Situaciones de especial vulnerabilidad social requieren soluciones excepcionales

En plena burbuja inmobiliaria, muchísimos españoles se endeudaron para comprar sus viviendas, con hipotecas de incluso hasta 50 años, sin que nadie creyera que una profunda crisis económica azotaría a España y generaría una grave crisis social. Sin desearlo, un segmento de la población, mayoritariamente treintañeros, se había adentrado en una situación familiar traumática que causó actos de repulsa y manifestaciones.

“La bondad de los tipos de interés del mercado hipotecario y la laxitud de las tasaciones de los inmuebles, casi siempre realizadas por empresas directamente relacionadas por las entidades bancarias, hizo que las familias acudieran a los bancos para obtener financiación que muchas veces estaba cercana al 100% de la tasación”, explica a Hotnews Carlos Sanz, presidente de la Asociación de Empresas Españolas (ASEMER).

Todo fue un espejismo. La crisis, que empezó a golpear intensamente en 2008, disparó la cifra de ciudadanos que perdieron su empleo, hasta los 5 millones. Eso provocó el impago de las cuotas de las hipotecas y, posteriormente, los desahucios de las viviendas.

En el primer trimestre de 2012, según el Consejo General de Poder Judicial, se produjeron 46.559 desalojos forzosos por la vía judicial, 517 al día. A mediados de 2015, se habían producido 600.000 desalojos hipotecarios en España desde que empezó la crisis, según el diario El Mundo.

Sin duda alguna, la magnitud de esta tragedia forzó a la clase política a aprobar la dación en pago en marzo de 2012, con el propósito de cortar la sangría de ese número de desahucios.

La dación en pago parte de la definición del llamado umbral de exclusión; es decir, la situación de aquellas personas que no pueden hacer frente a sus hipotecas: Escaso nivel de ingresos, cargas familiares, vivienda habitual.

“Se tiene que demostrar al banco que se encuentra en una situación de insolvencia personal, con unos ingresos familiares reducidos de al menos hasta un 60 %; después, se establece el tipo de propiedad; y, por último, cómo se hace”, cuenta a Hotnews Rafaela Nebreda, fundadora de Imoteca y Gis Group.

Si en el plazo de doce meses desde la solicitud de la reestructuración, los deudores siguen sin poder atender los pagos de las hipotecas, podrán solicitar la dación en pago de su vivienda, únicamente la vivienda habitual. Esto supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda.

Incluso, la norma intenta favorecer una salida de la vivienda habitual. Señala que se podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, con una renta anual del 3 por cien del importe total de la deuda en el momento de la dación.

Desde su aprobación, la tendencia de los bancos ha pasado por agotar todas la vías antes de permitir una dación en pago, lo que ha beneficiado a muchas familias que han visto un cambio más favorable de las condiciones hipotecarias.

El pasado año, 26.336 familias solicitaron acogerse al código de buenas prácticas de la banca para aliviar su deuda hipotecaria, un 22,6 % menos que en 2014.

“La norma existente no parece haber satisfecho a todos las partes, sobre todo, a los afectados que señalan que las circunstancias son demasiado restrictivas. Sin embargo, al menos se ha dado una solución, aunque parcial a las situaciones dramáticas que hemos visto en España ante un desahucio”, sostiene el presidente de ASEMER.

Según los expertos, la nación en pago puede ayudar a prevenir la especulación, mejorar la transparencia del sector y desincentivar la economía sumergida. Sin embargo, también puede encarecer las hipotecas con intereses más altos y endurecer sus condiciones.

“Cuando un cliente firma una hipoteca, ha de saber que el banco tiene el derecho a embargarte el sueldo de por vida”, asegura Nebreda, quien precisa que no le parece abusiva la dación en pago, puesto que las entidades financiera están protegidas.

Sin embargo, Nebreda advierte de que “la entrada en vigor de la dación en pago en Rumanía puede colapsar el sector inmobiliario para los próximos años porque realmente no existe una crisis social.”

“La dación en pago provocará que las familias tengan más dificultades para firmar una hipoteca”, concluye Nebreda.