale „numai in situatia solicitarii construirii de parcuri industriale, parcuri tehnologice, supermagazine, hipermagazine, parcuri comerciale, parcuri culturale, zone de productie, zone de dezvoltare a unor ansambluri rezidentiale noi, infrastructura de transport, in situatia extinderii intravilanului localitatii cu cel putin 10.000 m2 pentru functiuni de locuire sau cu cel putin 5.000 m2 pentru functiuni de servicii sau productie”. In rest, intr-un raspuns solicitat de HotNews.ro, Ministerul Dezvoltarii sustine ca „se pot realiza orice fel de investitii care respecta Planul de Urbanism General sau Planurile de Urbanism Zonale si de Detaliu legale si aflate in vigoare”.

Oana Radulescu, fost arhitect-sef al sectorului 1 al Capitalei si urbanist, sustine ca exista terenuri pe care nu se va mai putea construi nimic fara aprobarea unui Plan Urbanistic Zonal. Sigur, daca beneficiarii nu doresc sa faca mall, parc tehnologic sau industrial. Iata terenurile care se incadreaza in aceasta categorie:

– Planul Urbanistic General stipuleaza ca, pentru terenuri in suprafata de peste 3000 mp este obligatoriu sa se faca un Plan Urbanistic Zonal. Deci daca ai un astfel de teren, si nu vrei sa faci cele trei functiuni prevazute de legiuitor, nu ai voie sa construiesti. Ca sa-si faca terenurile construibile, proprietarii le vor dezmembra si isi vor autoriza cate o constructie pe fiecare parcela, ajungandu-se la o situatie negativa, constructiile fiind facute fara planificare urbana. Sau, pot astepta sa faca administratia local un PUZ, cand va avea bani si personal.

– exista in Bucuresti si in tara unitati teritoriale de referinta (n.r. zone mari din oras), nereglementate, pentru care Planul Urbanistic General te obliga sa faci, pentru a construi, indiferent de suprafata terenului, un Plan Urbanistic Zonal. Este cazul marilor incinte industriale, al suprafetelor de teren introduse in intravilanul localitatilor ulterior momentului 1990. Aceste suprafete nu pot fi construite in acest moment decat daca faci cele trei functiuni propuse de legiuitor sau poti astepta sa reglementeze administratia locala terenurile.

– exista Planuri Urbanistice Zonale pe suprafete mari de teren, care si-au incetat valabilitatea. Timp de 5 ani ele si-au produs efecte, construindu-se in baza lor intr-un anumit mod, respectandu-se un set de reguli. In multe cazuri au constutuit deja un tesut urban, cu o anumita inaltime, un anumit procent de ocupare al terenului. Vine momentul incetarii valabilitatii PUZ si dintr-o data, pe un teren ramas neconstruit intr-un astfel de ansamblu, proprietarul nu mai poate construi acelasi lucru ca si vecinii sai. Sau, poate construi ce spune Planul Urbanistic General, obiecte care nu se vor mai potrivi cu ce s-a ridicat in jur.

– in afara de zonele in care Planul Urbanistic General prevede amplasarea cladirilor de birouri (zonele mixte, si zonele centrale), si terenurile pe care s-a aprobat deja un Plan Urbanistic Zonal care prevede aceasta functiune, pe restul terenurilor nu se mai pot construi cladiri cu asemenea functiuni.

Ce spune Ministerul Dezvoltarii, institutia care a promovat modificarile la Legea Urbanismului:

Legat de acest observatii ale specialistilor in urbanism, Ministerul Dezvoltarii a facut urmatoarele precizari, intr-un raspuns oficial remis HotNews.ro:

„Urbanismul derogatoriu si statutul planului urbanistic zonal a suscitat discutii aprinse si rezerve din partea expertilor internationali referitor la posibilitatea ca el sa poata garanta dezvoltarea urbana durabila a localitatilor (si implicit a comunitatilor). Desi s-a incercat o reformare a sa prin OUG27/2008, in continuare practica ne-a dovedit ca PUZ-ul a ramas un instrument derogatoriu, care impunea interesul unui privat in dauna interesului general. In multe situatii Planul urbanistic zonal a fost restrans la limitele unei singure parcele, devenind in fapt un instrument prin care Planul urbanistic general este modificat saptamanal printr-o multitudine de interventii punctuale care nu privesc orasul in ansamblul sau, procedura care compromite dezvoltarea echilibrata si coordonata a orasului, datorita eliminarii elementelor de stabilitate si predictibilitate necesare atat politiclor publice urbane, cat si asigurarii unui climat investitional stabil.

Ceea ce nu se intelege suficient de bine atunci cand se discuta pro sau contra posibilitatilor de derogare prin planuri de urbanism de catre orice investitori privati este faptul ca atunci cand se aproba un plan de urbanism care modifica fundamental o parte mai mica sau mai mare dintr-un cartier (ex. un bloc de P+8 intr-o zona de P+1), practic se aproba crearea unei presiuni sporite pe infrastructura existenta ￢ si aici vorbim atat de retelele de apa si canalizare, cat si de infrastructura sociala si de sanatate. Construirea unui grup de blocuri care aduce 3000 de persoane intr-o zona inseamna inca 3000 de persoane care vor utiliza aceleasi scoli, gradinite, crese, spitale, strazi si care deja sunt supraincarcate in raport cu necesitatile. Chiar daca urbanistul care elaboreaza documentatia initiata de un investitor privat deseneaza pe hartie strazi largite, scoli si spitale noi, in fapt ceea ce ii sta acelui privat in putere este sa isi realizeze numai propria investitie pe terenul aflat in proprietatea sa, restul devenind actiuni ce vor trebui bugetate de administratia publica locala.

Totodata, in contextul in care, teoretic, in fiecare saptamana puteau fi aduse modificari majore planificarii urbane a localitatilor, devine imposibila elaborarea unor politici urbane coerente, realizarea unor proiecte de infrastructura tehnica si sociala, proiectarea unor spatii publice de calitate, care sa implementeze in mod coerent viziunea de dezvoltare spatiala.

In egala masura, lipsa bazelor de date urbane si lipsa unui aparat de specialitate corespunzator la nivelul administratiilor publice locale face aproape imposibila gestionarea si operarea in timp real a tuturor modificarilor aduse PUG prin PUZ-uri sau PUD-uri”.

Care este motivul pentru Ministerul Dezvoltarii a modificat Legea Urbanismului

– clarificarea responsabilitatilor si atributiilor administratiei publice de specialitate;

– consolidarea rolului autoritatilor publice de garant al dezvoltarii durabile si coerente a teritoriului national;

– reducerea drastica a practicilor urbanismului derogatoriu;

– descurajarea si eliminarea practicilor de modificare a reglementarilor urbanistice existente pentru intrarea in legalitate a unor constructii ilegale;

– clarificarea modului de prelungire a termenelor de valabilitate ale planurilor urbanistice generale;

– introducerea unor facilitati pentru localitatile mici, care in prezent sunt lipsite de resurse umane si financiare;

– corelarea nevoilor de dezvoltare a municipiilor si oraselor cu necesitatea dezvoltarii localitatilor din imediata vecinatate a acestora.

Cum afecteaza Legea urbanismului piata imobiliara:

Gheorghe Patrascu, arhitectul sef al Capitalei: „In forma actuala, Legea urbanismului accepta derogari pentru: parcuri industriale, parcuri tehnologice, super magazine, hipermagazine, parcuri comerciale. Toate aceste functiuni au un impact major asupra orasului si in special asupra traficului. O alta problema este faptul ca, pentru construirea oricarei tip de imobil, Planul Urbanistic General prevede obligativitatea intocmirii unor Planuri Urbanistice Zonale in zonele de locuinte joase, putin sistematizate. In acest moment cei care au terenuri in aceste zone nu mai au nicio sansa sa construiasca, decat daca primaria decide sa faca un Plan Urbanistic Zonal acolo. Articolul 32 trebuie neaparat modificat deoarece ii avantajeaza pe cei care vor sa construiasca supermarket-uri si dezavantajeaza pe cei care vor sa construiasca locuinte mici si birouri. Parerea mea este ca legea trebuie sa permita initiativa de orice tip si cat mai simplificata pentru orice fel de investitie rezonabila. Asa cum este formulata, pe alocuri este exesiva, pe de alta parte este mult prea permisiva. Impactul asupra pietei este greu de masurat insa, dupa parerea mea, exista o stopare evidenta si vor fi efectate investitiile de mici dimensiuni, nu cele de mari dimensiuni. Pana la urma cea mai mare a pietei imobiliare, care duce la dezvoltare economica este in zona investitiilor mici si medii ca si in cazul IMM-urilor. Baza unei economii sanatoase este mai repede IMM-ul decat marile corporatii, mai ales in Romania”

Sorin Gabrea, presedintele Comisiei Tehnice de Urbanism de pe langa Primaria Capitalei: „Eu am facut imediat dupa ce a fost publicata in Monitorul Oficial Ordonanta 7/2011, care modifica Lega Urbanismului, o analiza a implicatiilor care decurg din ea. Cel mai grav lucru este ca se schimba foarte des legea. Al doilea lucru grav este ca apar niste evidente inechitati si dezechilibre in ceea ce priveste accesul la reglementare. Se impun aceste limitari ca si cum toate reglementarile de urbanism ar fi perfecte si stabile si impecabil executate, ca sa nu mai fie nevoie de Planuri Urbanistice Zonale. Noi nu avem cadastru si o carte funciara functionala. Deci, ca si cum totul ar fi impecabil se stabileste ca initiativa in ceea ce priveste realizarea unor documentatii de urbanism, temei pentru proiecte, este acceptabila numai pentru cateva domenii si cateva subiecte, toate de mare anvergura: hipermarketuri, parc tehnologic, cartier rezidential, parc comercial. Dintr-o data, cel care se afla intr-o zona cu locuinte marunte si vrea sa-si aduge o camera, sa-si modifice forma acoperisului, nu mai poate sa faca nimic. El asteapta pana cand primaria o sa aiba mijloacele financiare si mijloacele legale, institutionale sa poata sa-i inteleaga oful si sa-l asculte pe cetatean. Aceasta lege da posibilitatea de reglementare doar marilor investitori, nu si pentru realizarea problemelor marunte. De asemenea, in Bucuresti, avem situatia zonelor industriale care au disparut. Ce sa fac pe aceste terenuri daca nu fac supermarket sau cartier rezidential? O mare anomalie este inhibarea proiectelor de birouri. Nu mai ai voie sa faci birouri. Toata lumea este de acord ca in starea de lucruri de acum, din Romania, Planurile Urbanistice Generale au caracter preponderent director. Asta inseamna ca si instrumentul care inseamna PUZ, si care intai de toate este menit sa clarifice si sa faca reglementare pe zone detaliate, trebuie sa ramana in continuare ca instrument de lucru”.

Oana Radulescu, urbanist: „Cand a facut aceasta lege, legiuitorul a pornit de la premisele unei hotii generalizate si nu da nici un gir profesionistilor. Documentatiile de urbanism nu sunt obligatoriu de derogare. Ele pot detalia niste reglementari existente sau pot stabili o reglementare noua acolo unde ea nu exista. Cred ca actuala legislatie, din dorinta de a stavili un sir de abuzuri, a interzis nu prea mult, ci tot. Asta, in general, este solutia celui care n-are solutii. O alta consecinta este ca profesiunea de urbanist dispare. Generatii de absolventi ai facultatii de profil au doar varianta inregimentarii in administratia publica sau in invatamantul specific”.

Marius Ghioca, senior business analyst: „Faptul ca Planurile Urbanistice Zonale nu vor mai putea fi solicitate de proprietarii de terenuri decat in cazuri de construire a unor obiective de interes major va genera mai multa disciplina in domeniul autorizarii constructiilor, dar va modifica si structura pietei terenurilor. Astfel, terenurile fara PUZ aprobat la momentul intrarii in vigoare a noilor modificari legislative vor fi mai greu vandabile, motiv pentru care vor exista in continuare reduceri de preturi dar si o crestere a timpului de tranzactionare. De asemenea, terenurile avand parametri urbanistici foarte vechi vor putea suferi scaderi suplimentare de pret. In acest context sunt avantajati cei care detin terenuri cu PUZ deja aprobat, acestia putand solicita preturi de vanzare mai ridicate. Cresterea timpului de tranzactionare cu terenuri va genera o intarziere a livrarii de noi imobile pe piata, se va reduce oferta si astfel ar putea exista usoare crestei ale preturilor de vanzare ale imobilelor si ale chiriilor. Deocamdata nu am sesizat in piata reactii semnificative legate de aceste modificari legislative, insa cu siguranta se vor resimti incepand cu a doua jumatate a anului”

Nicusor Dan, presedintele Asociatiei Salvati Bucurestiul: „In sfarsit piata imobiliara poate sa functioneze ca o piata adevarata. Se poate construi exact cit prevede Planul Urbanistic General si investitorul poate sa isi faca o socoteala din momentul achizitiei terenului. Pana acum investitorii care doreau sa respecte Planul Urbanistic General erau scosi din piata de cei care reuseau sa obtina derogari. O intreaga retea de intermediari la derogari ramine fara obiectul muncii si toate vaicarelile mediatice vin din aceasta retea. E inadmisibil sa sustina ca se blocheaza dezvoltarea pentru ca toata lumea e obligata sa respecte legea locala, adica Planul Urbanistic General. Ramane intr-adevar o posibilitate de derogare pentru marile investitii, cu care nu suntem de acord. Primariile au bani, si in cazurile exceptionale in care nu au, pot interveni consiliile judetene, pentru a plati proiectele urbanistice in interesul binelui public si a nu sta la vointa investitorului”

Ministerul Dezvoltarii: „Ordonanta 7/2011 si-a propus sa introduca atat in legislatie, cat si in practica, o serie de elemente de normalitate in raport cu ceea ce inseamna astazi urbanism, planificare si dezvoltare urbana in spatiul european, principii asumate de guvernul Romaniei prin semnarea unor documente precum Carta de la Leipzig privind orasele europene durabile sau declaratia de la Toledo privind regenerarea urbana integrata. Am avut sansa sa discut atat cu numerosi investitorii seriosi, care nu vor doar un castig maximal cu eforturi minimale, cat si cu reprezentanti ai Comisiei Europene care lucreaza pe probleme de piata interna si am constatat ca ceea ce doresc si unii si altii este acest cadru predictibil de dezvoltare, reducerea birocratiei si transparenta sporita in luarea deciziilor. Stabilitatea planificarii urbane creeaza o stabilitate si o predictibilitate a investitiilor si o securitate juridica sporita a acestora”