Manipularea, instrument de lucru pe piata imobiliara

„Zona de nord va creste cu 30% in urmatorul trimestru”, sau „preturile la apartamente vor scadea substantial”. De cate ori nu am auzit estimari de acest gen? Insa, cum stim daca si in ce masura influenteaza ele evolutia reala a pietei imobiliare? Analistii economici considera ca zvonurile au impact imediat pe piata si ca o mare influenta o are economia subterana. Companiile imobiliare considera ca zvonurile sunt luate in seama numai de o anumita categorie de cumparatori. In acelasi timp, notarii publici promoveaza o initiativa pentru transparenta tranzactiilor si reducerea posibilitatilor de speculatii.

Bogdan Baltazar: „O piata coapta pentru manipulare”

Consultantul financiar Bogdan Baltazar considera ca piata imobiliara este foarte interesanta pentru speculatii, avand un mare potential de a fi volatila. „A avut cresteri mari, zvonurile au un impact imediat si exista oameni interesati sa influenteze piata. Este o piata coapta pentru manipulare”, a declarat Baltazar pentru HotNews.ro.

Liviu Voinea: „Economia subterna alimenteaza cresterea preturilor”

Analistul economic Liviu Voinea spune ca piata imobiliara este printre cele mai speculative, semanand intr-un fel cu bursa. „Este o piata atipica, alimentata in buna masura de economia subterana.”

In opinia sa, acest lucru se resimte, in primul rand, in evolutia cererii: „o buna parte din sumele care intra pe piata sunt efect al spalarii de bani din economia neagra din Romania, Spania, Italia.”

In plus, „preturile sunt trase in sus si de speculatorii din strainatate. Exista proiecte intregi care nu se vand din cauza ca au intervenit speculatorii externi. Desigur, in buzunarul cumparatorului „de rand” se simt efectele acestei cresteri artificiale. Putem observa din statistici ca Romania este printre tarile fruntase in Europa de Est ca numar al proprietarilor de imobile.”

Liviu Voinea spune ca, in al doilea rand, si in oferta de pe piata se simt efectele economiei subterane. „Se stie ca sectorul constructiilor este cel mai putin fiscalizat, ca este multa munca la negru. In consecinta, preturile ar trebui sa fie mici. In realitate, preturile sunt mari, in schimb, se obtin marje extreme de profit.”

Restrictionarea creditelor, cauza scaderii preturilor

Analistul citat a adus un argument fundamentat economic pentru prognoza de scadere a preturilor pe piata. „Este o piata ciclica si scaderile, fara indoiala, vor aparea”. Motivul principal este acela ca dezvoltatorii, mai ales pentru proiectele mari, nu vor sa-si riste banii.

„Depinde, mai ales, de lichiditatile de care acestia dispun. Daca in mare parte sursa lor o reprezinta creditele bancare, au interesul ca proiectul se se vanda. Mai mult, probabil, cresterea costului creditului va duce la anularea unor proiecte”, adauga Voinea.

In pregatire: tranzactii numai prin banci si un indice al pietei

Uniunea Nationala a Notarilor Publici din Romania (UNNPR) are doua initiative menite sa scada posibilitatea de speculatie asupra preturilor pe piata imobiliara. Prima dintre acestea reprezinta o propunere a notarilor ca, prin ordin al Guvernatorului BNR, „toate tranzactiile cu valoarea de peste 15.000 de euro sa se efectueze numai prin banca”.

Potrivit lui Mihai Atanasoaei, purtatorde cuvant UNNPR, masura va vonduce la atenuarea evaziunii fiscale. „Se poate urmari mai usor ca „X” a vandut o proprietate si ca si-a platit, sau nu, impozitele. Desigur, nu este un sistem perfect, niciun sistem nu poate combate complet evaziunea, dar cel putin o poate atenua”, spune Atanasoaei.

Notarii, deranjati de zvonuri si estimari

„Ceea ce ne deranjeaza este ca au aparut foarte multi analisti care comenteaza piata. Unii, bine pregatiti, insa altii, cu interese, iar comentariile influenteaza piata. Pentru a reduce aceste zvonuri, am avut o intalnire cu reprezentantii Bancii Nationale pentru crearea unui indice oficial.”, spune Atanasoaei. Pentru realizarea acestui indice, vor fi folosite informatiile de la notari.

„Se va contura, astfel, o dinamica oficiala a pietei, realizata de profesionisti in statistica, asa cum se intampla in majoritatea tarilor europene”, adauga reprezentantul notarilor.

Calin Clinciu (Euroest): „Comentariile nefundamentate sunt un deserviciu de imagine”

„Sunt companii imobiliare care, din dorinta de a se vedea in presa, fac tot felul de <> . Acestia ar trebui, de fiecare data, intrebati pe ce baza se fac acele comentarii, care sunt argumentele. Estimarile fara o baza reala nu sunt luate in seama de catre cei care se pricep cat de cat la acest domeniu si, mai mult, reprezinta chiar un deserviciu de imagine”, spune analistul Calin Clinciu, director de dezvoltare la compania Euroest.

In opinia sa, ar mai trebui aplicat un „filtru” inainte de preluarea unor informatii de la actorii din piata. „Sa urmarim ce anume au declarat, pe aceeasi tema, cu cateva luni sau un an in urma. Vom observa ca unele pozitii nu sunt deloc consecvente”, spune Clinciu.

Cum sunt influentati cumparatorii de zvonuri

Reprezentantul companiei EuroEst spune ca cererea este mai mult sau mai putin afectata de zvonuri. „Cei care au nevoie sa cumpere o locuinta, o fac indiferent de oscilatiile pietei.

Altii, pentru care achizitia nu este urgenta, au mai mult timp la dispozitie pentru a se gandi si sunt interesati de estimari”, spune Clinciu. Referitor la viitorul „indice al pietei”, el considera ca este foarte greu de conceput.

„Trebuie stabilit exact care sunt preturile reale, fiindca, de multe ori, acestea difera de cele care se platesc. Preturile mai aproape de realitate sunt cele reflectate de tranzactiile pe baza creditului bancar”, adauga acesta.

Florina Cojocari, account manager Retail Department la Eurisko spune ca indicele ar putea sa nu aiba eficienta asteptata.

„In primul rand, schimbarile pe piata imobiliara se produc destul de rapid, iar factorii care influenteaza cererea si oferta pietei nu sunt numai de ordin statistic sau financiar. In al doilea rand, chiar daca acest indice s-ar putea concretiza, in realitate utilitatea lui ar fi mai mult de ordin teoretic decat practic, intrucat actorii pietei imobiliare isi bazeaza rolul pe altceva”.

Spre exemplu, adauga aceasta, investitorii se bazeaza pe propriile calcule matematice de eficienta a unui anumit proiect la un moment dat in timp pe piata, „iar ofertantii pe calculul costurilor terenurilor, date de existenta unei oferte certe la un moment dat, costurile de constructie, chiriile de pe piata si fondul total al unor anumite tipuri de spatii aflate la momentul respectiv pe segmentul respectiv al pietei imobiliare.”

Florina Cojocari (Eurisko): „Zvonurile nu au influenta majora, piata este tot mai stabila”

Reprezentantul companiei Eurisko spune ca, desi piata imobiliara in Romania este inca la inceput, comparativ cu alte piete din occident.

Cu toate acestea, „a existat o evolutie importanta, de la o piata pur speculativa in care apareau averi de milioane de euro intr-un timp foarte scurt, la o piata cu un trend inca ascendent insa mult mai stabila, in care deja <<‘jucatorii>> sunt mai stabili.

In opinia Florinei Cojocari, zvonurile nu pot influenta semnificativ tranzactiile si pretul acestora, intrucat acestea sunt rezultatul cererii si al ofertei de pe piata la un moment dat: „cererea este determinata in primul rand de factori de natura disponibilitatii de capital plus alti factori socio-economici, iar oferta de posibilitatea de investitii, fondul imobiliar existent si costul constructiilor si al terenurilor”, spune aceasta.

Mai mult, in acord cu analistii economici, account managerul in cadrul Eurisko spune ca un factor esential, care a influentat piata in ultimii ani, il reprezinta stabilitatea monetara si accesul la credite.