Antreprenorul, față în față cu beneficiarul construcției în realitatea post-pandemică

Pandemia COVID-19 și impactul economic al măsurilor luate pentru limitarea răspândirii ei continuă să producă efecte în toate sectoarele economice. În domeniul construcțiilor, atât antreprenorii, cât și beneficiarii construcțiilor se pot confrunta cu diverse dificultăți de natură tehnică, financiară și juridică generate de contextul actual.

Astfel, este de așteptat ca probabilitatea apariției unor probleme între antreprenor și beneficiarul construcției să continue să fie ridicată în perioada următoare, principalele cauze fiind eventuala imposibilitate a beneficiarului lucrării de a plăti prețul convenit pentru lucrarea executată, respectiv situația în care antreprenorul nu finalizează și predă la termen construcția/lucrarea executată. Vom prezenta succint în cele ce urmează câteva recomandări pe care le au la îndemână părțile pentru a-și apăra drepturile și a recupera eventualul prejudiciu.

Cum se poate proteja antreprenorul în cazul imposibilității beneficiarului de a plăti prețul lucrărilor?

Unul dintre remediile pe care antreprenorul le are la îndemână în cazul în care beneficiarul construcției se află în imposibilitatea de a mai plăti contravaloarea lucrărilor efectuate constă în înscrierea dreptului de ipotecă legală asupra construcției. Aceasta acoperă construcția edificată, construcția ce a fost reconstruită sau reparațiile/îmbunătățirile aduse unei construcții existente.

Pentru a-și exercita acest drept, antreprenorul își poate înscrie în cartea funciară ipoteca legală asupra imobilului care este obiectul lucrărilor pe care s-a obligat să le facă, în temeiul înscrisului original doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară. Ipoteca legală se înscrie pentru suma prevăzută în înscris, iar dacă creanța nu este determinată, pentru suma maximă arătată în cerere, precum şi cuantumul dobânzii.

Totuși, există o serie de limite pentru exercitarea de către antreprenor a dreptului de ipotecă legală:

• ipoteca legală a antreprenorului poate fi înscrisă exclusiv asupra lucrării realizate, iar nu și asupra terenului aferent construcției edificate;
• sumele datorate antreprenorului pot fi garantate numai în limita sporului de valoare realizat;
• subantreprenorii nu beneficiază de ipoteca legală.

Ce poate face beneficiarul în cazul unor eventuale abuzuri ale antreprenorului în exercitarea dreptului de ipotecă legală?

În practică pot exista situații în care antreprenorul să nu își exercite dreptul de ipotecă legală în limitele prevăzute de lege. Beneficiarul lucrării are la dispoziție o serie de soluții pentru a se apăra de asemenea posibile abuzuri, printre care:

• Atacarea încheierii de carte funciară prin care a fost admisă cererea antreprenorului de înscriere a ipotecii legale

Încheierea de carte funciară prin care a fost admisă cererea antreprenorului de înscriere a ipotecii legale asupra construcției se comunică atât persoanei care a cerut înscrierea ipotecii legale, cât şi celorlalte persoane interesate în termen de 15 zile de la pronunțare, dar nu mai târziu de 30 de zile de la data înregistrării cererii cu privire la imobilul în cauză. Persoanele interesate pot formula cerere de reexaminare împotriva acestei încheieri în termen de 15 zile de la comunicare. Aceasta se soluționează în termen de 20 de zile prin încheiere de către registratorul-şef din cadrul oficiului teritorial în raza căruia este situat imobilul. Împotriva încheierii registratorului-şef emise, titularul înscris în cartea funciară poate formula plângere, în termen de 15 zile de la comunicare.

• Radierea din cartea funciară a dreptului de ipotecă legală a antreprenorului

În cazul în care beneficiarul plătește prețul lucrărilor realizate de antreprenor sau se desființează încheierea de carte funciară prin care acesta din urmă și-a înscris ipoteca legală asupra construcției, atragem atenția că în materie imobiliară cauzele de stingere a ipotecii nu își produc efectul extinctiv decât prin radierea ipotecii din cartea funciară. În acest sens, titularul imobilului va trebui să depună o serie de documente la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară în raza căruia se află imobilul grevat de ipotecă legala a antreprenorului. Termenul de soluționare a cererii de radiere a ipotecii este de 4 zile lucrătoare, iar în sistem de urgență acest termen se reduce la 2 zile lucrătoare.

Ce soluții are beneficiarul lucrării în cazul în care antreprenorul nu finalizează și predă la termen construcția?

În cazul în care antreprenorul întâmpină dificultăți în finalizarea și predarea lucrărilor la termenele prevăzute în contract (fie din cauza lipsei de personal, fie din cauza imposibilității sau întârzierii în livrarea la timp a materialelor de către subcontractorii săi, etc.), se pune problema remediilor legale pe care le are la îndemână beneficiarul lucrării.

Dacă antreprenorul nu predă lucrarea la termen, încălcând astfel obligațiile contractuale, beneficiarul are dreptul, fără vreo justificare, să obțină rezilierea sau rezoluțiunea contractului. În plus, beneficiarul are dreptul și la repararea prejudiciului suferit ca urmare a neexecutări în termen a construcției.

În acest caz, beneficiarul are dreptul de a rezilia contractul fie prin punerea în întârziere a antreprenorului (prin notificare scrisă sau prin cerere de chemare în judecată), fie, dacă în contract se prevede în mod expres astfel, fără punere în întârziere a acestuia şi fără orice formalitate prealabilă sau declanșarea unui proceduri judiciare, având doar obligația de a transmite antreprenorului o notificare prealabilă scrisă de reziliere.

Atragem atenția că, indiferent de cauza rezilierii contractului, antreprenorul are obligația să elibereze șantierul în termenul prevăzut în contract, iar – în cazul în care în contract nu se prevede un termen -, în termenul pus în vedere prin notificarea de reziliere, cu mențiunea că, dacă prin notificare nu se acordă un asemenea termen, antreprenorul poate să elibereze șantierul într-un termen rezonabil, calculat din ziua comunicării notificării.

În cazul în care antreprenorul nu eliberează voluntar șantierul în termenul prevăzut în notificarea de reziliere, evacuarea efectivă a acestuia de pe șantier se poate face doar în baza unei hotărâri judecătorești de evacuare. Pentru aceasta, beneficiarul are două opțiuni alternative privind introducerea unei cereri în instanță, respectiv procedura specială urgentă de evacuare, sau introducerea unei acțiuni în evacuare de drept comun.

Concluzie

Dinamica relației antreprenor-beneficiar al lucrărilor de construcții va continua să suporte ajustări în perioada următoare, în măsura în care efectele pandemiei COVID-19 se vor răsfrânge asupra situației patrimoniale a acestora. În acest context, este de așteptat o creștere a incidenței disputelor în acest domeniu. Și, cum volumul lucrărilor de construcții în primul trimestru al anului 2020 a atins un nivel record pentru perioada similară a ultimilor cinci ani (conform datelor comunicate de Institutul Național de Statistică), poate fi anticipată o creștere în numărul disputelor între antreprenori și beneficiari.

Calea ideală pentru soluționarea acestor dispute este, desigur, dialogul. Când acesta eșuează, însă, legea pune la dispoziția antreprenorilor și beneficiarilor lucrărilor de construcții o serie de mecanisme prin care se pot apăra sau pot recupera eventualele prejudicii suferite. Înțelegerea acestor opțiuni și alegerea căii optime de urmat poate face o diferență notabilă în privința duratei de soluționare și a rezultatelor obținute.

Articol semnat de Dr. Simona Chirică, partner (s.chirica@schoenherr.eu) și Corina Stanciu, attorney at law (c.stanciu@schoenherr.eu), avocați specializați în real estate and constructions în cadrul Schoenherr și Asociații SCA