Primăria Sectorului 3 vrea să facă mall cultural-comercial la Hala Laminor

Primăria Sectorului 3 vrea să facă un fel de mall cultural la Hala Laminor, care va cuprinde un parc cultural și de divertisment, cinematograf, sală de bowling, spații comerciale, restaurante, hotel, și birouri. Instituția are deja autorizație de construire pentru asta, iar lucrările vor costa circa 54 milioane lei. Interesant este că anul trecut primarul Robert Negoiță dorea concesionarea halei pe 65 de ani, iar aceste lucrări erau în sarcina concesionarului.

Pentru a putea face investiția, primarul Robert Negoiță a propus joi, la ședința Consiliului Local Sector 3 un proiect prin care se dorea majorarea capitalului societății Algorithm Construcții S3, cu circa 54 milioane lei, prin participarea Sectorului 3.

„În prezent, capitalul social al societății Algorithm Construcții S3 SRL este de 375.400.000 lei, divizat în 75.080 părți sociale, fiecare parte socială în valoare de 5.000 lei, capital social deținut de societatea Algorithm Residential $3 SRL cu un număr de 61.080 părți sociale în valoare de 305.400.000 lei și societatea SD 3 Salubritate şi Deszăpezire S 3 SRL cu un număr de 14.000 părți sociale în valoare de 70.000.000 lei. În urma majorării capitalului social prin cooptarea Sectorului 3 al municipiului București ca nou asociat, capitalul social al societății Algorithm Construcții S3 SRL va deveni 425.400.000 lei”, se arată în proiectul de hotărâre.

Acesta însă a fost respins, dar va reveni la ședința Consiliului Local din 26 aprilie. În plus, se dorea completarea actului constitutiv al societății Algorithm Construcții S3 SRL, astfel încât să poată presta aceste activități. Activitățile care vor fi adăugate la obiectul de activitate sunt: activităţi ale agențiilor de publicitate; servicii de reprezentare media; activităţi de producție cinematografică, video şi de televiziune; activităţi de studiere a pieței și de sondare a opiniei publice; activități fotografice; activităţi de organizare a expozițiilor, târgurilor şi congreselor.

Cei 50 de milioane lei ar urma să fie folosiți pentru funcționalizarea halei. Până acum Primăria Sectorului 3 a investit 400 milioane lei pentru achiziționarea și restaurarea monumentului, a finalizat de curând lucrările, dar clădirea are nevoie de o funcțiune, deocamdată fiind goală.

Autorizația de construire pentru lucrările de amenajare, dar și pentru două clădiri alăturate, a fost deja obținută.

„Pentru îndeplinirea obiectivelor de investiții consolidarea şi reabilitarea Halei Laminor, Societatea Algorithm Construcţii S 3 SRL a obținut autorizația de construire nr. 81 din 24.03.2023 care autorizează executarea lucrărilor de construire pentru: complex multifunctional-cultural, comercial administrativ, instalații sportive și de divertisment, cu realizarea de construcții cu înălţimi de maxim RH propus = P + 1 E în interiorul Halei Laminor C 6 – C 61 și intervenții de tip restaurare conservare la construcțiile alipite C 1 clădire birouri P + 3 E, C 4 vestiar subsol, bazin decantor şi anexa la hală magazie C 106 și schimbarea funcțiunii în Complex cultural divertisment, comercial, cazare şi administrativ; amenajare incintă, amenajare rețele interioare, amenajare alei auto și pietonale, realizare parcări auto, racord la drumul public, spații verzi, împrejmuire teren și organizare de execuție de lucrări”, se arată în proiectul de hotărâre.

Funcţiunile propuse în interiorul halei la nivelul parterului şi etajului sunt:

• Parc cultural şi divertisment – 24.229 mp
• Casa inovațiilor – 2.120 mp
• Casa civilizațiilor – 2.074 mp
• Birouri-6.652, 7 mp
• Hotel -8.728, 4 mp
• Cinematograf tip multiplex-2.286,6 mp
• Cinematograf tip flying theater – 1.767,8 mp
• Sala bowling-1.943 mp
• Spaţiu divertisment cu jocuri cu temă sportivă – 3.117 mp
• Spaţii comerciale – 11.423,2 mp
• Restaurante – 4.600,9 mp
• Chioscuri alimentație publică – 290,2 mp
• Circulații în interiorul halei, galerie comercială – 11.334 mp
• Grupuri sanitare și spații tehnice întreținere – 1.102,4 mp
• Spaţii verzi zona acoperită cu sticlă – 3.216 mp

Suma necesară execuției lucrărilor, conform devizului de lucrări, este în valoare de 53.906.759 lei.

Primarul Robert Negoiță nu a anunțat oficial că renunță la concesionarea halei, însă dacă face aceste investiții este clar că, cel puțin monumentul istoric nu va mai putea fi concesionat în forma aprobată anul trecut.

Primăria Sectorului 3 a finalizat lucrările de restaurare a halei la începutul acestui an, iar aceasta a găzduit în perioada 30 martie-2 aprilie ediția a 13-a a Salonului Nautic Internațional București – Caravan, Motorhome & Adventure.

Controverse privind concesionarea

Consiliul Local Sector 3 a aprobat anul trecut, în septembrie, la propunerea primarului Robert Negoiță, concesionarea Halei Laminor, în care a investit circa 400 milioane lei, pe 65 de ani, unui investitor privat. Concesiunea urma să fie făcută de una dintre societățile comerciale ale instituției, Algorithm Construcții, cea care deține hala, prin procedura de dialog competitiv, nu licitație publică.

„Proiectul de reconversie şi exploatare a spațiului Hala Laminor este complex și implică investiții semnificative atât la începutul acestuia, dar și pe parcursul exploatării, iar Algorithm Construcţii S3 S.R.L. și Sectorul 3 al Municipiului Bucureşti nu dispun de fondurile necesare pentru realizarea investiţiei şi de know-how-ul pentru exploatarea unui astfel de proiect de anvergură. Prin urmare, pentru identificarea modalității optime de implementare a proiectului de investiții și de alocare a spaţiului pe funcţiuni care să conducă la regenerarea întregii zone Faur-Republica, este necesară realizarea de consultări și negocieri cu potențialii investitori”, motiva Primăria Sectorului 3 decizia.

Mihaela Văcaru, consilier local USR, a declarat în timpul ședinței de Consiliu Local în care a fost aprobat proiectul că acesta are mai multe probleme:

• Valoarea foarte mică a redevenței minime care în 65 de ani ar asigura recuperarea a numai 23 milioane EURO deși au fost investiți peste 80 milioane euro bani publici
• Ignorarea la calculul redevenței minime a unor active semnificative, terenuri și clădiri care nu fac parte din deviz, dar care sunt subiect al concesiunii
• Structura de proprietate și acționariat care implică 5 societăți ale Consiliului Local și care generează riscuri evidente ca în următorii 65 de ani aceste active să fie scoase la vânzare în procedura de faliment; deși s-au investit sume enorme din bani publici, nu s-a căutat nici o soluție juridică că acestea să între în proprietate publică înainte de concesionare, dimpotrivă acestea sunt din start subevaluate
• Derularea procedurii de concesionare de către persoane fără nici o experiență și calificare în situații similare, cu condiții în defavoarea concedentului și fără protejarea banului public.

Concesionarea halei a fost stabilită drept cea mai bună soluție într-un studiu de fundamentare realizat de Deloitte și plătit de Sectorul 3.

Potrivit documentului, hala are o suprafață de 68.319 mp și teren în suprafață de 129.942 mp, plus 1.345 locuri de parcare. Pentru cei care nu mai țin minte, Primăria a cumpărat hala în 2014 și a investit circa 400 milioane lei în restaurarea și consolidarea ei lucrările fiind făcute de Algorithm Construcţii S3 SRL.

Concesiunea ar urma să fie făcută de două dintre companiile înființate la propunerea primarului Robert Negoiță, Algorithm Constructii S3 SRL care deține hala mare, monument istoric, și terenul aferent și firma Smart City Invest S3 SRL care deține o hală mai mică, lipită de cea mare, și terenul aferent. În procente, 76,35% proprietate aparține Algorithm Construcții.

În proiectul de hotărâre se arată că Primăria vrea să concesioneze hala deoarece nu are banii necesari pentru a a continua proiectul, mai fiind nevoie de investiții de circa 123 milioane de euro fără TVA, adică peste 600 milioane de lei, bani care trebuie investiți de cel care va concesiona hala în primii 5 ani de la încheierea contractului.

”Proiectul de reconversie și exploatare a spaţiului Hala Laminor este complex și implică investiții semnificative la începutul acestuia, dar și pe parcursul exploatării, iar Algorithm Construcţii S3 SRL şi Sectorul 3 al Municipiului București nu dispun de fondurile necesare pentru realizarea investiţiei şi de know-how-ul pentru exploatarea unui astfel de proiect de anvergură”, se arată în anexele proiectului de hotărâre.

Conform Studiului de fundamentare elaborat de catre societatea Deloitte Consultanta SRL, concluzia este că în urma evaluărilor economico-financiare pentru reconversia spațiului Halei Laminor, din punct de vedere financiar, conversia este singura opțiune viabila pe termen scurt. Aceeași firmă recomandă să utilizeze concesiunea ca procedura pentru construcţia şi operarea spațiului Hala Laminor în vederea creşterii accesului cetăţenilor la evenimente recreative si culturale, pentru o perioadă de maxim 65 de ani si recomandă dialogul competitiv cu contractantul, ca fiind procedura optima aplicabila, în vederea atribuirii contractului de concesiune.

Redevența minimă ar fi de 2% din valoarea veniturilor de exploatare, dar nu mai puțin de 60.000 de euro pe an, însă ea va fi încasată de firma Algorithm Constructii S3 SRL și împărțită cu firma Smart City Invest S3 SRL. Primăria ar urma să mute acolo și niște direcții.

”Proiectul poate genera o redevență anuală între 60.000 euro și 394.940 euro. Pe 65 de ani concedentul ar urma să încaseze circa 23,87 milioane de euro din redevențe. Concesionarul va plăti și impozitul local pe imobil care se ridică la peste 29 milioane de euro precum și impozit pe profit”, se arată în studiu.

Consultantul a recomandat ca hala să aibă următoarele funcțiuni: hypermarket, sport shop, brico&home shop, magazine mici, restaurante și baruri, sală de fitness, cinema, loc de joacă indoor, punct de atracție regională, clinică, grădiniță, primărie și servicii, birouri. Dar ce se va face acolo va fi stabilit în timpul negocierii, dar fără să fie afectat monumentul istoric.

”Atât suprafața construită, costul investiției, cât și alocarea și funcțiunile spațiilor sunt elemente care vor face obiectul dialogului competitiv și nu sunt obligatorii pentru concesionar. Ele au caracter indicativ și servesc analizei cost-beneficiu din scenariul luat în considerare de consultant”, se arată în studiul de fundamentare a deciziei de concesionare.

La încheierea perioadei de concesiune, construcția și echipamentele aferente vor fi transferate în administrarea Primăriei Sector 3, fără plata unei valori reziduale.

Dacă Primăria ar păstra hala, costurile ar fi de 635 milioane de euro fără TVA pentru investiția de operaționalizare, dobânzi credite, impozite, întreținere, impozit pe profit. Veniturile ar fi însă de 1,17 miliarde euro fără TVA în cei 65 de ani.

O bucată din hală, deja închiriată

Primăria Sectorului 3, prin una dintre companiile sale, Algorithm Residential S3 SRL, închiriază pentru 5 ani o bucată din Hala Laminor, firmei Laminor Arena SRL, potrivit unui proiect de hotărâre aprobat săptămâna trecută de Consiliul Local. În primii doi ani, ani firma nu va plăti chirie, dar se obligă să facă investiții de circa două milioane de euro, apoi chiria va fi de 264.000 lei/lună fără TVA, respectiv 4,5 EUR/mp/lună.

SC Laminor Arena SRL a fost înfiinâțată în noiembrie 2021. Firma are doi acționari, potrivit datelor din platforma de verificare a firmelor confidas.ro: Pelmuș Răzvan Alexandru (80%) și Vărzan Mihai. Răzvan Alexandru Pelmuș este acționar și la firma Saga Festival, care a organizat festivalul cu același nume, de pe Arena Națională.

Consilierii USR au acuzat că ar fi vorba despre un conflict de interese deoarece Mihai Vărzan este arhitectul care ar fi avut contract cu compania Primăriei Sectorului 3 pentru proiectare și pentru evaluarea lucrărilor rămase de făcut.

Cum a ajuns firma să închirieze hala

Potrivit anexelor proiectului de hotărâre, societatea Primăriei a publicat în două ziare anunțuri că vrea să închirieze hala și a participat o singură firmă, Laminor Arena, desemnată câștigătoare.

• ”Prin anunțul publicat pe site-ul propriu, ziarul Jurnalul National si ziarul Adevarul în data de 19.05.2022, a fost demarată procedura competitivă de închiriere, prin licitaţie publică.
• În cadrul procedurii a fost depusă o singură ofertă de către SC Laminor Arena S.R.L., care a fost declarată admisibilă de către Comisia de evaluare nominalizată în cadrul Algorithm Constructii S3 SRL.
• Bunul imobil care va face obiectul închirierii este: o suprafață de 12.000 mp, reprezentând aproximativ 20% din Clădirea C6 – Hala Laminor în suprafată construită la sol de 58.049 mp, în folosință exclusivă”, se arată în proiectul de hotărâre adoptat.

Prin propunerea financiară, S.C. LAMINOR ARENA S.R.L. se angajează:

• Să închirieze suprafaţa de 12.000 mp din Clădirea C6 – Hala Laminor pentru suma de 264.000 lei/lună fără TVA, respectiv 4,5 EUR/mp/lună calculată și plătită începând cu prima lună a anului 3 al contractului de închiriere;
• Să realizeze Investiții în Imobil în conformitate cu propunerea tehnică în cuantum total de 1.900.000 EUR din care cel puțin în valoare de 900.000 EUR în primul an de contract şi servicii de organizări de evenimente în echivalent estimat la 2 EUR/mp/lună pentru o perioadă inițială de 3 ani, aferente rezervării integrale sau parţiale a Imobilului pentru activitățile programate de instituţii publice din subordinea sau aflate sub coordonarea Primăriei Sector 3 și a Consiliului local Sector 3;

”Durata închirierii este situată la 60 luni, cu posibilitatea prelungirii prin act aditional la contractul de închiriere. Perioada contractului este calculată prin raportarea la criteriul randamentului închirierii, pentru proprietar dar și pentru chiriaș, a cărui activitate va îmbunătăți vizibilitatea și atractivitatea proiectului de investiții – Hala Laminor.

Nivelul chiriei de la care a fost lansată procedura competitivă a fost fundamentat pe baza valorii medie de închiriere a spațiilor industriale, conform informaţiilor disponibile în piaţa imobiliară, este situată între 3 și 5 EUR/m2, pentru suprafețe până la 5000 m2.

Specificul Halei Laminor și destinația utilizării spațiului va impune un tratament segmentat al acestui aspect, întrucât spațiul închiriat va fi folosit pentru producția de evenimente social-culturale, utilizarea sa fiind una inegală, cu vârfuri de exploatare în perioada evenimentelor organizate, şi cu diminuări ale utilizării în perioadele dintre evenimente”, se arată în document.

Despre Hala Laminor

Hala Laminor, ultima construcţie din ansamblul industrial ,,Malaxa” – 1938, a constituit una dintre cele mai mari hale industriale din ţară, cu deschideri impresionante (400m x 180m), o structură metalică şi o arhitectură modernă impresionantă, realizată după planurile unuia dintre cei mai cunoscuţi arhitecţi români, Horia Creangă. Primăria Sectorului 3 a preluat Hala Laminor în anul 2014 şi a început, trei ani mai târziu, procesul de restaurare, consolidare, amenajare interioară şi exterioară a halei.

În 2018, Primăria Sectorului 3 a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 749/07.11.2018 cu societatea Algoritm Construcții S3 SRL, prin care a transferat dreptul de proprietate asupra imobilului format din teren 59.617 mp și a construcțiilor edificate, hală de 58.049 mp și construcții mai mici, de 1.500 mp la sol.

Cum arăta hala înainte de lucrările de renovare / Foto: Florin Bălteanu