Cum deblocam procesul de consolidare a cladirilor cu risc seismic. 3 propuneri inovatoare

– Această analiză este realizată împreună cu Șerban Marinescu, arhitect, colegul meu din USR.

Tuturor ar trebui să ne fie frică de cutremur. Fie că locuim sau muncim într-o clădire nesigură și ne riscăm viața noastră și a copiilor noștri, că locuim într-un oraș în care putem fi omorâți pe stradă de o clădire care se prăbușește, că vom trece printr-o catastrofă umanitară sau că locuim în țara a cărei Capitală va fi complet blocată de următorul cutremur mare.

Bucureștiul este și prost localizat seismic și foarte nepregătit. Bucureștiul prezintă cel mai mare risc seismic dintre toate capitalele europene și este unul dintre cele mai vulnerabile 10 orașe din lume. Peste 60% din clădirile încadrate în Clasa I de risc seismic sunt situate în București. Clădirile construite înainte de 1945 reprezintă 24% din totalul fondului construit¹.

Dezastrele trecute le cunoaștem. Însă cu cât timpul trece lucrurile nu devin mai bune ci mai rele. Clădirile se învechesc și devin și mai puțin pregătite să facă față unui cutremur. O clădire peste care a trecut un cutremur iese din asta mai slăbită, cutremurul consumă capacitatea de a rezista structural a unei clădiri. Construcțiile nu se întăresc prin “exercițiu”, nu se călesc, ci se consumă.

Următorul cutremur mare va avea consecințe mult mai grave decât cele trecute pentru că nu am intervenit, nu ne-am pregătit, ci doar am mai îmbătrânit niște zeci de ani.

Specificul cutremurelor mari din această zonă este că vin destul de rar cât să îl uitam pe cel precedent și să nu ni se pară că următorul este un pericol stringent. De aceea riscăm tot timpul să fim luați prin surprindere și să fim nepregătiți.

Ce știm în acest moment?

Știm sigur că un cutremur mare va veni și știm că avem un fond construit nepregătit să îi facă față care va duce la o catastrofă umanitară.

Cu precădere în anii 90 autoritățile au inventariat și expertizat un număr de 790 de clădiri pe care le-au încadrat în patru clase de risc seismic. Cazurile grave, cele în care riscul de dărâmare este critic au fost încadrate în Clasa I Risc Seismic. Celelate, cele care pot suferi avarii majore dar rămân în picioare, cele cărora le pot cădea balcoanele, decorațiile sau cornișele au fost încadrate în clase inferioare. Clasa I cuprinde și clădirile încadrate ca pericol public. Fie că au spații publice în interiorul lor, fie că se găsesc în spații publice, atunci când cad, aceste clădiri pot omorî mult mai multe persoane decât locatarii acestora. În Bucuresti din 347 de clădiri încadrate în Clasa I, 176 sunt considerate pericol public.

Expertizările făcute nu sunt exhaustive, nu acoperă toate clădirile orașului care ar putea să nu reziste la un cutremur și sunt extrem de vechi (20 de ani) și depășite ca recomandări. Ceea ce în anii 90 putea părea acceptabil pe termen scurt, în 2017 nu mai este deloc valabil. Nu avem în acest moment o analiză completă a pericolului. Știm că avem un număr de cazuri critice dar în niciun caz acestea nu sunt toate. Acțiunea de inventariere și expertizare este oprită în acest moment și toată discuția se concentrează numai pe ce știm deja de mai mult timp că e într-o stare foarte rea.

Știm că e foarte rău dar nu știm exact cât de rău.

Cum e acum sistemul?

OUG20/1994 este legea care spune cum ar trebui să abordăm problema clădirilor cu risc seismic. Pe scurt, procesul ar trebui să arate așa:

• Toți proprietarii care constată la clădirile lor degradări sau avarieri care ar putea pune în pericol stabilitatea structurală sunt obligați să își expertizeze tehnic construcțiile și să anunțe autoritatea locală rezultatul expertizelor.
• Primarii identifică clădirile multietajate, cu peste P+3 etaje și construite înainte de 1978, și notifică proprietarii că sunt obligați să își expertizeze tehnic clădirile;
• Proprietarii clădirilor completează fișe de identificare per imobil și solicită expertiza tehnică;
• Consiliile județene, respectiv Consiliul General al Municipiului București, hotărăsc care sunt imobilele care au nevoie de expertiză cu prioritate și notifică proprietarii. Expertiza este plătită de stat iar proprietarii sunt obligați să o accepte;
• Pe baza expertizelor, consiliile judetene întocmesc o lista de priorități de intervenție pe care le propun Ministerului Dezvoltării;
• În limita fondurilor disponibile, Ministerul hotărăște pentru câte lucrări de intervenție poate plăti în anul curent;
• Consiliile locale, respectiv CGMB, înștiințează proprietarii ai căror imobile vor intra în proces;
• Asociația de proprietari este obligată să aprobe decizia de intervenție pentru proiectare și execuție. În cazul în care asociația nu aprobă decizia de intervenție, primarul va face acest lucru prin dispoziție de primar. Asociația cere Certificat de Urbanism pentru lucrări;
• Asociația de proprietari împreună cu consiliul local reprezentat de primarul orașului, respectiv primarul general al Capitalei, formează o asociație contractantă pe baza unei convenții civile. Primarul organizează procesul de achiziție publică pentru desemnarea proiectantului și apoi al executantului;
• Proprietarii semnează contracte prin care se obligă să restituie suma plătită din bugetul de stat pentru proiectarea și execuția lucrărilor de consolidare într-o perioada de 25 de ani, în rate egale, fără dobândă. Cei al căror venit este sub venitul mediu național nu plătesc rate². Până la restituirea plății, pe proprietăți se instituie ipoteci;
• Proprietarii sunt mutați în locuințe de necesitate puse la dispoziție de CL;
• Se execută lucrările de consolidare;
• Proprietarii se mută înapoi în locuințe;
• După restituirea datoriilor se ridică ipoteca. Acelora care nu pot restitui sumele datorate, statul le cumpără casa și îi lasă să locuiască în continuare ca chiriași³.

De ce nu merge?

Teoretic, la o prima vedere, sistemul poate funcționa și e chiar generos cu proprietarii. În practică, sistemul nu funcționează aproape deloc. În perioada 2001 – 2016 doar 26 de clădiri au fost consolidate în București prin Programul Național. Asta înseamnă 1,7/an. În ritmul acesta ne-ar lua 208 ani pentru a consolida doar clădirile cu risc seismic 1 din București. Dintr-un total de 161 milioane lei alocate programului au fost cheltuite doar 80 de milioane lei iar restul de 78 de milioane lei au fost realocate. Deci din putinii (relativ la nevoi) bani alocați de la bugetul de stat pentru consolidarea clădirilor, am cheltuit doar jumătate iar cealaltă jumătate am trimis-o înapoi la buget pentru că nu am fost în stare să o investim. În ultimii doi ani alocarea bugetară a crescut semnificativ ajungând la 25 de milioane pe an dar nu am fost în stare să cheltuim decât jumătate de milion. Adică 2,6%! Ceva este foarte greșit.

Tabel 1 – Alocatii bugetare și transferuri efectuate pentru finantarea Programelor anuale de actiuni privind proiectarea și executia lucrarilor de consolidare la cladiri de locuit multietajate, incadrate prin raport de expertiza tehnica, în clasa I de risc seismic și care prezinta pericol public

*din raspunsul MDRAPFE la intrebarea deputatului USR, Cristian Ghinea, 27.12.2017

Problema este că, în fapt, niciunul dintre actorii principali ai procesului, proprietari și primărie, nu vrea să se apuce de treabă.

Consiliile locale și primarii sunt elementele active din ecuație și ar trebui să fie cei care acționează primii. Ei trebuie să identifice clădirile în pericol, să îi notifice pe proprietari de obligațiile care le revin, să îi sancționeze pe cei care nu le respectă și să îi forțeze să intre în procesul de consolidare. Primariile nu au făcut însă acest lucru iar când sunt întrebate dau vina pe proprietarii care s-ar opune. Proprietarii au motivele lor să se opună, motive pe care le vom explica mai jos, dar primăriile sunt obligate să acționeze. Există un mit întreținut în spațiul public cum că primăriile nu pot acționa dacă proprietarii nu sunt de acord iar acest mit este total fals. De la apariția Ordonanței în 1994, Consiliile Locale și primarii au instrumentele legale necesare să îi oblige pe oameni să accepte. După cum am văzut în descrierea procesului, proprietarii au obligația să accepte intrarea în programul de reabilitare și execuția lucrărilor. Dacă nu o fac, decizia de intervenție este aprobată de primar prin dispoziție de primar iar dacă refuză să parăsească locuința aceștia pot fi evacuați prin hotărâre judecătorească de urgență (ordonanța președințială).

Dar aceste evacuări vin cu un preț politic pe care niciun primar sau consiliu nu au vrut să și le asume până acum. Evacuările se fac cu poliția, cu televiziuni și cu scandal și toti politicienii au considerat asta suicidar. Niciun primar nu a vrut să fie asociat cu evacuări forțate de pensionari cu jandarmeria. Chiar dacă nu am ajunge la cazurile extreme de evacuări, primarii și consiliile nu își îndeplinesc nici obligatiile de bază cum ar fi inventarierea clădirilor, notificarea proprietarilor sau aplicarea contravențiilor.

Cel puțin în cazul Bucurestiului, administrația publică locală (PMB/AFI) este și cel mai mare proprietar de apartamente în clădiri cu risc seismic. 430 de apartamente situate în 68 de clădiri, adică 8% din total, sunt deținute de primărie. Aici responsabilitatea, și iresponsabilitate, este dublă, atât ca administrație locală ct și ca proprietar.

Pentru proprietari, întreg procesul este extrem de frustrant ba chiar periculos. Cine ar avea încredere în primărie să îi dea casa ani de zile, și aici vorbim realist de 4-5 ani, să se mute într-un apartament social de la marginea Bucureștiului și să spere că lucrările vor ieși bine și la prețul corect?

“Deși intenția este bună, procedurile sunt foarte complicate” proprietar⁴

Proprietarii nu au niciun cuvânt de spus asupra proiectului de reabilitare, asupra alegerii executantului, asupra termenelor și condițiilor contractului, asupra spațiului în care vor locui atâția ani și asupra costului final. Majoritatea nu cred că lucrurile vor ieși bine și la termen. Foarte mulți proprietari de apartamente din aceste imobile sunt în vârstă iar perspectiva de a se muta din casa în care au locuit o viață pentru 4,5 ani este greu de acceptat. Foarte mulți (16% din total) sunt chiriași care habar nu au despre starea clădirii în care stau iar proprietarii locuiesc în siguranță în alta parte. Mulți vor să scape de apartamentele proprietate și să se mute în altă parte, nu vor să le repare. Unii, pur și simplu, nu cred că cutremurul va veni cât stau ei acolo.

“Teama cea mai mare este legată de costurile mereu în creștere al lucrărilor de consolidare: de la devizul inițial la cel final costurile cresc foarte mult și nu putem avea control asupra lor”proprietar⁵

“Nu mă interesează consolidarea, vreau să vând și să plec de aici” proprietar⁶

Din punct de vedere al proprietarilor există un conflict de interese chiar în textul legii. Pe de-o parte toți cetățenii cu clădiri în pericol de prăbușire sunt obligați să își expertizeze și consolideze clădirile, pe de alta parte statul plătește consolidările doar clădirilor care intră în Programul Anual al MDRAP și asta în limita bugetului. Destul de greu de înțeles dacă ești obligat să îți repari singur casa sau trebuie să aștepți după stat să ți-o repare el când are bani.

Ce se întamplă în acest moment în Parlament?

În acest moment, la Camera Deputaților există un proiect de lege care vrea să modifice Ordonanța 20/1994 și să restarteze procesul de consolidare. Problema proiectului este că își propune foarte putin. Pe lângă eliminarea câtorva blocaje procedurale și al unor clarificări (absența cadastrului, înființarea unor comisii tehnice în primării, scutirea de impozite) miza acestui proiect legislativ a ajuns să fie dacă ordinul de evacuare este dat prin ordonanță președințială sau prin hotărâre de primar. Prin ordonanță (procedură legislativă de urgență) lucrurile par mai sigure dar se pare că obținerea acestei ordonanțe durează mult și deciziile nu se dau unitar. Trecerea la hotărârea de primar ar simplifica lucrurile dar atât de mult că ne-am putea trezi în apropierea abuzului. Ministerul Justiției crede chiar că s-ar putea să nu fie constituțional. Miza nu este, deci, pe modificarea de substanță a problemelor ci pe repeziciunea procesului. Știm că procesul are probleme dar măcar să îl facem să meargă mai repede par a spune inițiatorii.

Ce ar trebui să se întâmple ca să meargă?

USR a depus mai multe amendamente la proiectul legislativ de modificare a Ordonanței 20/1994. Ideile principale pe care le propune USR merg pe cele două paliere importante, proprietari și autorități. Pe de-o parte trebuie să facem pentru proprietari procesul cât mai simplu, de încredere și dezirabil. Pe altă parte trebuie să găsim modalități de responsabilizare a aleșilor locali de acționa conform obligațiilor legale.

3 măsuri inovatoare de depășire a blocajului reabilitării seismice:

1. Crearea unui fond care să poată cumpăra apartamentele cu risc seismic de la proprietarii care vor să vândă.

Piața imobiliară pentru apartamente cu risc seismic este blocată. Principalul motiv pentru care acest lucru se întamplă este din cauză că băncile nu acordă credite pentru astfel de apartamente.

Totuși, în condițiile în care prețul apartamentelor reabilitate, în special în clădirile cu valoare arhitecturală și istorică, poate crește spectaculos, potențial economic există din plin. Mulți proprietari sunt interesați de a își consolida clădirile în care locuiesc dar și mai multi dintre ei nu sunt decât prizonierii propriilor case și ar prefera să le vândă și să își cumpere altele mai sigure.

Motorul economic al unei scheme de investiții publice sau de garantare a investițiilor este simplu: un apartament reabilitat se poate vinde cu aproape dublu. Astăzi, un apartament într-un bloc din perioada anilor 40 se vinde în medie cu 1000-1200 de euro pe metru pătrat. Cele neexpertizate sunt în general mai scumpe decât cele expertizate și intrate pe una dintre listele de risc. Un apartament într-un bloc ”cu bulină” costă mai ieftin, dar acestea se prea vând. Un apartament nou și sigur structural se vinde cu aproape 1800 – 2000 de euro/mp (prețurile sunt pentru zona centrală). La un cost de consolidare mediu de 220 de euro/mp declarat de MDRAPFE (vezi tabelul 2), reiese un profit de cel puțin 50-60%!

Propunem ca primăriile să poată cumpăra apartamentele celor care vor să vândă și, împreună cu cei care nu vor să vândă dar își permit să investească în propriile case, să consolideze și apoi să vândă pe piață aceste apartamente. Din diferențele de preț între apartamentele neconsolidate și cele consolidate, primăria poate capitaliza un Fond din care să fie reabilitate alte clădiri.

Schema de investiții poate fi dezvoltată de către municipalități direct sau se pot garanta instrumente financiar-bancare suplimentare/alternative. Orice investiție poate fi bancabilă dacă se pleacă de la premisa dublării valorii unei proprietăți după consolidare. Dar pentru a exista o piață a creditelor pentru aceste clădiri trebuie ca primăria să elimine obstacolele juridice și birocratice. Dacă primăria va arăta că poate face așa ceva din banii proprii și să scoată capital de reinvestit, schemele private garantate vor urma ca un pas logic.

2.Decontatea chiriei pentru proprietari pe perioada desfășurării lucrărilor de consolidare

Unul din motivele cele mai des întâlnite pentru care proprietarii refuză să intre în programul de consolidare este necunoașterea și neîncrederea față de calitatea și locația spațiilor de necesitate în care vor fi mutați. Oameni care au trăit toata viata în Piata Amzei nu vor să fie mutați la marginea orasului pentru ani de zile. USR a depus amendamente legate de posibilitatea de a închiria de pe piața liberă dar acestea au fost votate într-o formă care nu include precizarea legată de spațiu și zonă astfel că riscul ca ele să nu funcționeze în practică este extrem de crescut.

3. Eliminarea necesității existenței expertizelor tehnice pentru intrarea în programul național.

Foarte multe clădiri nu pot intra în program din cauza că le lipsește expertiza care să ateste că sunt nesigure în fața acțiunilor seismice. Pe de altă parte, proprietarii care s-au trezit ”cu bulină” sau pe o listă de clădiri evaluate chiar fără a fi din prima categorie de risc și-au văzut diminuată valoarea apartamentelor, fără a avea un beneficiu clar. Apare astfel un cerc vicios: proprietarii nu au interes real pentru evaluare (scade valoarea casei, nu se întrevede reabilitarea), dar fără evaluare nu pot intra în Program.

Necesitatea expertizei pentru a intra în Program a dorit să prioritizeze lucrările: începem cu cele mai riscante. Asta era acum 24 de ani. Între timp, nu cheltuim nici banii alocați și nu se fac reabilitare, nici prioritare, darmite din celelalte categorii.

În acelasi timp, toate clădirile construite înainte de 1941 (termen stabilit de HG. 709/1991) sau chiar înainte de 1978 (și care au peste P+3, termen stabilit de OG20/1994) nu sunt sigure în fața cutremurelor după standardele actuale. Decât să blocăm accesul multor clădiri într-un program care în niciun an nu își cheltuiește banii, mai bine am lăsa să intre în program toate aceste clădiri vechi crescând șansele ca unele să și iasă, tefere, din el.

În “Raportul asupra analizei și propunerilor legislative pentru reducerea riscului seismic al Construcțiilor” (2016), Asociația Salvați Bucureștiul a avut câteva recomandări pe care le considerăm în continuare esențiale:

– eliminarea din lege a obligației admnistratorilor de a întocmi fișe de identificare a clădirilor și mutarea completă a obligației de a identifica clădirile cu risc seismic la primărie;

– comisie unică și transinstituțională la nivel național de avizare a proiectelor tehnice de consolidare astfel încât acestea să nu mai treacă prin traseul normal de avizare al primăriilor împreună cu toate celelalte proiecte astfel încât timpul necesar avizării să fie scurtat;

– introducerea unei amnistii pentru proprietarii care au efectuat intervenții asupra imobilelor fără autorizații prevăzute de lege pentru a îi încuraja să înscrie modificările în cartea tehnică;

Alte măsuri necesare:

Clarificarea legislativă a procedurii de demolare a clădirilor care nu mai pot fi recuperate sau pentru care costul consolidării nu ar mai avea rentabilitate economică. Deși știm că foarte multe clădiri se află în astfel de situații și că demolarea este singura soluție rațională, nu este deloc clar care este mecanismul prin care acest lucru se poate întâmpla. La intervențiile realizate în ultimii ani a rezultat un cost mediu de aproximativ 220 de euro/mp.

Tabel 2 – Costuri lucrari de interventie la cladiri de locuit multietajate, incadrate prin raport de expertiza tehnica în clasa I de risc seismic și care prezinta pericol public, cu lucrari finalizate în perioada 2009 – 2017

*din raspunsul MDRAPFE la intrebarea deputatului USR, Cristian Ghinea, 27.12.2017

Verificarea obligației de a menține la zi Cartea Tehnică a construcției. Deși legea cere ca orice construcție să aibă o Carte Tehnică, cu toate documentele tehnice legate de acea construcție, ținută la zi cu toate modificările, acest lucru nu se întâmplă aproape deloc și face foarte greu procesul de analiză și intervenție. O carte tehnică ținută la zi face întreg procesul de expertizare mult mai usor.

Citeste intreg articolul si comenteaza pe Contributors.ro