Motivele pentru care piata imobiliara din Romania va continua pe un trend negativ in a doua jumatate a anului

In luna noiembrie a anului trecut am prezentat prognoza pentru prima jumatate a anului 2012. La acel moment am spus ca piata va continua pe un trend negativ, fara surprize majore, scrie Ilias Papageorgiadis, pe blogul lui.

In ianuarie si februarie am observat diferite persoane care au prezis ca preturile vor creste. Argumentele erau foarte slabe dar cum oamenii isi doresc povesti frumoase, am vazut in perioada urmatoare ca mai multi proprietari au crescut preturile.

(„Deci sa inteleg ca nu vrei ca preturile sa creasca! Daca vorbim doar in termeni negativi, tocmai asta nu se va intampla. Trebuie sa fim mai optimisti”, ar putea spune cineva. Dar asta nu mi se pare relevant. Eu imi spun parerea in legatura cu ce se va intampla, utilizand argumente logice. Daca abordam afacerile cu inima si bazandu-ne pe sentimente, atunci vom avea surprize neplacute. Preturile vor creste atunci cand vor exista motive pentru asta, nu cand ne dorim noi).

Acelasi trend negativ pana la sfarsitul anului

Astazi as vrea sa vorbesc despre evolutia preturilor pana la sfarsitul anului, pentru ca semnele sunt deja clare: Piata imobiliara din Romania va continua pe un trend negativ.

Exista multe motive pentru asta. Mai jos sunt cateva dintre cele mai importante:

• Mediul economic ramane turbulent la nivel local si european. In ultimele 6 luni Primul Ministru s-a schimbat de 2 ori, in timp ce moneda locala a ajuns la un nivel minim istoric. Chiar daca situatia nu este foarte dramatica, este cu siguranta un semn ca investitiile nu vor creste. La nivel european, Grecia, Italia si Spania sunt in centrul atentiei, in timp ce bancile acestor tari au nevoie de capital.
• Bancile din Romania nu au fonduri disponibile pentru a finanta multe imprumuturi imobiliare. „Imobiliarele” sunt un termen interzis pentru majoritatea bancilor din Romania. Resursele lor sunt, in principal, alocate problemelor ce trebuie rezolvate, sau creditelor pe termen scurt precum „capital de lucru pentru maxim un an”. Ratele nu sunt atractive in timp ce apetitul pentru credite rezidentiale este la cel mai mic nivel din ultimii 3 ani.
• Cash-ul este, in continuare, scump. Fie ca decizi sa cumperi un apartament, un teren sau un spatiu comercial, stii ca sumele cash de pe piata sunt limitate, asa ca vei trata respectiva investitie drept ceva pretios. Cauti preturi mai mici pentru a se merita sa investesti acum.
• Puterea de cumparare este, in continuare, slaba. Un prieten bancher mi-a spus ca: „Oamenii din imobiliare care se ocupa de proprietati rezidentiale trebuie sa fie pregatiti pentru noua era: Era Covrigului”. Acesta spune ca vasta majoritate a clientilor romani nu isi permit preturile medii de astazi, deci fie trebuie sa scada preturile sau piata va ramane blocata. „Vor sa manance croissant dar nu isi permit decat covrigi asa ca, pana la urma, asta vor cumpara. Exact la fel este si la proprietati rezidentiale, mai ales in-afara orasului Bucuresti.” (are dreptate? Voi scrie mai mult despre asta maine).
• Mentalitatea si cadrul legal raman stabile: nu este un lucru bun. Mentalitatea pe piata este aceeasi si nu se va schimba in curand. O minoritate munceste si incearca sa cladeasca ceva serios, in timp ce majoritatea continua sa caute castigurile usoare, fara reguli, respect de sine sau alte valori „de doi bani”. Cadrul legal ramane neatins: este nevoie de o noua lege insa politicienii nu au nevoie sa lupte pentru asa ceva cand vad ca majoritatea persoanelor implicate in acest sector raman indiferente la aceasta problema. Astfel ca vom continua sa facem afaceri intr-un mediu care nu ofera siguranta investitorilor = mai putine tranzactii.

Exista exceptii de la regula?

Da:

• Sectorul de Retail nu este fantastic dar are potential. In plus, in cazul in care salariile din sectorul public vor creste (cu 25%, procentul taiat in 2010), puterea de consum va creste semnificativ.
• Proprietati generatoare de venit. Proprietatile bune se vand, in continuare, repede (am intotdeauna mai multi clienti decat proprietati bune disponibile).
• Proprietatile industriale sunt stabile in continuare, cu scaderi minore comparativ cu alte sectoare.
• Proprietatile rezidentiale din Bucuresti sunt tintite spre clienti dispusi sa investeasca 120.000 – 200.000 Euro. Exista zone in care optiunile sunt putine si preturile nu mai scad.
• Proprietati specifice cu valoare adaugata, datorata locatiei, calitatii constructiei si alti parametrii.

PS: Toate acestea sunt valide in scenariul in care nu vom fi martorii unei „tragedii” care o va avea protagonista pe Grecia sau Spania. Daca asta se va intampla, atunci declinul va fi mult mai mare. Pot veni zile mai bune in viitor daca problemele structurale ale Uniunii Europene vor fi rezolvate.

Voi ce parere aveti?

Comentati pe „Romania vazuta de mine”.