Piata imobiliara: cate locuinte noi ar trebui sa se construiasca anual in Romania?

Nivelul cererii pe piata imobiliara a fost intotdeauna un subiect de dezbatere, cu atat mai mult cu cat in anii de boom economic, preturile locuintelor au crescut si pentru ca din cand in cand apareau rapoarte care anuntau un necesar de pana la un milion de unitati locative. Iar atunci cand cererea era de asteptat sa creasca, de ce sa scada preturile? scrie Cristian Orgonas pe blogul sau.

In principiu, pe termen lung, cererea este determinata de mai multi factori, printre care evolutia populatiei si starea fondului locativ. In plus, dincolo de calculele ce folosesc drept baza de pornire acesti doi indicatori, ne mai putem raporta si la ce se intampla in alte tari. Sa le luam pe rand.

Evolutia populatiei

In ultimii 20 de ani, populatia a scazut de la 23,2 milioane, la 21,4 milioane persoane, iar in urmatorii 15-20 ani este de asteptat ca numarul locuitorilor sa scada sub 20 de milioane. Mai mult, in 2010, numarul nasterilor a atins un minim al ultimilor 55 de ani.

Luand in considerare evolutia populatiei am putea spune ca nu ar fi necesare prea multe locuinte noi, insa in realitate, situatia este putin mai complicata – explicatiile mai jos.

Starea fondului locativ actual

Fara indoiala, in Romania, calitatea fondului locativ este extrem de scazuta. Astfel, starea in care se afla locuintele este una destul de proasta, iar dintre cele 8,4 milioane de locuinte, 2 milioane sunt din chirpici, alte 0,7 milioane fiind locuinte construite inainte de 1944. Mai mult, suprafata utila medie ce revine unei persoane este de 15,2 mp, in timp ce in tarile din vest trece de 25 mp.

Pentru a ajunge la standardul mediu existent acum la nivelul UE ar fi necesare investitii uriase in renovarea/repararea actualelor locuinte si in constructia de locuinte noi, iar acesti bani trebuie investiti indiferent de evolutia populatiei.

Cate locuinte noi ar trebui sa se construiasca anual?

In ultimii 21 de ani, in Romania s-au construit 764.000 locuinte, anul de varf fiind 2008, atunci cand au fost date in folosinta 67.255 locuinte, respectiv 3,1 locuinte la 1.000 de locuitori, detalii in grafic.

In 2009, raportul a scazut la 2,9/1.000, in 2010 a ajuns la 2,1/1.000, iar in 2011 si 2012 este de asteptat ca scaderea sa continue avand in vedere faptul ca, in prezent, volumul lucrarilor de constructii la cladirile rezidentiale este la jumatate fata de 2008.

Ce se intampla la altii: dupa cum se poate observa in cel de-al doilea grafic, Romania se afla in 2009 pe unul dintre ultimele locuri in Europa din punctul de vedere al numarului de locuinte nou construite la 1.000 de locuitori. Cu exceptia Germaniei, toate tarile din Vest se situeaza deasupra noastra.

Cu alte cuvinte, desi starea in care se afla fondul locativ este net superioara, in Franta, Belgia, Marea Britanie, Olanda sau in tarile nordice, raportat la populatie se construiesc cu 50-100% mai multe locuinte decat in Romania.

Daca luam in considerare un raport mediu de 5 locuinte noi/1.000 de locuitori, rezulta ca in tara noastra ar trebui sa se construiasca anual cel putin 100.000 de locuinte, posibil chiar mai multe daca ne gandim la numarul imobilelor care nu ofera nici macar un standard minim in ce priveste conditiile de locuit.

Exista insa o problema – pretul la care se vand locuintele noi. Romania nu are nevoie anual de 100.000 de locuinte care sa se vanda cu 800-1.000 euro pe mp (piata nu are cum sa absoarba o astfel de oferta), ci de locuinte noi al caror pret sa nu depaseasca 40.000 de euro in mediul urban.

Cel putin deocamdata nu au aparut dezvoltatori care sa vina cu astfel de oferte, insa mai devreme sau mai tarziu, acest lucru se va intampla. Si abia atunci locuintele vechi nu se vor mai vinde la preturile la care se vand acum.

Citeste si comenteaza pe Businessday.ro.