Planul României pentru locuințele Airbnb: controale fiscale și taxe mai mari. Alte țări europene încearcă să oprească fenomenul 

Tot mai multe orașe europene încearcă să limiteze numărul locuințelor listate pe platforme precum Airbnb și Booking, după ce localnicii s-au plâns că nu-și mai pot permite să trăiască în anumite cartiere devenite exclusiv turistice. România este însă departe de a impune astfel de restricții. Momentan, autoritățile plănuiesc doar o mai bună monitorizare a celor care au astfel de venituri, pentru a se asigura ca sunt plătite și taxele. 

• Acest articol a fost realizat în cadrul proiectului transfrontalier Pulse de Vlad Barză (HotNews, România), Ana Somavilla (El Confidencial, Spania), Martin Putschögl (Der Standard, Austria), Julie Šafová (Deník Referendum, Cehia), Kostas Zafeiropoulos (Efsyn, Grecia) și Emma Louise Stenholm (Føljeton, Danemarca) 

Din 2023 în 2024, numărul locuințelor transformate în Airbnb a crescut cu 60%, după cum HotNews a scris în prima partea a articolului. În București, astfel apartamente s-au înmulțit în centrul orașului, unde sunt blocuri și locuințe vechi, care sunt mai greu de vândut sau închiriat. Tot în centrul istoric din Brașov, în zona istorică, au apărut o mulțime de Airbnb-uri. 

Prețul de închiriat, implicit profitul, depinde de zona în care se află apartamentul, precum și de numărul turiștilor. De exemplu, Brașov este un oraș-destinație și pentru români, nu doar pentru străini. 

Cât poți câștiga dintr-un apartament de pe Airbnb 

„La un grad de ocupare de 60% și un preț mediu de închiriere de 75 de euro pe noapte, poți câștiga un venit lunar de circa 1.350 de euro. Totuși, din această sumă trebuie să scazi costurile aferente curățeniei și cele destinate publicării proprietății pe site-uri de profil precum Airbnb, care însumează aproximativ 500 de euro. Astfel, la sfârșitul lunii, proprietarul rămâne cu un câștig de circa 850 de euro”, scria Imobiliare.ro, într-o analiză. 

Doi proprietari de apartamente Airbnb din București și Brașov au spus, pentru HotNews, că suma câștigată nu este cea pe care o vede clientul când închiriază. Au de plătit comisioanele către platforma online, cheltuielile cu curățenia, precum și întreținerea și mentenanța locuinței. 

Proprietarul din București a spus că are un profit de aproximativ 2.500 de lei. Uneori are și facturi mai mari la energie, deoarece turiștii lasă de multe ori aerul condiționat deschis și când sunt plecați. 

El a mai spus că, la două apartamente puse pe Airbnb, serviciile de curățenie ajung să coste și peste 2.500-3.000 de lei pe lună, așa că o soluție mai bună este să o facă chiar el sau cineva din familie.  

Iar pe lângă aceste cheltuieli se adaugă și taxele. Astfel, pentru ambele „gazde” de Airbnb, veniturile obținute nu pot înlocui salariul. Se adaugă.  

În plus, de la 1 ianuarie 2026, regimul fiscal a fost modificat substanțial pentru persoanele care închiriază locuințe 

Pentru veniturile obținute din închirierea pe termen scurt a unui număr de 1–7 camere, venitul net se calculează prin deducerea unei cote forfetare de 30% din venitul brut, iar asupra venitului net astfel rezultat se aplică impozitul de 10%.

Planul autorităților: să se asigure că oamenii declară ce câștigă 

Și cum în România, locuințele Airbnb nu reprezintă o problemă, planul autorităților este să se asigure că proprietarii acestora își declară veniturile și nu operează „la negru”. 

Potrivit ANAF, aproximativ jumătate dintre cei 18.288 care au declarat că au venituri din apartamente închiriate în regim Airbnb nu declară toate veniturile. 

„Analizele efectuate arată că aproximativ 50% dintre aceste persoane nu își îndeplinesc obligația declarativă sau declară doar o parte dintre veniturile obținute din activitatea de închiriere”, a transmis ANAF, către HotNews. 

În 2023, au fost notificate 5.487 persoane fizice, „ca urmare a constatării unor diferențe între veniturile realizate și cele declarate”. Instituția a precizat că datele pentru anul 2024 se află în etapa de analiză de risc, urmând ca notificările de conformare să fie transmise ulterior.

Ce riscă cei care sunt în ilegalitate? ANAF explică faptul că legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală prevede o amendă contravențională cuprinsă între 50 și 500 de lei pentru nedeclararea contractului de închiriere.

„Persoanele care nu s-au conformat voluntar după primirea notificărilor au fost supuse controlului, în urma căruia au fost stabilite obligații de plată reprezentând impozit pe venit, CAS și CASS, precum și obligații accesorii (dobânzi și penalități de nedeclarare). Menționăm că, prin aplicarea acestor obligații accesorii, suma datorată inițial se poate chiar dubla”.

În Austria „poliția clădirilor” îți poate bate la ușă la 7 dimineața

Închirierea ilegală a apartamentelor către turiști sau nedeclararea veniturilor este o problemă întâlnită și în alte țări, chiar la o scară mai mare decât în România. 

De exemplu, în Salzburg, oraș care se confruntă cu o criză a locuințelor, administrația administrația orașului caută în mod activ anunțuri ilegale. Anul trecut, peste 100 de apartamente au fost scoase de la închirieri în regim airbnb. Orașul a încasat amenzi în valoare de 168.000 euro, iar amenda maximă este de 25.000 euro. Sunt politicieni care fac lobby pentru ca amenda maximă să ajungă la 50.000 de euro, scrie publicația Der Standard. 

În Viena, închirierea apartamentelor către turiști a fost deja puternic restricționată în 2018, dar de la mijlocul lui 2024 a intrat în vigoare o reglementare și mai strictă. Apartamentele pot fi închiriate turiștilor doar 90 de zile pe an, iar cei care vor să depășească această perioadă au nevoie de o autorizație specială care este dificil de obținut, subliniază Der Standard. 

Și, în ambele orașe austriece, există departamente speciale în cadrul administrației orașului care fac controale inopinate. De exemplu, în Viena, din 2024 funcționează o echipă formată din nouă inspectori care investighează online cazurile suspecte și efectuează apoi inspecții la fața locului, explică jurnaliștii de la Der Standard..

Programul acestor inspectori începe la ora 7 dimineața, când pornesc să bată la ușile apartamentelor unde se bănuiește că ar fi găzduiți în mod ilegal turiști. Recent au fost descoperite două „hoteluri ilegale” în urma unei astfel de operațiuni. Inspectorii se prezintă cu formula:„Bună dimineața, suntem de la Poliția Clădirilor din Viena!” Apoi solicită confirmările de rezervare, pe care le fotografiază. În majoritatea cazurilor, rezervările provin de pe platformele Airbnb.com și Booking.com.

În Grecia, legea care trebuia să tempereze piața a avut efect contrar

Altă țară, alte probleme cu Airbnb-uri. De exemplu, în octombrie 2025, Grecia a  restricționat acordărea de noi licențe în anumite zone din centrul Atenei, scrie publicația Efsyn. 

Practic, legea blochează emiterea de noi permise pentru acest tip de închirieri în zonele centrale ale Atenei, precum și în alte orașe. Până atunci, oricine putea lista o locuință pe platforme precum Airbnb sau Booking, însă prin lege unele cartiere au fost complet excluse.

Înainte să intre în vigoare, însă, autoritățile au oferit locuitorilor un termen de aplicare pentru a-și lista locuințele. Au avut un an la dispoziție pentru a face acest lucru, așa că legea a ajuns să înrăutățească situația, scriu jurnaliștii de la Efsyn. 

Ce s-a întâmplat în realitate? 

• A urmat o expansiune accelerată a închirierilor pe termen scurt, până la punctul de saturație, în marile orașe
• a stimulat o „cursă contra cronometru” a proprietarilor care s-au grăbit să-și înregistreze locuințele înainte de termen.

Potrivit publicației Efsyn, între februarie 2023 și februarie 2024 s-a înregistrat o creștere explozivă a numărului de apartamente listate în Atena pe platformele Booking și Airbnb.

Cehia pregătește și ea o lege pentru Airbnb-uri 

Ce prevede legea din Republica Cehă, țară a cărei capitală este afectată de numărul mare de turiști? Cazările de tip Airbnb trebuie autorizate ca fiind pensiuni sau hoteluri, nu ca apartamente. Furnizorii sunt obligați să dețină o licență comercială, să plătească impozitul pe venit, contribuțiile la asigurările sociale și de sănătate, să se înregistreze pentru TVA dacă îndeplinesc condițiile legale, să plătească taxe locale de ședere, dar și să țină registrul oaspeților și registrul străinilor.

Anul trecut, guvernul ceh a prezentat un plan de reglementare a platformelor și a proprietarilor care oferă cazare pe termen scurt. Principala schimbare va fi ca fiecare ofertă de cazare să aibă un număr unic de înregistrare, pentru a facilita verificările.

Inițial, municipalitățile urmau să poată stabili numărul maxim de zile pe an și perioada în care se poate oferi cazare pe termen scurt în teritoriul lor, prin platforme online. De asemenea, ar fi putut stabili numărul minim de metri pătrați per persoană cazată. Totuși, se pare că această posibilitate va fi eliminată din proiectul de lege, scriu cei de la Deník Referendum.

De asemenea, urmează ca autoritățile să verifice dacă fiecare locuință folosită pentru cazare pe termen scurt are toate aprobările necesare.

Danemarca pune limite și se bazează pe severitatea asociațiilor de locatari

Jurnaliștii de la publicația Føljeton scriu că, la fel ca în restul Europei, Airbnb și Booking au fost de mult timp subiect de dezbatere în marile orașe ale Danemarcei. Printre efectele negative sunt menționate: creșterea artificială a prețurilor, alungarea localnicilor din orașele turistice, concurența neloială față de industria hotelieră și impactul negativ asupra vieții urbane și comerciale locale.

În 2019, o largă majoritate politică a introdus o limită de 70 de zile pe an pentru închirierea locuințelor private. S-a constatat însă că Airbnb nu raportează autorităților numărul de zile când locuințele sunt închiriate, ceea ce face ca aplicarea efectivă a legii să nu poată fi controlată.

Unul dintre candidații la primăria capitalei Copenhaga a propus o restricție care să permită închirierea în scopuri turistice doar a locuinței unde persoana are adresa oficială de reședință.

Sunt frecvente cazurile în care asociațiile de locatari interzic închirierile pe termen scurt, de exemplu prin platforme precum Airbnb, invocând adesea faptul că turiștii nu au același simț al responsabilității, în comparație cu locatarii permanenți, încheie publicația Føljeton.

Măsuri în toată Spania împotriva apartamentelor Airbnb 

De departe cea mai dură țară cu platformele de turism este Spania, țară care se confruntă atât cu proteste anti-turismul în masă, precum și cu dezechilibre pe piața imobiliară din cauza acestor locuințe.

Nu există însă reglementare națională unitară, iar regulile și autorizațiile variază în funcție de regiune, fiecare provincie având autonomie legală de decizie, scriu jurnaliștii de la El Confidencial. 

Barcelona este cel mai radical dintre orașe, iar autoritățile locale au anunțat că nu vor mai reînnoi licențele turistice pentru închirierile pe termen scurt, după anul 2028.

La Madrid, consiliul municipal a înăsprit restricțiile pentru locuințele turistice din clădirile rezidențiale, impunând acces separat pentru acestea și limitându-le prezența în anumite zone turistice, mai scriu jurnaliștii de la El Confidencial .

În Palma de Mallorca, închirierile turistice sunt interzise în anumite tipuri de clădiri, în timp ce stațiuni precum Benidorm au intensificat inspecțiile și sancțiunile pentru apartamentele turistice ilegale. 

La Sevilia au fost stabilite restricții privind numărul de zile pe an în care un apartament poate fi închiriat ca locuință turistică, pentru a preveni transformarea masivă a locuințelor rezidențiale în spații turistice.

Proiectul PULSE este o inițiativă europeană de promovare a parteneriatelor jurnalistice transfrontaliere, co-finanțată de Comisia Europeană (DG CONNECT) în cadrul Acțiunilor Multimedia prin acordul de grant LC-02772862. HotNews.ro colaborează în cadrul proiectului cu alte publicații prestigioase din Europa: Delfi (Lituania), Deník Referendum (Cehia), cel mai mare ziar austriac Der Standard (Austria), unele dintre cele mai mari publicații din Grecia – EFSYN, El Confidencial – Spania, cel mai mare ziar polonez Gazeta Wyborcza, cel mai vechi site analitic și informațional bulgar Mediapool, una dintre cele mai mari publicații independente maghiare HVG și ziar italian cu profil economic Il Sole 24 Ore, una dintre cele mai vechi și puternice publicații din Peninsulă.

Trei organizații media transnaționale de renume – OBCT (Italia), N-ost (Germania) și Voxeurop (Franța) vor coordona activitățile proiectului.