Pensiunile, investitii rentabile

Spre deosebire de turismul de la malul marii care isi gaseste tot mai greu clienti dispusi sa dea o poala de bani pentru un minimum de servicii, agroturismul isi tureaza motoarele la maximum.

Apetitul clientilor dornici de vacante traditionale a motivat tot mai multi investitori sa cumpere paminturi si case taranesti in zone unde civilizatia urbana se regaseste, cel mult, in termopanele de la ferestre.

Astfel, cu un buget de 20.000-25.000 de euro, completat de imprumuturi subventionate si fonduri Sapard, se poate realiza o pensiune la cheie care, administrata eficient, se poate tranforma intr-o afacere extrem de profitabila.

Bran, Sibiu, Maramures, Bucovina ori Delta Dunarii sint citeva dintre zonele unde investitiile imobiliare au avut, cu precadere, o singura destinatie: construirea de pensiuni.

Iar viitorul se anunta si mai favorabil acestui tip de afacere, operatorii din turism previzionind, pentru urmatorii ani, o crestere considerabila a agroturismului, dat fiind ca o buna parte din fondurile de aderare se va indrepta spre aceasta activitate.

In prezent, Romania se lauda cu peste 3.500 de pensiuni omologate, care ofera mai bine de 20.000 de locuri de cazare, dotate dupa standardele europene.

Statisticile regionale arata ca cei mai multi dintre cei care aleg sa investeasca in zonele puternic dezvoltate din punctul de vedere al agroturismului sint oraseni care prefera sa cumpere case taranesti, pe care fie le renoveaza si supraetajeaza, fie le demoleaza si construiesc cladiri noi.

IMPRUMUTURI SUBVENTIONATE SI FONDURI SAPARD

Din perspectiva unui investitor de talie mijlocie, care porneste o astfel de afacere si nu isi permite sa dea gres, o pensiune mica poate garanta succesul si face posibila dezvoltarea ulterioara a afacerii.

Pe piata de profil, preturile de constructie a pensiunilor, cu tot cu TVA, proiect, autorizatii si finisaje, se ridica la 350-400 de euro/mp pentru cele de doua margarete, respectiv 550 euro – 600 euro/mp pentru cele de trei margarete si 700-750 euro/mp pentru cele de patru margarete.

Practic, constructia unei pensiuni cu cinci camere de inchiriat si o suprafata desfasurata de aproximativ 250 de metri patrati ajunge sa coste, in medie, cam 80.000 de euro, mai cu seama daca structura este din lemn. Daca investitorul nu are toti acesti bani, nu este nici o problema.

Este obligatoriu insa sa dispuna de minimum 10%, in cazul nostru fiind vorba de 8.000 de euro, restul banilor avind posibilitatea sa-i obtina, cu dobinda subventionata, prin programul Fermierul, derulat de Ministerul Agriculturii si o alta parte prin finantare nerambursabila, de pina la 50% din totalul cheltuielilor eligibile (cele dovedite cu facturi si chitante), prin programul SAPARD.

In cadrul acestuia, submasura „Turism rural“ stabileste ca finantarea nerambursabila maxima care poate fi obtinuta este de 100.000 de euro, iar investitia trebuie derulata in cel mult doi ani.

In cadrul programului Fermierul, imprumuturile pentru constructia de pensiuni au ca plafon maxim 250.000 de euro, perioada de creditare fiind de cel mult 10 ani (cu o perioada de gratie de pina la cinci ani), iar dobinda anuala este de aproximativ 5%.

SUPRAFETE GENEROASE DE TEREN

Problema banilor necesari constructiei se rezolva insa doar atunci cind investitorul dispune deja de teren, de proiect si chiar de autorizatii. Cum costul terenului intra, in totalitate, in sarcina investitorului, bugetul de care acesta trebuie sa dispuna se ridica cu inca 10.000 – 15.000 de euro.

In Brasov, spre exemplu, unde s-a concentrat mare parte din „stocul“ autohton de pensiuni, in zone cu potential precum Codlea, Sinpetru sau Zarnesti, metrul patrat de teren intravilan se vinde cu mai putin de 10 euro. Cei aflati la o prima investitie de acest gen trebuie sa-si planifice bine afacerea.

Presupunind ca pornesc business-ul cu o pensiune de numai cinci camere, in timp rentabilitatea afacerii duce inevitabil la extinderea ei, iar acest lucru va fi posibil doar daca dispune de teren.

Asadar, specialistii in domeniu recomanda achizitionarea, din start, a unei suprafete mult mai mari de teren decit cea necesara unei pensiuni de cinci camere, spre exemplu, unde o suprafata de 600 – 700 mp de teren ar fi suficienta, incluzind si locurile de parcare.

LOCATIA ESTE CHEIA SUCCESULUI

Succesul afacerii este insa garantat de zona in care este amplasata pensiunea si serviciile oferite. Inainte de toate, specialistii recomanda intocmirea unui profil al clientului tinta, lucru, care odata stabilit, ajuta si la alegerea unei locatii potrivite.

De asemenea, sint indicate inovatiile, ba chiar impunerea unui specific – pensiune unde se pun in scena obiceiuri de sarbatori, pensiune pentru vinatoare, pescuit, calarie sau ski, pensiune crama. In Bucovina, spre exemplu, an de an, sarbatoarea de Paste aduce un numar impresionant de turisti atrasi de ritualul incondeierii de oua si al pregatirii mesei pascale.

La fel de importanta este si infrastructura din zona; accesul facil in localitate, drumurile practicabile si existenta utilitatilor contribuie substantial la rentabilitatea afacerii. Rentabilitate care depinde in primul rind de gradul de ocupare.

Opinii avizate sustin ca investitia intr-o pensiune clasificata cu trei margarete si care ofera aproximativ 20 de locuri de cazare, se recupereaza in 6-7 ani daca gradul mediu anual de ocupare este de 50- 60%. II

Oferte de toamna

Locatie Oferta Tarif (inchiriere/noapte)

Busteni Vila Barty – 12 cam. 60 RON/cam. dubla,

120 RON/apartament

Busteni Vila Catalina- 7 cam. 75 RON/cam. dubla,

110 RON/apartament,

440 RON/vila integral

Cheia Vila Casa Romana-7 cam. 80 RON/cam. dubla,

120 RON/apartament

Sinaia Vila Eden – 10 cam. duble 70 – 140 RON

Sinaia Vila Muresul – 10 cam. duble 90 RON

Sinaia Vila Raluca- 8 cam. 90 RON

Nota. Toate camerele sint prevazute cu TV color racordat la cablu, grupuri sanitare proprii, iar vilele dispun de curte, parcare, gratar.

Pensiunile se inchiriaza mai scump

Locatie Descriere Tarif valabil Tarif

oferta (decembrie 2005 august 2006)

Busteni Vila Mihaela – 6 cam. 700 RON* 800 RON*

Bran Vila Robertina – 5 cam. 400 RON* 400 RON*

Brasov Pensiunea Dopca – 10 cam. 40 RON/pers. 40 RON/pers.

Sighisoara Casa Legenda – 5 cam. 25-30 euro/cam. 40-45 euro/cam.

Nota. Valorile cu * sint valabile pentru intreaga vila. Preturile sint valabile pentru o noapte de cazare.

Brasov – Terenuri pentru investitii

Locatie Nivel pret

Codlea 10 – 42 euro/mp

Cristian 17 – 50 euro/mp

Ghimbav 13 – 50 euro/mp

Fagaras 10 – 35 euro/mp

Moeciu de Jos 12 – 55 euro/mp

Risnov 16 – 40 euro/mp

Sanpetru 9 – 36 euro/mp

Stupini 18 – 50 euro/mp

Zarnesti 8 – 27 euro/mp

Clasificarea pensiunilor