Contractul de locatiune si insolventa chiriasului

Privita dintr-o perspectiva economica, libertatea contractuala, in special raportat la actuala economie de piata, reprezinta mijlocul juridic cel mai adecvat pentru asigurarea bunastarii sociale, precum si a progresului general. Din aceasta perspectiva, orice activitate comerciala are ca scop obtinerea unui profit care sa-i asigure viabilitatea pe piata in care aceasta actioneaza. Realizarea acestuia depinde insa de o serie de factori determinanti, factori care nu se pot concretiza fara o serie de riscuri la care orice profesionist trebuie sa se expuna in implementarea obiectivelor sale de afaceri.

Acest lucru se reflecta intr-o prima etapa in necesitatea profesionistilor de a-si desfasura activitatea intr-un sediu sau de a-si extinde afacerea in anumite locatii, spatii care de cele mai multe ori sunt inchiriate de la alti profesionisti care actioneaza in calitate de proprietari ai unor spatii comerciale, industriale sau de birouri si nu numai. In acest context, blocajul comercial se reflecta asupra proprietarilor spatiilor comerciale ai caror chiriasi, cedand presiunii creditorilor si repercusiunilor datoriilor excesive, isi exprima intentia de a intra in procedura insolventei.

Contractele „in derulare” la momentul deschiderii procedurii insolventei

In momentul in care procedura insolventei se declara deschisa, chiriasul se afla de regula intr-o serie de relatii contractuale cu alti participanti la viata economica, angajamente comerciale care au drept scop realizarea obiectului sau activitate, cum ar fi spre exemplu relatiile cu furnizorii, cu proprietarii spatiilor comerciale, cu distribuitorii si altele asemenea.

Potrivit art. 123 alin. (1) din Legea 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolventei si de insolventa, cu modificarile si completarile ulterioare („Legea insolventei„) contractele in derulare la momentul deschiderii procedurii se vor considera mentinute, iar orice clauza contractuala de desfiintare a acestor contracte, de decadere din beneficiul termenului sau de declarare a exigibilitatii anticipate pe motivul deschiderii procedurii insolventei vor fi considerate nule.

In situatia in care debitorul ajunge in insolventa, contractele de inchiriere a spatiului in care acesta isi desfasoara activitatea vor fi considerate contracte de importanta majora, chiar vitale, pentru ca intr-un final locatarul sa poata depasi impasul economic. Analiza oportunitatii unor astfel de contracte va fi in sarcina administratorului judiciar sau a lichidatorului care isi asuma responsabilitatea deciziei de a mentine sau de a denunta contractele raportat strict la impactul pe care o astfel de decizie l-ar avea asupra sporirii valorilor averii debitorului, fara a tine cont de presiunile sociale si economice exercitate de catre partenerii contractuali ai debitorului insolvent.

Spre deosebire de vechea legislatie in materie, art. 123 din Legea insolventei reglementeaza expres la alin. (4) posibilitatea practicianului in insolventa de a denunta inchirierile neexpirate, precum si alte contracte pe termen lung, atata timp cat aceste contracte nu au fost executate substantial sau in totalitate de catre partile implicate. Cu toate acestea, practicianul in insolventa trebuie sa faca analiza oportunitatii mentinerii sau denuntarii unui astfel de contract, strict in scopul redresarii debitorului insolvent, intr-un termen de 3 luni de zile de la deschiderea procedurii insolventei.

Astfel, in situatia in care proprietarul nu solicita incetarea contractului de locatiune in temeiul unei alte obligatii contractuale asumate si neindeplinita de locatarul-debitor inainte de deschiderea procedurii insolventei, nedenuntarea contractului de catre practicianul in insolventa va presupune mentinerea pentru viitor a efectelor avute in vedere de catre locatar si proprietar la incheierea contractului respectiv. Mai mult decat atat, daca inaintea denuntarii contractului, chiriasul nu efectuase plata chiriei la termen, acest lucru nu mai poate fi invocat de catre proprietar drept motiv de reziliere a contractului de locatiune, insa orice neexecutare intervenita dupa manifestarea optiunii de mentinere a contractului in cauza poate reprezenta o cauza de incetare a contractului.

Potrivit prevederilor art. 87 raportat la art. 123 din Legea insolventei, in perioada de observatie debitorul isi poate continua cel mult activitatea curenta. Prin urmare, este esential pentru debitor sa-si mentina spatiile in care acesta isi desfasoara activitatea curenta, iar practicianul in insolventa trebuie sa ia in considerare si acest aspect atunci cand decide daca mentine sau denunta un contract de locatiune in care debitorul insolvent are calitatea de locatar.

In practica, de cele mai multe ori, o astfel de hotarare este luata de catre administratorul judiciar sau lichidator dupa o consultare prealabila cu debitorul. O astfel de solutie are un fundament practic avand in vedere termenul scurt in care practicianul in insolventa trebuie sa ia o decizie, iar in aceasta situatie doar debitorul este cel in masura a-i prezenta cu acuratete relevanta economica pe care o are fiecare locatie in care acesta isi desfasoara activitatea.

Atributiile practicianului in insolventa sunt insa limitate de lege, fiind exclusa optiunea de a denunta partial contractul, in speta clauzele care ar putea fi interpretate in defavoarea chiriasului insolvent, sau sa modifice in mod unilateral cuantumul chiriei datorate de catre debitor doar pentru a crea o situatie mai profitabila pentru acesta din urma. Acest lucru nu exclude insa posibilitatea de a renegocia anumite clauze contractuale in numele debitorului.

Totusi, la fel cum am mai mentionat si anterior, intr-un contract care prevede plati periodice in sarcina debitorului, mentinerea contractului nu il va obliga pe practicianul in insolventa sa execute platile restante. Pentru aceste plati, proprietarul unui spatiu comercial care face obiectul unui contract de locatiune incheiat cu debitorul insolvent, se poate inscrie la masa credala cu privire la platile neexecutate anterior deschiderii procedurii insolventei. Cu toate acestea, creanta sa va fi una negarantata.

Principiul maximizarii averii debitorului

Dupa cum am aratat deja mai sus, Legea insolventei se indeparteaza de la principiul fortei obligatorii a contractelor pentru a da prioritate unui alt principiu de drept care prevaleaza in procedura insolventei – principiul maximizarii averii debitorului.

Maximizarea averii debitorului constituie un scop si, in acelasi timp, un principiu al procedurii insolventei. In situatia in care practicianul in insolventa, cu prilejul exercitarii optiunii privind un contract, nu ar tine cont de regula maximizarii averii debitorului, creditorii ar avea deschisa o actiune personala impotriva practicianului in insolventa, formulata in fata judecatorului-sindic, conform art. 58 din Legea insolventei. In prima situatie, a mentinerii contractelor de inchiriere, practicianul are dreptul insa de renegocia termenii si conditiile contractului de inchiriere astfel incat interesele chiriasului sa fie maximizate.

Prevederile art. 123 alin. (10) din Legea insolventei reglementeaza situatia in care pentru maximizarea averii debitorului sau in situatia in care contractul nu mai poate fi executat, administratorul judiciar va putea cesiona contractele in derulare catre terti, cu conditia ca acele contracte sa nu fi fost incheiate in considerarea calitatii debitorului. In acest sens, avand in vedere ca de cele mai multe ori un contract de locatiune nu este un contract incheiat intuitu personae, practicianul in insolventa va avea posibilitatea de a gasi terte persoane dispuse sa preia drepturile si obligatiile chiriasului rezultate din respectivul contract de locatiune. Trebuie insa tinut cont de faptul ca administratorul judiciar/ lichidatorul are doar facultatea de a cesiona aceste contracte, iar nu si obligatia. Mai mult decat atat, subliniem faptul ca principiul dupa care acesta isi ghideaza intreaga activitate este cel al maximizarii averii debitorului, fiindu-i mult mai la indemana a denunta un contract de locatiune care nu mai profita debitorului.

Mecanisme de aparare ale locatorului in fata chiriasului insolvent

Desi la o prima analiza a reglementarilor in materia insolventei ar putea parea inechitabil faptul ca un risc economic pe care debitorul si l-a asumat in mod voit si care intr-un final l-a adus intr-o situatia de dificultate financiara, sa se rasfranga asupra altor subiecte de drept din mediul de afaceri conex, intr-o astfel de situatie suntem de parere ca intentia legiuitorului a fost aceea de a da prioritate interesului colectiv, care s-ar putea rasfrange asupra mai multor elemente din mediul de afaceri, in detrimentul interesului individual.

Totusi, legiutorul a elaborat si pentru acesti parteneri contractuali ai debitorului-locatar anumite remedii in cazul in care s-ar ajunge la situatia in care, pe motiv de oportunitate, practicianul in insolventa ar decide sa denunte contractul pe motiv de oportunitate.

Astfel, in situatia pasivitatii atat a chiriasului declarat insolvent, cat si a practicianului in insolventa, Legea insolventei confera posibilitatea proprietarului de a reactiona cu privire la soarta unui contract de locatiune incheiat cu debitorul insolvent, dar nu in sensul denuntarii unilaterale a contractului, ci in sensul formularii unei notificari catre practicianul in insolventa pentru a opta pentru mentinerea sau denuntarea contractului respectiv. In lipsa unui raspuns, practicianul in insolventa nu va mai putea solicita executarea contractului care se va socoti a fi reziliat de drept. Mai mult decat atat, in situatia in care practicianul in insolventa decide mentinerea contractului insa, din culpa locatarului, ulterioara deschiderii procedurii insolventei, acesta din urma nu-si mai onoreaza obligatiile contractuale, proprietarul poate solicita judecatorului-sindic rezilierea contractului de locatiune.

Tot ca un remediu este prevazut si faptul ca proprietarul va fi indreptatit la a-i fi respectat dreptul de preaviz, iar mai apoi, in situatia in care aceasta denuntare unilaterala din partea practicianului in insolventa ii va cauza un prejudiciu, proprietarul se poate adresa judecatorului-sindic pentru a stabili cuantumul despagubirilor la care acesta este indreptatit. Trebuie insa retinut faptul ca sumele astfel acordate cu titlu despagubiri vor fi considerate creante negarantate si vor urma caracterul acestui fel de creante la momentul impartirii averii chiriasului-debitor.

In aceeasi linie, s-ar dovedi a fi utila o detaliere in cadrul legislatiei aplicabile a unor criterii prin care sa poata fi stabilit cuantumul sau natura unor astfel de despagubiri avand in vedere atat principiile dreptului comun cat si principiul maximizarii averii debitorului, atat pentru instantele care ar veni sa se pronunte asupra unei astfel de solicitari, cat si pentru practicianul in insolventa care ar putea evalua mai concret impactul pe care l-ar avea fie denuntarea, fie mentinerea contractului de locatiune asupra averii debitorului. Astfel de criterii pot fi, cu titlu de exemplu cheltuielile ocazionate de proprietar pentru readucerea spatiului in starea initiala, chiria neincasata pana la ocuparea ulterioara a spatiului, cheltuielile angajate pentru mandatarea unei agentii imobiliare pentru identificarea unui alt potential chirias, etc.

Cu toate acestea, avand in vedere ca riscul insolventei partenerului contractual este, din punct de vedere teoretic, unul previzibil, nimic nu il poate retine pe proprietar a solicita la data incheierea contractului de inchiriere a unor garantii independente si executabile, cum ar fi scrisorile de garantie bancara, cautiuni, etc. Astfel de garantii „rezista” procedurii de insolventa si pot fi folosite conform scopului pentru care acestea au fost emise locatorului. Astfel, o scrisoare de garantie bancara emisa in favoarea locatorului poate fi executata indiferent de stare de insolventa a chiriasului, sub rezerva indeplinirii conditiilor de executare agreate, respectiv aplicabile. Prin urmare, raportat la aceste aspecte, un locator prudent si diligent are la indemana instrumente pe care le poate solicita, respectiv obtine, dupa caz, pentru a se proteja de efectele dificultatilor economice severe ale chiriasului (i.e. pentru chiriile neincasate inaintea deschiderii procedurii insolventei).

Dr. Simona Chirica (Partener, Schoenherr si Asociatii SCA)

Andreea Serban (Avocat, Schoenherr si Asociatii SCA)