Mall-urile vor pamant

Investitia intr-un complex de tip mall, pe terenul care imprejmuieste Casa Tineretului din Cluj, a starnit interesul celor mai reprezentativi oameni de afaceri de pe Somes si nu numai.

Societati precum Tehnofrig, apartinand puternicilor oameni de afaceri Horia Ciorcila, Dorel Goia si Ovidiu Turcu, Aisa Invest, al carei actionar este cel mai bogat clujean, Stefan Vuza, si Euromentor Development, reprezentata de prosperul si ambitiosul Arpad Paszkany, sunt doar trei dintre investitorii cu un potential imens, capabili sa preia si sa dezvolte o astfel de afacere in Cluj.

Cursa pentru mall devine, insa, si mai interesanta, pentru ca Iulian Dascalu, proprietarul companiei iesene Iulius Grup si al lantului Iulius Mall, intra in licitatie cu o oferta pe masura concurentilor sai din Cluj.

De asemenea, de locatia din cartierul Gheorgheni mai sunt interesate societatile Terra Invest, care se ocupa de expansiunea in Romania a brandului Kaufland si „necunoscutele” Bouters Gmbh si Szoke Monica, singura persoana fizica ce a cumparat caietul de sarcinii.

ZIUA de Cluj a stat de vorba cu reprezentantii tuturor investitorilor care s-au aratat interesati sa se asocieze cu Consiliul Judetean in vederea investitiei de tip mall din Parcul Est. Concluziile nu vin deloc in sprijinul initiativei Consiliului Judetean.

Problema numarul unu pe care au semnalat-o toti potentialii investitori se refera la modul in care a fost conceput caietul de sarcini si la inadvertentele dintre caiet si anexele sale.

O alta chestiune semnalata a facut referire la faptul ca, initial, caietul de sarcini nu prevedea nici un document care sa pozitioneze terenul ce se propune a fi scos pentru asociere. Ulterior, la cererea ofertantilor, reprezentantii Directiei de Urbanism a CJ au trimis si o schita cu amplasamentul Parcului Est.

Insa nici aceasta nu trateaza profesionist modul cum poate deveni construibila zona respectiva.

Aisa Invest

Clasificat ca cel mai bogat clujean, Stefan Vuza se arata revoltat de modul in care Consiliul Judetean a intocmit caietul de sarcini. Vuza recunoaste ca va participa la licitatie doar in situatia in care CJ ii va permite sa achitioneze terenul, si nu sa se asocieze cu „statul” pe baza unui caiet de sarcini elaborat complet gresit.

Vuza sustine ca, din punct de vedere juridic, conditiile prevazute in caietul de sarcini nu au cum sa avantajeze absolut nici un investitor.

„In caietul de sarcini, se specifica faptul ca, daca societatea cu care se asociaza CJ, societatea mea, Sinterom, spre exemplu, are pierderi timp de 60 de zile, contractul de asociere se desfiinteaza”, sustine Stefan Vuza.

Insa ce legatura poate sa aiba societatea asociata cu Consiliul Judetean, se intreaba Vuza, precizand ca pe CJ nu ar trebui sa-l preocupe decat strict activitatea financiara a mall-ului.

Un alt inconvenient semnalat de Stefan Vuza se refera la faptul ca CJ percepe atat procente din asociere, cat si taxa de folosinta. „Pai cum sa ceri, pe un singur bun, doua foloase?”, se mai intreaba Vuza, apreciind ca toate clauzele prevazute sunt prost elaborate si in dezavantajul investitorilor.

Mai mult, a mai spus acesta, neprofesionalismul celor care au elaborat caietul aduce prejudicii si Consiliului Judetean in sine, iar asta reiese din faptul ca institutia isi ia masuri de siguranta financiara numai in cazul in care societatea cu care s-a asociat este in pierdere.

Mai exact, investitorul se vede obligat ca, in doua luni in care inregistreaza pierderi, sa plateasca Consiliului Judetean 35.000 de euro lunar, iar daca inregistreaza pierderi timp de patru luni consecutive, sa plateasca 70.000 de euro pentru fiecare luna.

Vuza a adaugat, totusi, ca este posibil ca acea societate care va castiga sa ceara, pe parcurs, ca sarcinile prevazute in contract sa devina functionale, pentru ca altfel nu poate intelege cine ar putea accepta sa investeasca acolo.

Bouters Gmbh

Societatea Bouters GMBH din Berlin, cu reprezentanta la Cluj, a achizitionat caietul de sarcini in vederea participarii la licitatia de asociere cu CJ pentru terenul de langa Univers T.

Reprezentantul firmei, Gabriel Neglici, a precizat ca, in cazul in care vor participa si, fireste, vor castiga, intentioneaza sa atraga in complexul de tip mall pe care il vor construi cei mai puternici clienti, reprezentanti ai unor brand-uri cunoscute.

In prezent, sustine Neglici, firma pe care o reprezinta studiaza atent caietul de sarcini, dar nu poate sa confirme, inca, participarea la licitatie.

Totusi, Neglici a raspuns, strict din punctul sau de vedere privind afacerea: „Am studiat atent caietul de sarcini si pot sa va spun ca, din ceea ce se cere acolo, oricine se inscrie in competitie o face pentru ca poate sa mearga pana la capat”, spune Neglici, mentionand ca nimeni nu da 18 milioane de lei pe un caiet de sarcini pe degeaba”.

El a apreciat ca in „joc” sunt un grup de societati care beneficiaza de fonduri importante, care detin chiar unitati financiare si care isi pot permite sa faca astfel de investitii.

Reprezentantul Bouters mai spune ca echipa cu acest grup de investitori va face o alta societate inscrisa in cursa, care are experienta si care a mai construit unul dintre cele mai frumoase mall-uri din Romania.

„In ce priveste caietul de sarcini, nu exista nici un studiu geotehnic, un studiu de impact, un plan urbanistic, nimic atasat care sa ne indice la cat s-ar ridica toate costurile pe care ar trebui sa le avem in cazul in care am castiga aceasta licitatie”, a mai spus Neglici, precizand ca a auzit ca terenul din zona nu este extrem de viabil pentru o astfel de constructie.

Terra Invest

Un alt investitor puternic care a achizitionat caietul de sarcini in vederea acestei asocieri este Terra Invest din Sibiu, recunoscuta ca intermediar pe piata din Romania in ceea ce priveste investitiile Kaufland.

Reprezentantul Terra Invest, Mircea Teres, sustine ca a participat la o serie de sedinte ale Consiliului Judetean si ca nu este tocmai increzator in modul in care se va rezolva situatia acestui teren.

Teres a mai spus ca societatea pe care o reprezinta nu si-a exprimat o parere definitiva, legata de participarea la aceasta licitatie. Totusi, el a tinut sa adauge ca sarcinile prevazute in caiet nu au cum sa motiveze investitorul. „Se pune accent pe cat se da si nicidecum pe ce anume se doreste sa se faca acolo”, spune Teres.

Cu alte cuvinte, participantul care are cea mai mare putere financiara este avantajat prin grila de punctaj. Chiar daca, in cumulul punctajului, este prevazut un anumit numar de puncte pentru experienta in domeniul unor investitii similare, criteriul favorizant ramane cel al onorariului, care insumeaza peste 100 de puncte din totalul de 300.

Iulius Grup

Iulius Grup este una dintre societatile care a facut cele mai performante investitii de tip mall, in Romania. Investitiile in cele doua complexe mall, din Iasi si Timisoara, i-au adus patronului acestei societati, Iulian Dascalu, prestanta si recunoastere in domeniu.

Dupa ce a lansat Iulius Mall din Iasi ca primul mall din Romania, inainte de Mall Vitan si Plaza Romania din Bucuresti, investitorul iesean a deschis, acum o luna, un complex gigantic la Timisoara, considerat, pana in acest moment, cel mai mare mall din Romania.

Referitor la valorificarea terenului din Parcul Est, teoria vehiculata in mediile de afaceri il plasa ca investitor strategic la Cluj tot pe ieseanul de la Iulius Grup. Acesta sustine, insa, ca nu s-a hotarat, definitiv, daca vine sa investeasca.

„Am cumparat caietul de sarcini, iar acum ne decidem daca participam sau nu”, a declarat Dascalu.

El s-a dovedit constient ca trebuie sa obtina toate avizele necesare si ca nici nu se gandeste ca, in cazul in care va veni la Cluj, sa nu elaboreze toate studiile necesare pentru terenul scos la licitatie, mai ales ca zona trebuie tratata cu atentie.

„Arhitectii nostri spun ca se poate face treaba buna, se pot amenaja parcari, terasa cu parc si tot ceea ce este necesar”, a spus Dascalu. Insa nici proprietarul Iulius Grup nu s-a aratat tocmai incantat de modul in care a fost elaborat caietul de sarcini.

El a precizat ca nu a existat nici o schita care sa releve amplasamentul terenului si ca aceasta a fost solicitata ulterior. „Daca vom hotari ca sunt viabile conditiile, ne vedem la Cluj”, a spus Dascalu, precizand ca nu va forta nota, pentru ca mai sunt si alte orase mari, dornice sa ii gazduiasca investitiile.

„Oricum, va asigur ca oferta noastra va fi pe masura competitorilor”, a mai spus Dascalu, la curent cu numele celorlalte societati care au achizitionat caietul de sarcini.

Tehnofrig

Tehnofrig este societatea clujeana detinuta de puternicii oameni de afaceri Horia Ciorcila, Dorel Goia si Ovidiu Turcu si se numara printre firmele cu sanse reale care au achizitionat caietul de sarcini.

Presedintele Consiliului de Administratie, Dan Bobis, a declarat ca Tehnofrig a achizitionat, intr-adevar, caietul de sarcini si ca, in prezent, acesta este studiat cu maxima atentie.

„Conditiile prevazute in caietul de sarcini sunt discutabile din punct de vedere juridic”, a apreciat Dan Bobis, precizand, totusi, ca va participa cu siguranta la aceasta licitatie.

In ceea ce priveste sistemul de punctaj, care prevedea ca societatea sa aiba experienta in domeniul unor activitati similare cu cea a mall-urilor, Dan Bobis a sustinut ca, pentru Tehnofrig, acest lucru nu constituie un inconvenient, dat fiind faptul ca grupul de societati din care face parte si Tehnofrig se numara printre putinele firme care au facut investitii serioase in Cluj-Napoca si nu numai.

Euromentor Development

Euromentor este societatea reprezentata de tanarul si prosperul om de afaceri clujean Arpad Paszkany, care este singurul dintre cei care au cumparat caietul de sarcini, neinteresat, insa, de o investitie de tip mall in zona respectiva! De altfel, dezinteresul omului de afaceri pentru o astfel de investitie in zona Parcului Est este de inteles, avand in vedere ca acesta urmareste sa deschida in partea opusa a orasului un complex de tip mall, printr-o investitie de 140 de milioane de euro, mult peste ceea ce se preconizeaza a se face in cartierul Gheorgheni.

Totusi, Paszkany sustine ca ar fi interesat de zona pentru a dezvolta un centru de agrement si sport, in care sa isi gaseasca loc si o eventuala baza de antrenament a echipei pe care o patroneaza, CFR Ecomax.

De altfel, Paszkany si-a mai exprimat dorinta de a investi in zona printr-o asociere cu CJ pentru a prelua si a investi in hotelul Univers T, fiind refuzat insa prin votul consilierilor judeteni.

Proiectul lui Paszkany privind terenul din Parcul Est este extrem de viabil daca privim doar modul in care acest proiect nu ar modifica Planul Urbanistic General, dat fiind faptul zona este prevazuta ca una de agrement si sport.

Problemele apar, insa, din cauza caietului de sarcini, care prevede clar ca pe terenul respectiv investitorii sunt obligati sa construiasca un complex commercial, iar activitatile recreativ-sportive nu pot veni decat in completarea investitiei principale.

Chinurile (a)facerii lui Radu Spanu

Cert este doar ca, intr-un final, Consiliul Judetean a scos la licitatie mult ravnitul teren de 68.430 metri patrati, aflat in perimetrul Parcului Est. Desi terenul pare, la prima vedere, dificil, Consiliul Judetean incearca valorificarea respectivului teren prin facilitarea constructiei unui complex tip mall si s-a oprit la varianta unei asocieri.

Caietul de sarcini a fost pus in vanzare la un pret de 18 milioane de lei. Caietul prevede asocierea pe o perioada de 49 de ani dintre Univers T, aflata sub autoritatea CJ, care pune la bataie terenul, si societatea care va castiga licitatia si care va suporta investitia.

Terenul ramane proprietatea CJ, urmand ca institutia sa primeasca o cota parte din profit, stabilita dupa finalizarea investitiei, dar si o taxa de folosinta a terenului. CJ a evaluat terenul la 10 milioane de euro, adica aproximativ 150 de euro metrul patrat.

Pe terenul respectiv se poate construi un mall cu o suprafata de 45-50.000 metri patrati, cu o investitie de minim 30 de milioane de euro. Consiliul Judetean ar detine, astfel, cel putin 25% din intreaga afacere, prin introducerea in asociere a terenului de 10 milioane de euro.

Trebuie precizat ca terenul din Parcul Est este prevazut, in Planul Urbanistic General, ca zona de agrement. Pana in prezent, Consiliul Local nu a avizat nici un plan urbanistic zonal care sa-i schimbe destinatia.

Unii dintre investitori sustin ca CJ ar trebui sa le ofere garantia ca vor obtine toate avizele necesare pentru aceasta constructie din partea Primariei.

Arhitectul judetului, Radu Spanu, spune, insa, ca nu exista prevederi stricte in caietul de sarcini care sa oblige CJ sa asigure investitorilor avizele si autorizatia de constructii.

„Noi ii vom sprijini in demersul pentru obtinerea acestor avize si autorizatii”, spune Spanu, adaugand, insa, ca tot ceea ce se va face trebuie sa treaca prin sedinta Consiliului Local. Deci, cu alte cuvinte, Spanu nu garanteaza investitorilor autorizatiile.

De altfel, reprezentantii Directiei de Urbanism din cadrul Primariei si-au aratat in repetate randuri nemultumirea fata de actiunile reprezentantilor CJ. Arhitectul orasului, Adrian Iancu, a declarat intr-un interviu acordat unei publicatii locale ca tot ceea ce face CJ cu privire la intravilanul Clujului trebuie sa primeasca avizul CL.

Spanu si-a aratat nemultumirea de faptul ca Primaria a inceput, tot in aceasta perioada, sa avanseze teoria constructiei unui mall in apropierea Expo Transilvania, asta dupa ce CJ a fost prima institutie care si-a anuntat intentia de a-si valorifica terenul din zona, strict in acest sens.

Practic, intre CL si CJ este un razboi surd, din cauza rivalitatii dintre cei doi arhitecti, al orasului si al judetului, si a grupurilor de interese la care se afla conectati acestia. In plus, conflictul mocnit dintre CJ si CL poate exploda din cauza disensiunilor tot mai pronuntate din sanul Aliantei D.A. Toate acestea, in detrimentul investitorului.