Clădirile noi trebuie să respecte conceptul nZEB – consumul de energie să fie aproape egal cu zero. Cerințele legale, riscuri și sancțiuni

Directiva 2010/31/UE privind performanța energetică a clădirilor a prevăzut că statele membre se vor asigura că după 31 decembrie 2018, clădirile noi ocupate și deținute de autoritățile publice sunt clădiri al căror consum de energie este aproape egal cu zero. Articolul antecitat a fost transpus prin art. 14 alin. (2) din Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor (*), republicată, care vizează clădirile noi din proprietatea sau administrarea autorităţilor administraţiei publice, care urmează să fie recepționate în baza autorizaţiei de construire emise după 31 decembrie 2018.

Conceptul de clădire nZEB

Legea definește clădirea al cărei consum de energie este aproape egal cu zero ca fiind clădirea cu o performanţă energetică foarte ridicată, la care consumul de energie este aproape egal cu zero sau este foarte scăzut şi este acoperit, în proporţie de minimum 10%, cu energie din surse regenerabile, inclusiv cu energie din surse regenerabile produsă la faţa locului sau în apropiere.

Necesitatea implementării conceptului nZEB în cazul clădirilor publice

În vederea implementării prevederii menționate, prin O.G. nr. 13/2016 (**) de modificare a Legii nr. 372/2005 s-au introdus noi obligații în sarcina autorităților publice, în ceea ce privește conținutul certificatelor de urbanism emise pentru clădirile aflate în proprietatea sau administrarea acestora.

Astfel, pentru clădirile noi prevăzute la art. 6 alin. (1) din actul normativ menționat, precum clădiri de învățământ, spitale, construcții destinate activităților sportive, alte tipuri de clădiri consumatoare de energie, la art. 9 alin. (1) din lege s-a prevăzut că prin certificatul de urbanism emis în vederea obținerii autorizaţiei de construire pentru clădiri, se va solicita, pe lângă obligativitatea respectării cerinţelor minime de performanţă energetică, întocmirea unui studiu privind posibilitatea utilizării unor sisteme alternative de eficienţă ridicată, în funcţie de fezabilitatea acestora din punct de vedere tehnic, economic şi al mediului înconjurător.

De asemenea, prin art. 14 alin. (4) din lege s-a impus ca prin certificatul de urbanism emis în vederea obținerii autorizaţiei de construire să se solicite încadrarea necesarului de energie al clădirilor în nivelurile prevăzute în reglementările tehnice specifice.

Nerespectarea cerințelor legale privind implementarea conceptului nZEB în cazul clădirilor publice. Riscuri și sancțiuni.

Legea nr. 372/2005 prevede o sancțiune destul de severă în cazul nerespectării acestor obligații. Certificatul de urbanism necesar eliberării autorizației de construire, emis de către autoritățile competente cu încălcarea prevederilor antecitate, se consideră certificat de urbanism incomplet, iar emiterea acestuia constituie contravenție, care se sancționează cu amendă de la 5.000 lei la 30.000 lei de către organele de control ale Inspectoratului de Stat în Construcţii.

Conform Legii nr. 50/1991, sancțiunea amenzii pentru emiterea unui certificat de urbanism incomplet se aplică funcţionarilor publici responsabili de verificarea documentaţiilor care stau la baza emiterii certificatelor de urbanism şi a autorizaţiilor de construire sau de desfiinţare, precum şi semnatarilor, potrivit atribuţiilor stabilite conform legii.

Emiterea unui certificat de urbanism incomplet are consecințe juridice nu numai în ceea ce privește angajarea răspunderii contravenționale a persoanelor responsabile, ci și cu privire la validitatea autorizației de construire ce are la bază un astfel de certificat de urbanism.

Având în vedere că emiterea certificatului de urbanism este prima etapă în procedura de eliberare a autorizației de construire, lipsa tuturor elementelor prevăzute de lege din certificatul de urbanism este de natură să vicieze legalitatea autorizației de construire, cu privire la care există riscul de a fi anulată de către instanțele de contencios administrativ.

Cu alte cuvinte, lipsa din documentația de autorizare a construcției a studiului privind posibilitatea utilizării unor sisteme alternative de eficienţă ridicată, respectiv edificarea unei construcții în proprietatea sau administrarea autorităților administrației publice, care nu respectă cerințele de performanță energetică prevăzute în mod expres și imperativ de lege – de încadrare a clădirilor în categoria nZEB, echivalează cu realizarea unei construcții cu nerespectarea condițiilor de legalitate și poate atrage anularea autorizației de construire.

De asemenea, în cazul clădirilor noi menționate anterior, elaborarea certificatului de urbanism cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 372/2005 va avea un impact și asupra soluțiilor tehnice propuse și a concluziilor studiului de fezabilitate, precum și asupra indicatorii tehnico-economici aferenți obiectivului de investiții realizate din fonduri publice, potrivit dispozițiilor HG nr. 907/2016.

Potrivit actului normativ menționat, scenariul tehnico-economic optim pentru realizarea obiectivului de investiții va cuprinde inclusiv certificatul de urbanism, precum şi avize, acorduri şi studii specifice, după caz, în funcţie de specificul obiectivului de investiţii, iar indicatorii tehnico-economici ai obiectivului trebuie să reflecte costurile aferente realizării unei clădiri de tip nZEB.

Întrucât studiul de fezabilitate și indicatorii tehnico-economici aprobați de către autoritate stau la baza elaborării documentației de atribuire a contractelor de achiziție publică de lucrări, în măsura în care această documentație nu reflectă costurile realizării unei clădiri din categoria nZEB, implementarea ulterioară a soluției tehnice aferente va crea dificultăți majore autorității publice.

Un astfel de demers ar întâmpina limitările și condiționările prevăzute de lege referitor la modificarea contractelor de achiziție publică, precum și riscul necesității de a organiza o nouă procedură de atribuire.

Necesitatea implementării conceptului nZEB în cazul clădirilor private. Consecințe.

Potrivit Legii nr. 372/2005, obligativitatea încadrării în categoria nZEB va fi aplicabilă tuturor clădirilor noi, independent de proprietarul acestora, pentru care recepția la terminarea lucrărilor se va efectua în baza autorizaţiei de construire emise începând cu 31 decembrie 2020.

Prin urmare, cerințele antecitate referitoare la conținutul certificatului de urbanism emis în vederea obținerii autorizației de construire, precum și sancțiunile și riscurile pe care le implică nerespectarea acestor cerințe, vor fi incidente și în cazul construcțiilor private.

Având în vedere inclusiv faptul că, potrivit legii, consumul de energie al unei clădiri din categoria nZEB trebuie să fie acoperit, în proporţie de minimum 10%, cu energie din surse regenerabile, obținerea unui consum de energie aproape egal cu zero presupune implementarea unor soluții tehnice ale căror costuri vor fi net superioare soluțiilor clasice aplicate în construcții.

Astfel, deși costurile de întreținere a unei clădiri din categoria nZEB vor fi optimizate, aducând astfel un beneficiu pe termen lung utilizatorilor clădirii, soluțiile tehnice care conduc la încadrarea sa în această categorie vor presupune costuri inițiale care vor avea impact în bugetul investitorilor, respectiv și asupra pieței imobiliare.

Note de subsol

*Republicată în Monitorul Oficial cu numărul 764 din data de 30 septembrie 2016

**Aprobată prin Legea nr. 156/2016

Un articol semnat de Sînziana Bărbieru, managing associate, ONV LAW